Zahlungen zur Ablösung eines Erbbaurechts sind Anschaffungskosten des Grundstücks

Leitsatz

Zahlungen zur Ablösung des auf einem vermieteten Grundstück lastenden Erbbaurechtes sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Sie gehören zu den Anschaffungskosten des Grundstücks. Die Ablösung eines Erbbaurechts ist eine Ablösung eines dinglichen Rechts. Davon unterscheidet sich die Aufhebung eines Mietvertrages gegen Abstandszahlungen an den Mieter als obligatorisches Recht.

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige wurde im Streitjahr 1997 mit seiner im Jahr 2001 verstorbenen Ehefrau zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Die Ehefrau war Eigentümerin mehrerer Grundstücke, auf denen sich Gebäude mit Wohnungen und gewerblich genutzten Räumen befanden. Die daran angrenzenden Grundstücke waren seit dem Jahre 1920 mit Erbbaurechten belastet, die bis zum Jahre 2010 laufen sollten. Im Streitjahr erhielt die Ehefrau des Steuerpflichtigen einen Erbbauzins i. H. v. 1.265 DM. Mit notariellem Vertrag vom März 1997 erwarb die Ehefrau die Erbbaurechte mitsamt den darauf stehenden Gebäuden für insgesamt 820.000 DM. Die Erbbaurechtsbelastungen wurden im Grundbuch gelöscht. Im Anschluss an die Ablösung wurden die auf den Erbbau-Grundstücken stehenden Gebäude und Garagen abgerissen. Danach errichtete die Ehefrau einen Neubau. Der Neubau war mit dem gewerblich genutzten Teil des Nachbargebäudes bautechnisch verbunden und wurde nach seiner Fertigstellung zusammen mit diesem ab dem Folgejahr 1998 vermietet. In ihrer Einkommensteuererklärung 1997 machten die Eheleute Aufwendungen zur Ablösung des Erbbaurechts i. H. v. insgesamt 853.706 DM als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt versagte den Werbungskostenabzug.

Entscheidung

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Diese Aufwendungen müssen mit den Einnahmen der Einkunftsart zusammenhängen und dürfen keine Anschaffungskosten (oder Herstellungskosten) eines Vermögensgegenstands sein, mit dessen Hilfe erst der Tatbestand der Einkünfteerzielung verwirklicht wird. Dies ergibt sich aus dem Dualismus der Einkunftsarten. Der Gesetzgeber hat im Einkommensteuergesetz zwischen Gewinneinkünften und Überschusseinkünften unterschieden. Im Gegensatz zu den Gewinneinkünften bleiben bei den ÜberschusseinkünftenWertveränderungen von Vermögensgegenständen, die zur Einkunftserzielung eingesetzt werden, bei der Einkünfteermittlung grundsätzlich außer Betracht. Dementsprechend haben der Erwerb und die Veräußerung von Vermögensgegenständen, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, grundsätzlich keine einkommensteuerrechtlichen Folgen. Sie führen nicht zu Einkünften und dürfen sich im Gegenzug - von den Absetzungen für Abnutzung nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG abgesehen - nicht auf die Höhe des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten auswirken. Nach Auffassung des FG gilt entsprechendes für die Bestellung und Löschung eines Erbbaurechts. Die Löschung des Erbbaurechts ist danach für den Erbbauberechtigten mit einer Grundstücksveräußerung vergleichbar. Tätigt der Erbbauverpflichtete für die Löschung seiner Erbbaurechtsverpflichtung Aufwendungen, so entstehen ihm hierdurch nachträgliche Anschaffungskosten auf das Grundstück.

Hinweis

Steht einem Dritten ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück zu, so sind die Befugnisse des Eigentümers im Sinne von § 903 BGB beschränkt. Dazu zählt u. a. das Recht auf Nutzung des Vermögensgegenstandes. Löst der Eigentümer das dingliche Nutzungsrecht ab, so beseitigt er die Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse und verschafft sich die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück. Dementsprechend stellen Aufwendungen zur Befreiung eines Grundstücks von dinglichen Belastungen nach der Rechtsprechung des BFH, der das vorliegende FG-Urteil folgt, regelmäßig nachträgliche Anschaffungskosten des Grundstücks dar (vgl. insbesondere BFH, Urteil v. 21.7.1992, IX R 14/89, m.w.N.). Dagegen werden Abstandszahlungen an einen Mieter oder Pächter für eine vorzeitige Räumung der Wohnung vom BFH als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkannt (vgl. u. a. BFH, Urteil v. 17.1.1978, VIII R 97/75). Da in der Literatur teilweise die Meinung vertreten wird, dass Zahlungen zur Ablösung dinglicher und obligatorischer Rechte gleich zu behandeln seien, hat das FG die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen. Das Revisionsverfahren wird beim BFH unter dem Az. IX R 24/03 geführt.

Link zur Entscheidung

Niedersächsisches FG, Urteil vom 12.02.2003, 2 K 667/00