Einkommensteuer-Richtlinien 1993 / R 137. Abgrenzung des Gewerbebetriebs gegenüber der Vermögensverwaltung

Allgemeines

(1) ¹Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit. ²Vermögensverwaltung liegt vor, wenn sich die Betätigung noch als Nutzung von Vermögen im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung nicht entscheidend in den Vordergrund tritt. ³Ein Gewerbebetrieb liegt dagegen vor, wenn eine selbständige nachhaltige Betätigung mit Gewinnabsicht unternommen wird, sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt und über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. ⁴Die Verpachtung eines Gewerbebetriebs ist grundsätzlich nicht als Gewerbebetrieb anzusehen.

Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen

(2) ¹Die Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen stellt auch dann eine bloße Vermögensverwaltung dar, wenn das vermietete Grundvermögen sehr umfangreich ist, der Verkehr mit vielen Mietparteien eine erhebliche Verwaltungsarbeit erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen (→BFH vom 21. 8. 1990 - BStBl 1991 II S. 126). ²Entsprechend stellt die Errichtung von Häusern - auch durch Architekten und Bauunternehmer - zum Zwecke späterer Vermietung keine gewerbliche Tätigkeit dar, auch wenn sie in großem Umfang erfolgt und erhebliche Fremdmittel eingesetzt werden (→BFH vom 12. 3. 1964 - BStBl III S. 364). ³Um der Tätigkeit des Grundstücksbesitzers gewerblichen Charakter zu geben, müssen besondere Umstände vorliegen. ⁴Diese können z. B. darin bestehen, daß die Verwaltung des Grundbesitzes infolge des ständigen und schnellen Wechsels der Mieter eine Tätigkeit erfordert, die über das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß hinausgeht, oder daß der Grundstücksbesitzer den Mietern gegenüber besondere Verpflichtungen übernimmt, die über die bloße Vermietungstätigkeit hinausgehen. ⁵Das entscheidende Merkmal liegt also darin, daß zu der bloßen Nutzungsüberlassung eine fortgesetzte Tätigkeit tritt, wie sie der Begriff des Gewerbes erfordert. ⁶Diese Grundsätze gelten auch im Fall der Untervermietung von kleinen Flächen, z. B. Läden, Ständen (→BFH vom 18. 3. 1964 - BStBl III S. 367). ⁷Ein Gewerbebetrieb ist in der Regel gegeben bei der Vermietung von Ausstellungsräumen, Messeständen, Tennisplätzen und bei der ständig wechselnden kurzfristigen Vermietung von Sälen, z. B. für Konzerte (→BFH vom 25. 10. 1988 - BStBl 1989 II S. 291).

(3) ¹Die Vermietung, auch Untervermietung, möblierter Zimmer ist keine gewerbliche Tätigkeit. ²An dieser Beurteilung ändert sich auch dann nichts, wenn Vergütungen für die Benutzung der Einrichtung, für Frühstück, Reinigung der Räume und dergleichen besonders in Rechnung gestellt werden oder in der Miete enthalten sind. ³Jedoch kann die Dauervermietung von Zimmern durch die Übernahme von Nebenleistungen gewerblichen Charakter erhalten, wenn die beiden Tätigkeitsbereiche wesensmäßig untrennbar miteinander verbunden sind und die Nutzung des Vermögens im Einzelfall hinter die Bereitstellung einer mit einem gewerblichen Beherbungsbetrieb vergleichbaren einheitlichen unternehmerischen Organisation zurücktritt (→BFH vom 11. 7. 1984 - BStBl II S. 722). ⁴Die Beherbergung in Gaststätten ist stets ein Gewerbebetrieb. ⁵Eine Gaststätte ist gegeben, wenn Wohn- oder Schlafräume zur vorübergehenden Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden. ⁶Das gleiche gilt für die Beherbergung in Fremdenpensionen. ⁷Auch der Betrieb eines Arbeiterwohnheims ist im allgemeinen als Gewerbebetrieb zu beurteilen (→BFH vom 18. 1. 1973 - BStBl II S. 561). ⁸Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen (→BFH vom 25. 6. 1976 - BStBl II S. 728):

1.	1Die Wohnung muß für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. 2Sie muß in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden;

2.	die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden;

3.

die Wohnung muß jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muß nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, daß die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zuläßt.

⁹Sind nicht sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt, so ist ein Gewerbebetrieb anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. ¹⁰Ausschlaggebend ist, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen, z. B. Bereitstellung von Wäsche und Mobilar, Reinigung...