Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 44. Ermäßigung und Erhöhung des Gebäudesachwerts (§ 88 BewG)

a) Allgemeines

(1) ¹Der Gebäudesachwert kann bei der Ermittlung des Gebäudewerts in Einzelfällen nach § 88 BewG ermäßigt oder erhöht werden, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch durch die Wertminderungen wegen Alters oder wegen baulicher Mängel und Schäden bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts berücksichtigt worden sind. ²Umstände, die nicht nur Einzelfälle betreffen, sondern den Wert ganzer Gruppen von Grundstücken beeinflussen (z. B. Industriezweige im Zonengrenzgebiet), betreffen regelmäßig nicht allein das Gebäude. ³Sie werden daher bei der Angleichung des Ausgangswerts des Grundstücks an den gemeinen Wert berücksichtigt; vgl. Abschnitt 46.

(2) ¹Die Gründe für eine Ermäßigung oder Erhöhung können verschiedener Art sein. ²Die im Gesetz genannten Gründe stellen nur Beispiele dar. ³Nur Umstände objektiver Art, die den gemeinen Wert des Grundstücks nachhaltig beeinflussen, können eine Ermäßigung oder Erhöhung rechtfertigen. ⁴Rein persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse sind unbeachtlich, da diese den gemeinen Wert nicht beeinflussen (§ 9 BewG). ⁵Das Ausmaß der Ermäßigung oder Erhöhung hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

b) Ermäßigung wegen der Lage des Grundstücks

(3) ¹Der Gebäudesachwert kann wegen der Lage des Grundstücks ermäßigt werden, wenn besondere Verhältnisse im Einzelfall nicht nur den Bodenwert, sondern auch den Wert des Gebäudes beeinflussen. ²Das kann z. B. bei einem Einfamilienhaus der Fall sein, das in unmittelbarer Nähe einer Fabrik mit starker Rußentwicklung liegt. ³Räumliche Abgelegenheit und sonstige Besonderheiten der Lage führen aber auch in Einzelfällen nicht zu einer Wertminderung des Gebäudes, wenn die Zweckbestimmung des Grundstücks eine derartige Abgelegenheit erforderlich macht oder wenn die Abgelegenheit sich nicht nachhaltig auf die Nutzung auswirkt (RFH-Urteil vom 14. 6. 1939, RStBl. S. 863). ⁴Das gilt insbesondere für Fabrikgrundstücke.

c) Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung

(4) ¹Ein Gebäude kann auch wirtschaftlich veralten. ²Ist die wirtschaftliche Wertminderung größer als der Betrag, um den sich der Wert des Gebäudes wegen seines Alters vermindert, so kann eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung vorgenommen werden. ³Voraussetzung ist jedoch, daß das Gebäude nicht nur für den derzeitigen Eigentümer, sondern auch für einen Erwerber des Grundstücks seine volle wirtschaftliche Verwertbarkeit verloren hat. ⁴Entscheidend für die Gewährung eines Abschlags ist deshalb, ob aus wirtschaftlich zwingenden objektiven Gründen anzunehmen ist, daß der Zeitraum der tatsächlichen Verwendung des Gebäudes gegenüber der gewöhnlichen Lebensdauer verkürzt ist und daß deshalb das Gebäude vorzeitig abgebrochen werden muß (RFH-Urteil vom 16. 11. 1939, RStBl. 1940 S. 492).

Beispiel:

Bei einem Braunkohlenbergwerk beträgt die künftige Abbaumöglichkeit im Hauptfeststellungszeitpunkt nur noch 15 Jahre. Wie dem Bergbau dienenden Gebäude sind bei Erschöpfung der Abbausubstanz für andere Zwecke nicht verwertbar. Ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung ist gerechtfertigt.

(5) ¹Die Höhe des Abschlags bemißt sich nach der Verkürzung der Lebensdauer, die wegen der Überalterung für das Gebäude anzunehmen ist. ²Sie ist gleich dem Unterschied, der sich für die Wertminderung bei Zugrundelegung der gewöhnlichen oder der nach Abschnitt 41 Abs. 6 und 7 verkürzten Lebensdauer gegenüber der Wertminderung bei Zugrundelegung der kürzeren Lebensdauer ergibt.

Beispiel:

Ein Gebäude hat infolge wirtschaftlicher Überalterung statt einer gewöhnlichen Lebensdauer von 80 Jahren nur eine Lebensdauer von 60 Jahren. Es ist im Hauptfeststellungszeitpunkt 50 Jahre alt. Die Wertminderung wegen Alters beträgt

bei gewöhnlicher Lebensdauer	50 x 1,25	=	62,5 v. H.
bei verkürzter Lebensdauer	50 x 1,67	=	83,5 v. H.
	Unterschied	=	21 Punkte

Der Gebäudesachwert ist wegen wirtschaftlicher Überalterung um 21 v. H. des Gebäudenormalherstellungswertes zu ermäßigen.

(6) ¹Ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Uberalterung kann nur insoweit gewährt werden, als er über die Wertminderung hinausgeht, die wegen des Alters ggf. unter Berücksichtigung einer verkürzten gewöhnlichen Lebensdauer (vgl. Abschnitt 41 Abs. 6 und 7) bereits berücksichtigt worden ist. ²Kein Abschlag ist zu gewähren, wenn Gebäude aus Zweckmäßigkeitsgründen früher abgebrochen werden sollen, als es dem baulichen Zustand entspricht oder für die Erhaltung der Wirtschaftlichkeit erforderlich ist ³Auch geplante bauliche Veränderungen (Ein- und Umbauten) rechtfertigen nicht die Annahme einer wirtschaftlichen Überalterung.

d) Ermäßigung wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Abbruchs

(7) ¹Eine Ermäßigung des Gebäudesachwerts kann auch in Betracht kommen, wenn einwandfrei feststeht, daß ein Gebäude aus anderen Gründen, z. B. aus städtebaulichen Gründen, in den nächsten 10 Jahren abgebrochen werden muß. ²Als Anhaltspunkt für die Höhe der Ermäßigung kann der Betrag zugrunde gelegt werde...