Hessisches FG Urteil vom 11.04.2012 - 12 K 1189/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Minderung des Grundstücksteilwertes bei Belastung durch eine Grundschuld

Leitsatz (redaktionell)

1. Die auf einem Grundstück zu Gunsten einer Bank bestehenden Grundschulden sind wertmindernd bei der Ermittlung des Teilwertes als Entnahmewert zu berücksichtigen, wenn mit der Inanspruchnahme aus der Grundschuld zu rechnen ist.
2. Die Weiterleitung von Mieten an die Kredit gebende Bank steht der Zurechnung der Einkünfte beim zivilrechtlichen Eigentümer als Vermieter nicht entgegen, auch wenn die Zwangsvollstreckung wegen Einstellung der Kreditzahlungen droht.

Normenkette

EStG § 4 Abs. 1 S. 2, § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 3, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1; AO § 39 Abs. 2 Nr. 1

Streitjahr(e)

2003, 2004

Nachgehend

BFH (Urteil vom 05.05.2015; Aktenzeichen X R 48/13)

BFH (Urteil vom 05.05.2015; Aktenzeichen X R 48/13)

Tatbestand

Die Kläger begehren die Änderung der Einkommensteuerbescheide 2003 und 2004.

Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Kläger zu 1) betrieb in den Streitjahren ein Einzelunternehmen, dessen Zweck die Vermietung und Verpachtung von Betriebsgrundstücken und Kranfahrzeugen aller Art war; er ermittelte den Gewinn nach §§ 4 Abs. 1, 5 Einkommensteuergesetz (EStG). Gleichzeitig war der Kläger zu 1) Gesellschafter der A GmbH (im Folgenden: GmbH). Der Kläger zu 1) als Einzelunternehmer vermietete zwei Grundstücke in A und in B sowie Kräne an die GmbH. Die GmbH hatte bei der Bank insgesamt sechs Darlehen über insgesamt ca. 1,8 Mio DM aufgenommen. Als Sicherheit waren die beiden o.g. Grundstücke zu Gunsten der Bank mit Grundschulden belastet. Darüber hinaus hatte der Kläger zu 1) gegenüber der Bank am 21.03.1990 eine auf 600.000 DM (entspricht 306.775,10 €) begrenzte Höchstbetragsbürgschaft übernommen.

Die GmbH wurde in 2003 zahlungsunfähig; das Insolvenzverfahren wurde am 01.08.2003 eröffnet. Die Bank kündigte daraufhin am 28.05.2003 sämtliche Darlehensverträge und stellte die Darlehen zum 31.03.2003 fällig. Am 11.06.2003 nahm die Bank den Kläger zu 1) aus der Bürgschaft in Anspruch. Am 12.06.2003 kündigte der Kläger zu 1) das Mietverhältnis mit der GmbH und übertrug am 08.07.2003 die mit Grundschulden belasteten o.g. Grundstücke auf die Klägerin zu 2), ohne die Darlehensverbindlichkeiten mit zu übertragen. Nr. 4 der Vertragsbestimmungen bestimmt Folgendes: Die Klägerin zu 2) übernimmt die in den Grundbüchern eingetragenen Grundschulden, jedoch ohne die gesicherten Darlehensverbindlichkeiten, für die der Kläger zu 1) weiterhin im Außenverhältnis gegenüber den Gläubigern alleine haftet. Das Grundstück wird uneingeschränkt der Befriedigung der Grundpfandrechtsgläubigerin zur Verfügung stehen, soweit diese durch Grundpfandrechte gesichert ist. Die Klägerin zu 2) verpflichtet sich, die Verwaltung des Grundstücks zu übernehmen, für dessen bestmögliche Nutzung zu sorgen und die Einnahmen aus dem Grundstück zur Deckung der Verbindlichkeiten aus den bestehenden Grundschulden einzusetzen. Sollte das Grundstück verwertet werden, so stellt die Klägerin zu 2) den Erlös zur Abdeckung der bestehenden Grundschulden zur Verfügung. Ein Mindererlös geht nicht zulasten der Klägerin zu 2). Die Höhe der abzuführenden Nettoeinnahmen wird zwischen der Klägerin zu 2 und der Grundschuldgläubigerin vereinbart. Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, so beschränken sich die Verpflichtungen der Klägerin zu 2) auf die Beträge, die der Grundpfandgläubigerin im Falle einer Zwangsverwaltung zustünden. Der Kläger zu 1) wird Zahlungen an die Grundpfandrechtsgläubigerin nur insoweit leisten, als diese durch das ihr zustehende Grundpfandrecht nicht abgesichert oder befriedigt ist. Wegen des Inhalts im Einzelnen wird auf den Übertragungsvertrag vom 08.03.2003 (Blatt 82 bis 88 des Ordners) Bezug genommen. In der Folgezeit vermietete die Klägerin zu 2) das Grundstück an eine vom Kläger zu 1) neu gegründete Betriebsgesellschaft.

Am 30.07.2003 meldete der Kläger zu 1) sein Einzelunternehmen ab und erklärte auf diesen Stichtag die Betriebsaufgabe. In der am 13.07.2004 zum 30.07.2003 erstellten Aufgabebilanz wies der Kläger zu 1) Entnahmen von 959.126,73 € sowie eine Rückstellung von 957.000 € aus. In dem Rückstellungsposten enthalten war eine „Rückstellung Haftung aus Grundschuld” i.H.v. 952.000 €. Zum Aufgabestichtag betrugen die Darlehensverbindlichkeiten (inklusive Zinsen) der GmbH gegenüber der Bank 1.843.422,18 €.

In der Zeit vom 05.12.2005 bis 12.10.2006 wurde bei dem Kläger zu 1) (Vermietung und Verpachtung von eigenen Grundstücken und Nichtwohngebäuden) eine abgekürzte Außenprüfung durchgeführt; die Prüfung betraf das Jahr 2003. Der Prüfer löste die Rückstellung von 952.000 € mit der Begründung auf, das konkrete Haftungsrisiko gegenüber der Bank sei durch die Grundstücksübertragung auf die Klägerin zu 2) übergegangen; mit einer Inanspruchnahme des Klägers zu 1 ) sei nicht mehr zu rechnen. Ferner war der Prüfer der Auffassung, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des auf die Kläger...