Reuber, Die Besteuerung der Vereine, Grundsteuer / 1.2 Ermittlung des Grundsteuerwerts für Grundvermögen

Tz. 18

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts für das Grundvermögen erfolgt nach den §§ 243–260 BewG.

Dabei wird unterschieden in das Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) und in das Sachwertverfahren.

a) Ertragswertverfahren

Tz. 19

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Das Ertragswertverfahren wird bei der Ermittlung des Grundsteuerwert von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohneigentum angewendet (§§ 252–257 BewG).

Dabei erfolgt die Bewertung über eine typisierte Ermittlung des auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisierten Reinertrags zuzüglich des auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinsten Bodenwerts.

Die meisten der für die Ermittlung benötigten Rechengrößen, wie die anzusetzende Netto-Kaltmiete, die Höhe der umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, die anzuwendenden Vervielfältiger sowie die Abzinsungsfaktoren für den Bodenwert brauchen dabei nicht selbst ermittelt werden. Diese können den Anlagen 37–41 zum BewG zu entnommen werden.

Tz. 20

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Die Ermittlung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren hat folgenden Aufbau:

	Jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG, Anlage 39)
./.	nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG, Anlage 40)
=	jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG)
×	Vervielfältiger aus Liegenschaftszinssatz und RND* (§§ 253 Abs. 2, 256 BewG, Anlage 37, 38)
=	Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG)
+	abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG, Anlage 41 BewG)
=	Grundsteuerwert (§ 252 BewG)

* RND = Restnutzungsdauer

b) Sachwertverfahren

Tz. 21

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Grundstücke, deren Wert nicht nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln sind, werden nach dem Sachwertverfahren zu bewertet.

Im Sachwertverfahren wird der Wert des Grund und Bodens (= Bodenwert) sowie des Gebäudes (= Gebäudesachwert) getrennt voneinander ermittelt und erst am Ende zusammenaddiert.

Tz. 22

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Der Bodenwert ist das Produkt aus der Fläche und dem Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Der Bodenrichtwert ist der von den Gutachterausschüssen ermittelte Wert. Diese sind über das Internet öffentlich zugänglich, beispielsweise kann der Bodenrichtwert für ein Grundstück in NRW unter "www.boris.nrw.de" oder für ein Grundstück in Thüringen unter "https://tlbg.thueringen.de" abgerufen werden.

Tz. 23

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Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts sind zuerst die Gebäudenormalherstellungskosten entsprechend der Anlage 42 BewG zu ermitteln (§ 259 Abs. 1 BewG). Diese sind um die von dem statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes anzupassen und anschließend mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes zu multiplizieren (§ 259 Abs. 2 BewG).

Der sich daraus ergebende Gebäudenormalherstellungswert wird um eine Alterswertminderung gekürzt. Diese ergibt sich durch Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 BewG (§ 259 Abs. 4 BewG).

Der sich daraus ergebende Gebäudewert darf dabei jedoch 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts nicht unterschreiten (§ 259 Abs. 4 BewG).

Die Summe des Bodenwerts und des Gebäudewerts (= vorläufiger Sachwert) ist noch mit der sich aus Anlage 43 BewG ergebenden Wertzahl zu multiplizieren (§ 260 BewG).

Der sich daraus ergebende Wert ist der Grundsteuerwert.

Tz. 24

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Daraus ergibt sich folgendes Berechnungsschema:

I.	Ermittlung Bodenwert
		Grundstücksfläche
	×	Bodenrichtwert
	=	Bodenwert
II.	Ermittlung Gebäudesachwert
		Normalherstellungskosten (Anlage 42)
	×	Baupreisindex
	×	Brutto-Grundfläche
	=	Gebäudenormalherstellungswert
	./.	Alterswertminderung (§ 259 Abs. 4 BewG; Anlage 38)
		(max. 70 % des Gebäudenormalherstellungswerts)
	=	Gebäudesachwert
III.	Ermittlung Grundsteuerwert
		Bodenwert (I.)
	+	Gebäudesachwert (II.)
	=	vorläufiger Sachwert
	×	Wertzahl (§ 260 BewG; Anlage 43)
	=	Grundsteuerwert

Tz. 25

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Auf den zur Bewertung des Grundvermögens ab 01.01.2022 von den am Bundesmodell teilnehmenden Bundesländern veröffentlichten koordinierten Ländererlass vom 01.11.2021 (BStBl I 2021, 2334) wird ergänzend hingewiesen.