Verkauf eines Grundstücks in einer Gartenanlage als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft

Leitsatz

Streitig war der Ansatz eines privaten Veräußerungsgeschäftes im Einkommensteuerbescheid 2015 aus dem Verkauf eines Miteigentumsanteils in einer Gartenanlage. Der Kläger gab an, die Wohnung dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und daher den Ausnahmetatbestand des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zu erfüllen.

Sachverhalt

Die Parteien streiten sich darüber, ob bei der Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück, welches als Gartenanlage genutzt wurde, ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft entstehen kann. Der Kläger erwarb am 22.12.2009 einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück zu 2/47 für 60.000 EUR. Der Miteigentumsanteil berechtigte den Kläger zur ausschließlichen Nutzung der Parzellen Nr. 12 und Nr. 13. Auf den Parzellen befand sich ein Gartenhaus mit Aufenthaltsraum, ein Geräteraum und ein Freisitz. Nach Baubescheid des Landratsamtes dürfen die Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden. Auch wurde in der Baugenehmigung darauf verwiesen, dass es sich nicht um ein Wohnhaus handele, weil nur Gartenhäuser bis 24 m² genehmigt worden sind. Der Einheitswert des Grundstücks wurde als Art unbebautes Grundstück ausgewiesen. Am 25.12.2014 veräußerte der Kläger seinen Miteigentumsanteil für 152.000 EUR. Der Besitzübergang erfolgte am 01.01.2015. Im Einkommensteuerbescheid 2015 berücksichtigte der Beklagte einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 36.045 EUR. Als Begründung führte er aus, dass ein unbebautes Grundstück nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden könne. Den hiergegen eingelegten Einspruch begründete der Kläger damit, dass es sich nicht um ein unbebautes Grundstück handele, vielmehr handele es sich um einen Bungalow mit 60 m² Wohnfläche. Da der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen wurde reichte der Kläger Klage ein. Die Klage begründete er im Wesentlichen damit, dass entgegen der vom Beklagten vertretenen Auffassung das Grundstück sehr wohl ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werde. Er besitze auf dem Grundstück ein Haus mit einem Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und einem Badezimmer. Ebenso ist das Anwesen voll erschlossen und vom Kläger dauerhaft bewohnt worden.

Entscheidung

Die Klage wurde als unbegründet zurückgewiesen. Nach Auffassung der Richter sind die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht erfüllt. Das Bewohnen eines Gartenhauses stellt ohne Baugenehmigung eine baurechtswidrige Nutzung dar. Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG kommt es zu keiner Besteuerung, wenn entweder zwischen Anschaffung und Veräußerung das Wirtschaftsgut ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Andernfalls erfolgt eine Besteuerung, sofern zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mindestens 10 Jahre liegen. Bei beiden Ausnahmen kommt es vorliegend darauf an, dass das Wirtschaftsgut zum Bewohnen geeignet ist. Es genügt, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie nur zeitweise bewohnt, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht. Hierzu zählen nicht Wochenendwohnungen da diese rechtlich und/oder tatsächlich zum dauernden Bewohnen ungeeignet sind. Der Zweck eines Kleingartens ist im Wesentlichen die private gärtnerische Nutzung. Das dauerhafte Wohnen dient weder der Zweckerfüllung noch ist sie erlaubt. Die Bestätigte auch die Stadtverwaltung. Weitere Unterlagen, dass die Wohnnutzung des Gartenhauses dauerhaft erlaubt sei brachte der Kläger nicht bei.

Link zur Entscheidung

FG München, Urteil v. 15.09.2020, 2 K 1316/19