Weilbach, GrEStG § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteu ... / 4.2 Erwerb geringwertiger Grundstücke (§ 3 Nr. 1)

Rz. 13

Mit der Steuerbefreiung des § 3 Nr. 1 GrEStG verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Bagatellfälle von der Grunderwerbsteuer freizustellen. Bei dem in der Vorschrift genannten Betrag von 2.500 EUR handelt es sich nicht um einen Freibetrag, sondern um eine Freigrenze. Dies bedeutet, dass Grundstückserwerbe mit einer Bemessungsgrundlage bis einschließlich 2.500 EUR von der Grunderwerbsteuer vollständig ausgenommen bleiben, während solche mit Bemessungsgrundlagen über 2.500 EUR in vollem Umfang der Steuer unterliegen.

Maßgeblich für die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 1 GrEStG ist die Höhe der nach den §§ 8 und 9 GrEStG zu ermittelnden Bemessungsgrundlage. In den meisten Fällen wird dies die Gegenleistung, in selteneren Fällen der Grundbesitzwert (Bedarfswert) sein. Bei Erwerbsvorgängen, die nach anderen Befreiungsvorschriften teilweise von der Steuer ausgenommen sind, ist auf den verbleibenden steuerpflichtigen Teil der Bemessungsgrundlage abzustellen.

Praxis-Beispiel

Der Gesellschafter A ist zu 92 % am Vermögen einer zweigliedrigen OHG beteiligt und erwirbt von dieser ein Grundstück zum Preis von 30.000 EUR. Nach § 6 Abs. 2 GrEStG bleibt die Steuer in Höhe der Beteiligung, also zu 92 %, unerhoben. Die verbleibende Bemessungsgrundlage von 2.400 EUR (8 % von 30.000 EUR) ist steuerfrei nach § 3 Nr. 1 GrEStG.

Die Freigrenze des § 3 Nr. 1 GrEStG gilt für jeden einzelnen Steuerfall. Werden daher mit einem Rechtsgeschäft (z. B. Kaufvertrag) mehrere Grundstücke übertragen, so liegen so viele Steuerfälle vor, wie Grundstücke übertragen werden. Die Anwendung des § 3 Nr. 1 GrEStG ist demzufolge für die auf jedes einzelne Grundstück entfallende Bemessungsgrundlage gesondert zu prüfen.

Praxis-Beispiel

Mit Kaufvertrag vom 14.10.2003 erwirbt E von A drei Grundstücke. Als Kaufpreis für diese Grundstücke sind 2.000 EUR, 4.800 EUR und 9.000 EUR vereinbart. Von der Grunderwerbsteuer befreit nach § 3 Nr. 1 GrEStG ist nur der Erwerb des ersten Grundstücks, die beiden weiteren Erwerbe sind voll steuerpflichtig.

Ob ein Grundstück oder mehrere Grundstücke erworben werden, richtet sich nicht nach dem bürgerlich-rechtlichen, sondern nach dem grunderwerbsteuerrechtlichen Grundstücksbegriff (§ 2 GrEStG). Die Zusammenfassung mehrerer Grundstücke zu einer wirtschaftlichen Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG ist insbesondere dann geboten, wenn die Grundstücke räumlich zusammenhängen und demselben Eigentümer gehören. Beim gleichzeitigen Erwerb mehrerer Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit i. S. von § 2 Abs. 3 GrEStG bilden, kommt eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 1 GrEStG daher nicht in Betracht, wenn die Bemessungsgrundlage für den Erwerb dieser Grundstücke (wirtschaftlichen Einheit) die Freigrenze von 2.500 EUR übersteigt.

Rz. 14

Da Miteigentumsanteile grunderwerbsteuerlich als Grundstücke gelten, ist beim Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück für die Anwendung des § 3 Nr. 1 GrEStG grundsätzlich jeder Miteigentumsanteil als eigenständiger Steuerfall anzusehen. Veräußert deshalb der Alleineigentümer eines Grundstücks dieses an mehrere Erwerber als Miteigentümer, so entspricht die Zahl der Steuerfälle der Anzahl der erwerbenden Miteigentümer. Die Anwendung des § 3 Nr. 1 GrEStG hängt in diesem Fall von der Höhe der vom einzelnen Miteigentümer zu erbringenden Gegenleistung ab. Entsprechendes gilt für die Übertragung eines Miteigentumsanteils auf mehrere Erwerber zu ideellen Bruchteilen (vgl. BFH v. 10.6.1964, HFR 1964, 425).

Umgekehrt liegen mehrere Steuerfälle auch dann vor, wenn mehrere Miteigentümer sich verpflichten, das Grundstück auf einen Erwerber zu Alleineigentum zu übertragen.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebende Eheleute. Veräußern diese ein Grundstück an einen Dritten, liegen demzufolge zwei Erwerbsvorgänge vor (vgl. FG Nürnberg v. 25.10.2007, IV 265/2006). Anders ist die Rechtslage jedoch bei Eheleuten, die in Gütergemeinschaft leben und über ihr zum Gesamtgut gehörendes Grundstück verfügen. Da der einzelne Ehegatte nach § 1419 Abs. 1 BGB nicht allein über seinen Anteil am Gesamtgut verfügen kann, liegt beim Erwerb eines solchen Grundstücks durch einen Erwerber nur ein Erwerb vor (BFH v. 28.3.2007, II R 15/06, BFH/NV 2007, 1349). Andererseits liegen im umgekehrten Fall, bei dem in Gütergemeinschaft lebende Ehegatten zusammen ein Grundstück zum Gesamtgut erwerben, zwei Erwerbe vor (BFH v. 4.4.1967, II 49/63, BFHE 1967, 388). Erwirbt dagegen nur ein in Gütergemeinschaft lebender Ehegatte ein Grundstück, wobei der andere Ehegatte kraft Gesetzes Mitberechtigter wird (§ 1416 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 BGB), so liegt grunderwerbsteuerrechtlich nur ein Erwerb vor. Der gesetzliche Miterwerb des anderen Ehegatten ist hierbei nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei. Erwerben in Gütergemeinschaft lebende Ehegatten ein Grundstück als Miteigentümer, liegen wiederum zwei Erwerbe i. S. d. § 3 Nr. 1 GrEStG vor. Der gesetzliche Eintritt der Gesamtgutseigenschaft (§ 1416 Abs. 2 BGB) ist gem...