Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / 3.2 Ermittlung

Rz. 32

Aus Vereinfachungsgründen werden die abzuziehenden Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen bestimmt; die tatsächlich angefallenen Bewirtschaftungskosten sind demnach ohne Relevanz.

Rz. 33

Werden die Erfahrungssätze von den Gutachterausschüssen mitgeteilt, so sind diese zugrunde zu legen. Auch die Bewirtschaftungskosten nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV). können als geeignete Erfahrungssätze angesehen werden, wenn deren Anwendung bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze durch den Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht mit dem örtlichen Marktgeschehen begründet wird. Ein alleiniger Hinweis auf die Ansätze der II. BV im Modell zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes genügt nicht. Die Spannenangaben der II. BV müssen darüber hinaus nachvollziehbar konkretisiert sein (z. B. Ansatz der Höchstwerte nach der II. BV, Verzicht auf die Zu- und Abschläge zu den Instandhaltungskosten, Festwerte bzw. andere nachvollziehbare feste Modellannahmen).

Das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz (GrStRefUG) vom 16.07.2021 (BGBl I 2021, 2931) hat § 187 Abs. 2 BewG um einen neuen Satz 2 ergänzt. Danach sind diejenigen Erfahrungssätze anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt; § 177 Abs. 2 BewG ist dabei zu beachten. Die neue Regelung ist auf Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021 anzuwenden (§ 265 Abs. 12 BewG).

Praxis-Beispiel

Bewertungsstichtag ist der 22.10.2021. Es liegen Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten des Gutachterausschusses im jeweiligen Grundstücksmarktbericht vor: Auswertungszeitraum 2018/2019, Auswertungszeitraum 2019/2020 und Auswertungszeitraum 2020/2021.

Lösung:

Für die Anwendung des § 187 Abs. 2 Satz 1 und 2 BewG sind die Erfahrungssätze aus dem Auswertungszeitraum 2019/2020 heranzuziehen.

Rz. 34

Soweit sie jedoch nicht zur Verfügung stehen, sind die vom Gesetzgeber pauschalierten Bewirtschaftungskosten (in Prozent der Netto-Jahresmiete/üblichen Miete) nach Anlage 23 zum BewG zu übernehmen (§ 187 Abs. 2 BewG). Die Bewirtschaftungskosten ergeben sich danach in Abhängigkeit von der jeweiligen Restnutzungsdauer und der Grundstücksart. Die Restnutzungsdauer ist für diese Zwecke nach § 185 Abs. 3 Satz 3 bis 5 BewG i. V. m. Anlage 22 zum BewG zu berechnen; die Mindestrestnutzungsdauer i. S. d. § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG ist dabei zu beachten (s. Rn. 49 ff.).

Rz. 35–36

vorläufig frei