Weilbach, GrEStG § 2 Grundstücke / 3 Grundstücksbegriff (Abs. 1)

Rz. 3

Nach § 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG definiert diesen Grundstücksbegriff, indem er auf den Grundstücksbegriff des Bürgerlichen Rechts zurückgreift, diesen übernimmt und modifiziert. Der Gesetzgeber hat sich hierbei bewusst nicht am bewertungsrechtlichen Begriff des Grundbesitzes orientiert. Allerdings enthält das BGB selbst keine ausdrückliche gesetzliche Definition des Grundstücksbegriffs. Grundstück i. S. d. bürgerlichen Rechts ist zunächst der körperliche Gegenstand (Sache i. S. d. § 90 BGB) des Grundbuchgrundstücks, d. h. ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der katastermäßig vermessen und bezeichnet und im Grundbuch eingetragen ist. Grundstücke, die ausnahmsweise keiner Eintragung im Grundbuch bedürfen, sind durch Lage und Grenzen der benachbarten Grundstücke bzw. durch die eigenen tatsächlichen Grenzen bestimmt. Darüber hinaus umfasst der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff aber auch das Eigentum am Grundstück, d. h. die rechtliche Herrschaftsmacht über ein Grundstück, z. B. das Bruchteilseigentum (Miteigentum nach ideellen Bruchteilen) an einem Grundstück. Ein Grundstück i. S. d. bürgerlichen Rechts ist auch das Wohnungs- und Teileigentum. Auch bestimmte grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrechte) gelten bürgerlich-rechtlich als Grundstücke.

Rz. 4

Das GrEStG folgt diesen bürgerlich-rechtlichen Beurteilungen. Es erfasst sowohl Grundbuchgrundstücke und tatsächliche Grundstücke als auch die rechtliche Herrschaftsmacht an einem Grundstück. Auch bezüglich des Wohnungs- und Teileigentums und den grundstücksgleichen Rechten folgt das GrEStG dem bürgerlichen Recht, bei Letzteren allerdings nur hinsichtlich des Erbbaurechts (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG).

Rz. 5

Eine Grunderwerbsteuerpflicht kann sich nur bei Erwerbsvorgängen ergeben, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Dies sind alle im Geltungsbereich des GrEStG belegenen Grundstücke, zu denen mit dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3.10.1990 auch die im Beitrittsgebiet (frühere DDR) belegenen Grundstücke gehören. Allerdings gilt das GrEStG im Beitrittsgebiet erst ab dem 1.1.1991.

Ohne Bedeutung ist, wo das Erwerbsgeschäft (z. B. der Grundstückskaufvertrag) abgeschlossen worden ist. Auch im Ausland abgeschlossene Rechtsgeschäfte über inländische Grundstücke führen daher, wenn die Formerfordernisse erfüllt sind, zur Grunderwerbsteuer. Die Formerfordernisse ergeben sich aus § 11 Abs. 1 EGBGB. Da sich die Formgültigkeit nicht nur nach dem Geschäftsrecht, sondern auch nach dem Ortsrecht (alternativ) richtet, kann die Veräußerung eines inländischen Grundstücks ggf. auch formlos erfolgen. Die Auflassung eines inländischen Grundstücks kann dagegen nur von einem deutschen Notar oder deutschen Konsularbeamten vorgenommen werden (§ 11 Abs. 5 EGBGB).

Rz. 6

Es liegt auf der Hand, dass die Definition des Grundstücks in § 2 GrEStG von elementarer Bedeutung für das Grunderwerbsteuerrecht ist. Sie spielt nicht nur für die Tatbestände des § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG eine zentrale Rolle, sondern insbesondere auch für die Bemessungsgrundlage (§§ 8 und 9 GrEStG). Denn entscheidend für die Steuerberechnung ist – abgesehen von den in dieser Vorschrift ausdrücklich genannten Ausnahmen – nicht nur, was Grundstück i. S. d. Bürgerlichen Rechts ist, sondern auch, was zu den Grundstücken i. S. d. Bürgerlichen Rechts gehört.

Aufgrund der Anknüpfung des § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG an den Grundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts rechnen auch zum Grundstück i. S. d. Grunderwerbsteuerrechts alle die Bestandteile, die nach den §§ 93 bis 96 BGB zum Grundstück gehören. Nicht zum Grundstück zählen die Scheinbestandteile und das Zubehör (§ 97 BGB). Auch die in § 2 Abs. 1 S. 2 GrEStG angeführten Sachen und Rechte gehören aufgrund ausdrücklicher Anordnung des Gesetzgebers nicht zum Grundstück im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn. Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, werden auch dann nicht als Grundstücksteil behandelt, wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Steuergegenständlich unterliegen der Grunderwerbsteuer Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, mithin nicht auf Grundbesitz im bewertungsrechtlichen Sinne (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 BewG).

Gegenstand des Übereignungsanspruchs kann auch ein bürgerlich-rechtlich noch zu bildendes Grundstück sein, dessen Fläche allerdings bereits hinreichend bestimmt sein muss, z. B. in einer der notariellen Urkunde beigefügten Skizze eindeutig bezeichnet ist (vgl. BFH v. 17.10.1990, BStBl II 1991, 144).

Rz. 7

Das Zivilrecht kennt wesentliche Bestandteile (§ 93 BGB) und sog. einfache Bestandteile an einem Grundstück. Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks (§ 93 BGB) werden vom Eigentum am Grundstück mit umfasst und sind besonderen Verkehrsvorgängen nicht zugänglich. Die einfachen Bestandteile können Gegenstand besonderer Rechte se...