FG Nürnberg Urteil vom 08.07.2010 - 7 K 292/2008

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachweis der Vermietungsabsicht für leer stehende Wohnung

Leitsatz (redaktionell)

Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung muss sich anhand objektiver Umstände belegen lassen.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 11.12.2012; Aktenzeichen IX R 68/10)

Tatbestand

Streitig ist, ob die Kläger in den Streitjahren aus einem Objekt in 1, Str. 1, mit Erfolg Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machen können.

Die zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Kläger errichteten in den Jahren 2000 und 2001 im Ortsteil 1 der im Landkreis 2 gelegenen Gemeinde 3 ein insgesamt knapp 240 m großes Zweifamilienhaus. Die Wohnung im Erd- und Obergeschoss mit rund 170 m nutzten die Kläger nach Fertigstellung ab Mitte 2001 zu eigenen Wohnzwecken. Die Wohnung im Untergeschoss mit 70 m Wohnfläche wurde zum 01.12.2003 bezugsfertig.

Seit 01.06.2007 ist die Wohnung für 250 € Kaltmiete pro Monat vermietet.

Mit Einkommensteuererklärungen 2002 bis 2006 machten die Kläger ausschließlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung dieser Wohnung geltend, die sich im Wesentlichen zusammensetzten aus Absetzungen für Abnutzung nach § 7 Abs. 5 EStG und aus Aufwendungen für Schuldzinsen, Grundsteuer, Schornsteinreinigungen, Hausversicherungen und sonstigen Kosten. 2002 erklärten die Kläger Verluste in Höhe von 3.871 €, 2003 5.185 € (vom Finanzamt wegen höherer AfA 7.670 € veranlagt), 2004 7.989 €, 2005 7.954 € und 2006 7.945 €.

Der Beklagte veranlagte die Kläger in den Streitjahren 2002 bis 2004 mit Bescheiden vom 21.10.2003 (2002), 14.03.2005 (2003) und vom 26.10.2005 (2004) erklärungsgemäß, allerdings bezüglich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 165 Abs. 1 AO teilweise vorläufig, weil die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden könne.

Mit der Einkommensteuererklärung 2005 vom 30.06.2006 erklärten die Kläger gegenüber dem Finanzamt, trotz weiterer Vermietungsbemühungen hätten sie bisher keinen Mieter gefunden, da das Wohnungsangebot groß und die Wohnung den meisten Interessenten zu abgelegen sei. Als Nachweis für ihre Vermietungsbemühungen legten die Kläger in allen Streitjahren Anzeigen aus dem regionalen Wochenblatt „Schaufenster“ mit handschriftlichen Vermerken über die jeweilige Kontaktaufnahme mit Mietinteressenten vor. Im Klageverfahren überließen die Kläger dem Gericht eine Aufstellung über sämtliche von ihnen beantwortete Wohnungsgesuche. Daraus ergeben sich im Jahre 2004 fünf Kontaktaufnahmen, in 2005 13 und in 2006 21, wovon 16 im 2. Halbjahr stattfanden.

Mangels nachhaltiger und ernsthafter Vermietungsabsicht setzte das Finanzamt im Einkommensteuerbescheid 2005 vom 21.11.2006 und im Einkommensteuerbescheid 2006 vom 30.08.2007 die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung endgültig mit null Euro an.

Das Finanzamt änderte mit Bescheiden vom 24.05.2007 die Bescheide 2002, 2003 und 2004 nach § 165 Abs. 2 S. 1 AO und berücksichtigte die Verluste aus Vermietung und Verpachtung wegen fehlender Einkunftserzielungsabsicht nicht mehr.

Die Einsprüche vom 19.12.2006 (2005), vom 22.06.2007 (2002, 2003, 2004) und vom 25.09.2007 (2006) begründeten die Kläger im Wesentlichen damit, dass sie längere Zeit gebraucht hätten, einen Mieter zu finden, weil auf dem örtlichen Wohnungsmarkt ein deutliches Überangebot bestanden habe und die Wohnung wegen ihrer Abgelegenheit ohnehin schwer vermietbar sei.

Dass die Wohnung seit 01.06.2007 tatsächlich vermietet sei, belege aber ihre - von Anfang an - bestehende Vermietungsabsicht.

Mit Entscheidung vom 22.01.2008 wies der Beklagte die Einsprüche der Kläger als unbegründet zurück.

Die Bemühungen der Kläger seien nicht ausreichend gewesen, eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht zu belegen. Wer wirklich eine Wohnung vermieten wolle, würde nicht nur gelegentlich jemanden anrufen, der eine Wohnung suche. Obwohl über drei Jahre nach Fertigstellung die Wohnung immer noch nicht vermietet gewesen sei, hätten die Kläger ihre Bemühungen nicht gesteigert. Die spätere Vermietung ab 2007 sei für die Streitjahre nicht relevant. Denn eine nach mehreren Jahren doch noch zu Stande gekommene Vermietung könne frühere mangelnde Aktivitäten nicht rückwirkend kompensieren.

In ihrer Klage vom 25.02.2008 ergänzen die Kläger ihr bisheriges Vorbringen dahin, dass sie sich bewusst dafür entschieden hätten, die Vermietung selbst in die Hand zu nehmen. Nach Fertigstellung der Wohnung hätten sie begonnen, Mietinteressenten zu suchen. Sie selbst hätten keinen Bedarf für die Wohnung gehabt. Zu diesem Zweck hätten sie zunächst im Ort und in ihrem Bekanntenkreis in persönlichen Gesprächen bekannt gemacht, dass sie ihre freie Wohnu...