Zu privaten Wohnzwecken genutztes Grundstück als notwendiges Privatvermögen

Leitsatz

Die Veräußerung von mehr als 3 Immobilienobjekten innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs indiziert nur dann einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn der Wohnraum nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Sachverhalt

Der Kläger betreibt ein Bauträgergewerbe und erwarb im Jahr 2003 ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück. In der Folge setzte er dieses in Stand und nutzte die beiden Wohnungen mit seiner Familie selbst. Ende 2004 begann er auf dem hinteren Teil des Grundstücks mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses mit 3 Eigentumswohnungen, die bis Mitte 2005 verkauft wurden. Ende 2006 veräußerte er auch das von ihm und seiner Familie bewohnte Objekt.

Das Finanzamt stellte sich auf den Standpunkt, dass nicht nur die Eigentumswohnungen, sondern auch das selbst genutzte Objekt dem notwendigen Betriebsvermögen zuzurechnen sei. Es sei nämlich mit Gewinnerzielungsabsicht erworben und veräußert worden, der Vorgang sei daher im Rahmen des Unternehmens des Klägers zu berücksichtigen.

Entscheidung

Das FG hat der Klage stattgegeben und entschieden, dass das vom Kläger mit seiner Familie genutzte Objekt dem notwendigen Privatvermögen zuzurechnen ist.

Für die Zuordnung eines Wohnhauses zum notwendigen Betriebsvermögen ist erforderlich, dass dieses dem Einzelunternehmen des Klägers in dem Sinne unmittelbar dient, dass es objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb selbst bestimmt ist. Eine solche Absicht gehört zu den sog. inneren Tatsachen. Das Gericht hat von objektiv vorhandenen äußeren Umständen auf das Vorliegen solcher inneren Umstände zu schließen.

Für das FG waren solche Umstände nicht erkennbar, denn das Finanzamt hat keinerlei Feststellungen getroffen, die die Annahme einer von vornherein gefassten Veräußerungsabsicht hätte belegen können. Da es zwischen den Beteiligten unstreitig war, dass der Kläger das Haus über 2 Jahre hinweg selbst bewohnte, folgt hieraus mangels anderer Tatsachen das Vorliegen von notwendigem Privatvermögen. Dementsprechend wurde insoweit aus der Veräußerung kein gewerblicher Gewinn erzielt.

Hinweis

Vorliegend hat der Kläger unstreitig auch ohne Ansehung des selbst genutzten Objekts einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Ungeachtet dessen dient die Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs nur dann als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn der Wohnraum nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke scheiden regelmäßig als Zählobjekte aus.

Link zur Entscheidung

Hessisches FG, Urteil vom 18.02.2014, 5 K 3251/10