Weilbach, GrEStG § 1 Erwerbsvorgänge / 2.3 Auflassung (Abs. 1 Nr. 2)

Rz. 39

Auflassung (§ 925 BGB) ist die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile zu erklärende Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang. Sie ist ein dinglicher und kein schuldrechtlicher Vertrag und fällt daher nicht unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Die Verpflichtung zur Auflassung kann auch auf gesetzlicher Vorschrift beruhen. Dann fehlt es an einem vor der Auflassung liegenden Tatbestand, an den die Steuer geknüpft werden kann. Deshalb bestimmt Abs. 1 Nr. 2 die Auflassung selbst als Gegenstand der Steuer.

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG unterliegt die Auflassung der Grunderwerbsteuer, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Die Auflassung unterliegt demnach dann nicht der Grunderwerbsteuer, wenn diese nur die Übertragung solcher Grundstücke auf Personen bewirkt, in deren grunderwerbsteuerrechtlichen Zurechnungsbereich sie gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bereits zuvor getreten waren. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn durch die Auflassung ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung erfüllt wird (vgl. BFH v. 16.6.1999, II R 20/98, BFH/NV 2000, 80). Dasselbe gilt nach BFH v. 10.2.2005, II B 115/04, BFH/NV 2005, 1139, auch dann, wenn durch die zugleich mit einem Kaufvertrag erklärte Auflassung ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung – rechtlich – nur deswegen noch nicht erfüllt wird, weil der Kaufvertrag mangels Bedingungseintritts noch schwebend unwirksam ist, durch weitere Vereinbarungen aber sichergestellt ist, dass von der Auflassung erst nach Bedingungseintritt und nur durch den beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden kann (Eintragungsantrag). Auch ein solcher Kaufvertrag erfüllt danach den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und ist somit steuerbar. Dieser Steuerbarkeit des Erwerbs eines solchen Anspruchs steht nicht entgegen, dass ein Übereignungsanspruch zunächst aufschiebend bedingt und damit schwebend unwirksam ist, weil sich auch aus § 14 GrEStG ergibt, dass die Steuerpflicht erst entsteht, wenn der Erwerbsvorgang wirksam geworden ist.

Erklären die Parteien eines Kaufvertrages über ein Grundstück, der unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) geschlossen wurde, die Auflassung, obwohl die vereinbarte aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten ist, kann dem Käufer des Grundstücks dieses grunderwerbsteuerrechtlich nicht schon ab dem Zeitpunkt der Auflassungserklärung zugerechnet werden. Die Auflassung selbst unterliegt nicht gem. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag ist i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG ein der Auflassung vorausgegangenes Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Übereignung begründet, und schließt daher die Anwendung des § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG aus. Die Grunderwerbsteuer entsteht ungeachtet der Auflassung erst mit Bedingungseintritt (BFH v. 10.2.2005, II B 115/04, BFH/NV 2005, 1139). Aus § 41 Abs. 1 S. 1 AO lässt sich nichts anderes entnehmen. Die dort wiedergegebenen Grundsätze gelten nach S. 2 dieser Vorschrift nämlich nicht, soweit sich aus den Steuergesetzen etwas anderes ergibt. Diese Voraussetzung ist hier wegen der ausdrücklichen Subsidiarität des § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG gegenüber § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und der in § 14 Nr. 1 GrEStG getroffenen Regelung über die Steuerentstehung bei aufschiebend bedingten Erwerbsvorgängen erfüllt (BFH v. 11.12.2014, II R 26/12, DB 2015, 7, entgegen FG Münster v. 5.6.2012, 8 K 1667/09 GrE, EFG 2012, 1873).

Rz. 40

Wenn die Auflassung nur zur erleichterten Grundbuchberichtigung gewählt wird, weil die Beteiligten dadurch des Beweises der Unrichtigkeit des Grundbuchs enthoben werden, entsteht keine Grunderwerbsteuerpflicht, weil es an einem steuerpflichtigen Grundstücksumsatz fehlt; der Auflassungsberechtigte war schon zuvor Eigentümer.

Ein Antrag auf Grundbuchberichtigung löst mithin für sich allein betrachtet keine Grunderwerbsteuerpflicht aus. Entscheidend ist vielmehr, welcher Erwerbsvorgang dem Antrag auf Grundbuchberichtigung zugrunde liegt.