Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 16. Bewertung der bebauten Grundstücke (§ 76 BewG)

(1) ¹§ 76 BewG sieht für die Wertermittlung bei den bebauten Grundstücken zwei Verfahren vor, deren Anwendung sich hauptsächlich nach der Art des in Betracht kommenden Grundstücks richtet. ²Wegen des Ertragswertverfahrens vgl. die Abschnitte 18 bis 33, wegen des Sachwertverfahrens vgl. die Abschnitte 34 bis 46.

(2) ¹Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser werden nach § 76 Abs. 1 BewG grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. ²Eine Ausnahme bilden solche Grundstücke, die besonders gestaltet oder ausgestattet sind. ³Diese werden nach § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG im Sachwertverfahren bewertet.

(3) Eine besondere Gestaltung liegt vor allem dann vor, wenn das Gebäude wegen der Größe der Wohnfläche, der Form oder der Anordnung der Wohnräume oder in anderer Weise so stark von der üblichen Gestaltung abweicht, daß im Falle der Vermietung eine dem Wert des Grundstücks angemessene Miete nicht erzielt werden könnte.

(4) ¹Ob eine besondere Ausstattung vorliegt, ist nach dem Gesamtcharakter des Grundstücks zu entscheiden. ²Die folgenden Merkmale können für diese Entscheidung als Anhaltspunkte herangezogen werden. ³Ein einzelnes Merkmal genügt jedoch nicht, vielmehr müssen mehrere solcher Merkmale bei im übrigen guter Ausstattung gleichzeitig vorliegen.

Merkmale:

1.	Dach mit Kupfer oder Blei gedeckt.

2.	Fassade aus Naturstein oder anderen wertvollen Baustoffen.

3.	Treppen aus besonders wertvollem Material, z. B. Marmor oder Naturstein; Geländer kunstgeschmiedet, geschnitzt oder aus wertvollem Metall.

4.	Türen aus Eiche (massiv) oder Edelholz (massiv oder furniert).

5.	Verglasung aus Spiegelglas, Isolier- oder Bleiverglasung.

6.	Räume mit wertvoller Vertäfelung der Wände oder Decken, eingebauten Wandschränken mit Türen aus Edelholz oder massiver Eiche, sonstige kostbare Wand- und Deckenbehandlung, wie z. B. kostbare Stoff- oder Lederbespannung, wertvolle Wand- und Deckenmalereien.

7.	Wertvoller Fußbodenbelag, z. B. Parkett aus verschiedenen Holzarten oder aus Edelholz, Marmorböden, Solnhofer Platten, Veloursböden.

8.	Klimaanlage.

9.	Je Wohnung mehr als 2 Bäder oder zusätzlich zu einem Bad mehrere Duschen.

10.	Offener Kamin aus wertvollem Baustoff.

11.	Schwimmbecken.

12.	Aufwendige Nebengebäude oder Außenanlagen, z. B. Reithalle, Tennisplatz, Wasserspiele.

(5) ¹Mietwohngrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke werden ebenfalls grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. ²Jedoch sind bei den Geschäftsgrundstücken bestimmte Gruppen (Absätze 6 und 7) und bei allen drei Grundstücksarten bestimmte Einzelfälle (Absatz 8) ausgenommen und ins Sachwertverfahren verwiesen.

(6) ¹Nach dem Sachwertverfahren werden solche Gruppen von Geschäftsgrundstücken bewertet, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). ²Es handelt sich hierbei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sind. ³Danach werden insbesondere folgende Gruppen von Geschäftsgrundstücken im Sachwertverfahren bewertet: Fabrikgrundstücke, Theatergrundstücke, Lichtspielhäuser, Sanatorien, Kliniken, Privatschulen, Grundstücke mit größeren Verwaltungsgebäuden, Grundstücke für Bank- und Kreditinstitute, Grundstücke für Versicherungsunternehmen sowie Werkstätten, Bahngrundstücke, Hafengrundstücke, Garagengrundstücke, Tankstellengrundstücke, Molkereigrundstücke, Kühlhäuser, Trockenhäuser, Markthallen, Verkaufsstände Ausstellungs- und Messehallen, Trinkhallen, Hallenbäder, Badehäuser und Transformatorenhäuser. ⁴Von den Verwaltungsgebäuden, Versicherungsgebäuden u. ä. sind die nach dem Ertragswertverfahren zu bewertenden Bürohäuser zu unterscheiden. ⁵Bürohäuser sind nach ihrer baulichen Gestaltung dazu bestimmt oder geeignet, zu Bürozwecken vermietet zu werden.

(7) ¹Im Sachwertverfahren werden auch Hotelgrundstücke, Zeltplätze (Campinggrundstücke), Warenhausgrundstücke und Lagerhausgrundstücke bewertet. ²Hotelgrundstücke sind Grundstücke, die der Beherbergung dienen. ³Zu ihnen gehören auch Fremdenheime. ⁴Das Sachwertverfahren ist dagegen nicht bei Grundstücken anzuwenden, bei denen die Beherbergung nur eine untergeordnete Rolle spielt. ⁵Zeltplätze sind als Geschäftsgrundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten, wenn sie als bebaute Grundstücke anzusehen sind und für gewerbliche Zwecke genutzt werden. ⁶Die Behandlung der Zeltplätze als bebaute Grundstücke setzt voraus, daß sich auf ihnen Gebäude mit einigem Wert befinden (vgl. Abschnitt 11 Abs. 1), z. B. ein oder mehrere Gebäude mit Gaststätten, Aufenthaltsräumen, Läden, Waschräumen o.ä. ⁷Als Warenhausgrundstücke werden Geschäftsgrundstücke bewertet, die im ganzen oder weit überwiegend dem Betrieb eines Einzelhandelsunternehmens dienen und die üblichen Ladengrundstücke an Umfang übertreffen. ⁸Auf die A...