Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / 3.2 Gebäude

Rz. 10

Maßgeblich für die Bedarfsbewertung des Gebäudes nach § 195 Abs. 2 BewG ist die Sicht eines möglichen Erwerbers. Er würde für das Objekt (bebautes Grundstück, § 180 Abs. 2 BewG) bei einer überschlägigen Kalkulation nur den aktuellen Gebäudeertragswert (Ertragswertverfahren) oder Gebäudesachwert (Sachwertverfahren) vergüten.

Rz. 11

Der Grundbesitzwert (§ 157 Abs. 3 Satz 2 BewG) ergibt sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren aus dem Gebäudeertragswert. Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ist der Vervielfältiger nach Anlage 21 zum BewG anzuwenden, der sich für die am Bewertungsstichtag verbleibende Nutzungsdauer ergibt. Die Regelung zur Mindestrestnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG ist in diesen Fällen nicht anzuwenden (R B 195.2 Abs. 1 Satz 4 ErbStR).

Rz. 12

Bei der Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden im Sachwertverfahren ergibt sich der Grundbesitzwert aus dem Gebäudesachwert. Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, bemisst sich die Alterswertminderung (§ 190 Abs. 4 Satz 1 bis 3 BewG) nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag und der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer i. S. v. § 190 Abs. 4 Satz 4 BewG, maximal jedoch nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer i. S. v. Anlage 22 BewG. Die Regelung zum Mindestrestwert nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist in diesen Fällen nicht anzuwenden (R B 195.2 Abs. 1 Satz 7 ErbStR).

Rz. 13

Zu beachten ist:

• Ein Bodenwertanteil ist bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nicht zu berücksichtigen.
• Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens sieht § 195 Abs. 2 BewG nicht vor.
• Ob der Nichtabbruch eines Gebäudes trotz Abbruchverpflichtung voraussehbar ist, ist anhand des Verhaltens der am konkreten Miet- oder Pachtvertragsverhältnis Beteiligten zu beurteilen (BFH vom 16.01.2019, BStBl II 2020, 730). Auch das Verhalten der Rechtsvorgänger oder der Beteiligten vergleichbarer Miet- oder Pachtverhältnisse kann bei der Prognoseentscheidung berücksichtigt werden. Für die Voraussehbarkeit des Nichtabbruchs sind die Verhältnisse zum Feststellungszeitpunkt maßgeblich. Seit Vertragsschluss eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind zu berücksichtigen. Die FinBeh trägt die Feststellungslast für die Tatsachen, die für einen Nichtabbruch des Gebäudes bei Vertragsende sprechen. Lassen sich solche Tatsachen nicht hinreichend sicher feststellen, ist der Abschlag zu gewähren.
• Die Verpflichtung zur Zahlung des Nutzungsentgelts für den Grund und Boden wird nicht berücksichtigt, weil dieser bei einer typisierenden Betrachtung ein Nutzungsvorteil in wirtschaftlich gleicher Höhe gegenübersteht.

Rz. 14

Aussagekräftige Beispiele finden sich in H B 192.2 (Gebäude auf fremden Grund und Boden) ErbStH.

Rz. 15

vorläufig frei