Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Aufteilung des Gesamtwerts mit angemessener Entschädigung des Erbbauberechtigten für das Gebäude (Abs. 3 Sätze 1 u. 2)

Rz. 50

^{[Autor/Stand]} Beträgt die Dauer des Erbbaurechts in dem für die Bewertung maßgebenden Feststellungszeitpunkt weniger als 50 Jahre, ist der Gesamtwert entsprechend der restlichen Dauer des Erbbaurechts nach Maßgabe des § 92 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BewG auf den Erbbauberechtigten und den Eigentümer des Grund und Bodens (Erbbauverpflichteten) aufzuteilen. Hierbei entfallen auf

• a) den Erbbauberechtigten: der Wert der Gebäude und außerdem ein nach der restlichen Dauer des Erbbaurechts bemessener Anteil – Anteil des Erbbaurechts – am Wert des Grund und Bodens;
• b) den Eigentümer des Grund und Bodens: der restliche Anteil am Wert des Grund und Bodens.

Rz. 51

^{[Autor/Stand]} Nach welchen Hundertsätzen der Wert des Grund und Bodens bei einer Laufzeit des Erbbaurechts von weniger als 50 Jahren aufzuteilen ist, ergibt sich aus § 92 Abs. 3 Nr. 1 BewG. Die Tabelle zeigt, dass das Eigentum am Grund und Boden umso stärkere Bedeutung erlangt, je kürzer die Laufzeit des Erbbaurechts in dem für die Bewertung maßgebenden Feststellungszeitpunkt ist. Je kürzer die Laufzeit des Erbbaurechts wird, umso weniger entfällt vom Bodenwert auf den Erbbauberechtigten und umso mehr wird dem Erbbauverpflichteten – dem bürgerlich-rechtlichen Eigentümer des Grund und Bodens – vom Bodenwert zugeteilt. Nach dem früheren § 46 BewDV stieg der Anteil des Erbbauverpflichteten am Grund und Boden nach jeweils fünf Jahren um je 10 %. Diese Regelung war, wie die Begründung zum BewG-ÄndG 1965^[3] ausführt, zu schematisch. Dort heißt es: "Bei den Vorgängen von übersehbarer Dauer müssen die Regeln der Rentenrechnung berücksichtigt werden. Entsprechend diesen Regeln sind nunmehr die Anteile am Bodenwert ermittelt worden. Das bedeutet, dass dem Grundstückseigentümer zunächst nur ein geringer Anteil am Bodenwert zugerechnet wird. Dieser Anteil steigt aber mit kürzer werdender Laufzeit des Rechts progressiv an."

Rz. 52

^{[Autor/Stand]} Diese in § 92 Abs. 3 Nr. 1 BewG festgelegten Hundertsätze für die Aufteilung des Bodenwertes sind aus der Hilfstafel 2 zu § 13 Abs. 1 BewG – Berechnung des Kapitalwertes einer Rente, Nutzung oder Leistung auf eine bestimmte Anzahl von Jahren – abgeleitet worden. Eine Anpassung an die zurzeit geltende Anlage 9a zum BewG ist jedoch unterblieben. Dadurch wurde eine bewertungsmäßige Verbindung zwischen dem Kapitalwert des Rechts auf den Erbbauzins (§ 92 Abs. 5 BewG.) und dem Anteil am Wert des Grund und Bodens hergestellt. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass dem Erbbauverpflichteten ein Anteil am Bodenwert nur in dem Umfang zugeteilt werden kann, wie der Kapitalwert seines Rechts auf den Erbbauzins abnimmt. Durch diese Abstufung der Hundertsätze sollte erreicht werden, dass der auf den Erbbauverpflichteten entfallende Anteil am Bodenwert und der Kapitalwert des Rechts auf den Erbbauzins den im Gesamtwert enthaltenen Bodenwert ergibt. Damit ist der für die Rechtslage gem. § 46 BewDV aF erhobene Einwand, durch die Erfassung des Kapitalwertes des Erbbauzinses trete eine systemwidrige Doppelbesteuerung ein, weil sowohl der Vermögenswert (Grund und Boden) als auch sein Ertrag (Erbbauzins) erfasst werde, ausgeräumt worden. Der BFH hat diesen Einwand aber auch für das bisherige Recht nicht für begründet angesehen.^[5]

Rz. 53

^{[Autor/Stand]} Der BFH hat sich wiederholt mit der Frage der Dauer des Erbbaurechts auseinandersetzen müssen. In einem Streitfall war für das Erbbaurecht eine Laufzeit von 30 Jahren vereinbart worden. Der Erbbauberechtigte sollte das belastete Grundstück während des Laufs des Erbbaurechts durch einseitige Erklärung ankaufen können. Wenn er das Ankaufsrecht nicht ausübt, sollte sich das Erbbaurecht um weitere 20 Jahre verlängern. Der BFH^[7] hat entschieden, dass das Erbbaurecht von Anfang an eine Laufzeit von 50 Jahren hatte. Das Gestaltungsrecht des Erbbauberechtigten, das belastete Grundstück vor Ablauf der 30 Jahre zu kaufen, kann nicht berücksichtigt werden, bevor es nicht ausgeübt wird. In einem anderen Streitfall war ebenfalls eine Laufzeit für das Erbbaurecht von 30 Jahren mit der Maßgabe vereinbart, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurechtsgebäude zu [2]/3 des Verkehrswerts bei Ablauf des Erbbaurechts übernehmen werde. Kommt die Übernahme nicht zustande, so sollte eine Verlängerung des Erbbaurechts um 20 Jahre eintreten. In diesem Fall hat der BFH mit Urteil v. 23.9.1992^[8] entschieden, dass von einer Laufzeit von 30 Jahren auszugehen sei; auch hier könne die Entscheidung des Grundstückseigentümers, das Erbbaurechtsgebäude entgegen der Vereinbarung nicht zu übernehmen, nicht berücksichtigt werden, solange sie nicht getroffen wurde.

Rz. 54

^{[Autor/Stand]} Die volle Zuteilung des Gesamtwerts auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts nach § 92 Abs. 2 BewG bei einer Dauer des Erbbaurechts von noch 50 Jahren und mehr in dem für die Bewertung maßgebenden Zeitpunkt und die prozentuale Aufteilung des Bodenwerts auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und die wirtschaftliche Einheit des bela...