Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 22. Schönheitsreparaturen

(1) ¹Zu den sonstigen Leistungen des Mieters, die in die Miete einzubeziehen sind, gehört auch die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. ²Ohne die Übernahme wäre der Vermieter nach § 536 BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. ³Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen.

(2) ¹Bei der Berechnung der Vervielfältiger sind die Kosten für die Schönheitsreparaturen im Hinblick auf die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters in die Bewirtschaftungskosten des Grundstücks eingerechnet worden. ²Werden die Kosten für die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen, so ist die Jahresrohmiete um folgende Hundertsätze zu erhöhen, und zwar bei

Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Mietwohngrundstücken	um je 5 v. H.,
bei gemischtgenutzten Grundstücken	um 4 v. H.,
und bei Geschäftsgrundstücken	um 3 v. H.

der Jahresrohmiete.

(3) ¹Ist die Jahresrohmiete nach § 79 Abs. 3 BewG (vgl. Abschnitt 25) um 12 v.H. oder nach § 79 Abs. 4 BewG um 14 v.H. zu erhöhen, so bemißt sich der Zuschlag für Schönheitsreparaturen nach Absatz 2 nach der Grundstücksart, die sich nach der Erhöhung der Miete ergibt. ²Wird das Grundstück teils zu Wohnzwecken, teils zu gewerblichen Zwecken genutzt, so kann sich in Grenzfällen durch den Zuschlag nach Absatz 2 die Grundstücksart ändern. ³In diesen Fällen bestimmt sich die Höhe des Zuschlags nach der Grundstücksart, der das Grundstück nach § 75 BewG ohne Berücksichtigung dieses Zuschlags zuzuordnen wäre, die Art des Grundstücks jedoch nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten, das sich nach Berücksichtigung des Zuschlags ergibt.

Beispiel:

Das Grundstück wird teils zu Wohnzwecken, teils zu gewerblichen Zwecken genutzt. Die Wohnungen sind grundsteuerbegünstigt. Kosten für die Schönheitsreparaturen werden für die gewerblichen Räume von den Mietern übenommen, für die Wohnungen vom Vermieter getragen.

Jahresrohmiete des Wohnzwecken dienenden Teils	36 200 DM
+ 12 v. H. Zuschlag wegen Grundsteuervergünstigung	4 344 DM
	40 544 DM
Jahresrohmiete des gewerblichen Zwecken dienenden Teils	10 000 DM
Jahresrohmiete	50 544 DM

Die Jahresrohmiete des Wohnzwecken dienenden Teils beträgt 80,2 v. H. der gesamten Jahresrohmiete. Das Grundstück wäre danach ein Mietwohngrundstück. Da die Mieter der gewerblichen Räume die Schönheitsreparaturen übernommen haben, muß die Jahresrohmiete dieser Räume um 5 v. H. erhöht werden.

Jahresrohmiete des Wohnzwecken dienenden Teils		40 544 DM
Jahresrohmiete des gewerblichen Zwecken dienenden Teils	10 000 DM
+ 5 v. H. Schönheitsreparaturen	500 DM	10 500 DM
Gesamte Jahresrohmiete		51 044 DM

Die Jahresrohmiete des Wohnzwecken dienenden Teils beträgt nunmehr 79,4 v. H. der gesamten Jahresrohmiete. Das Grundstück ist durch die Verschiebung der Anteile der Jahresrohmiete zu einem gemischtgenutzten Grundstück geworden. Diese Grundstücksart ist bei der Bewertung festzustellen. Es verbleibt jedoch bei dem Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 5 v. H.