Entscheidungsstichwort (Thema)
Erwerb der Verwertungsbefugnis bei Geschäftsbesorgung; Höhe der Gegenleistung
Leitsatz (NV)
- Durch einen Geschäftsbesorgungsvertrag i.S. von § 675 BGB, der sich auf den Erwerb eines Grundstücks durch den Verpflichteten im eigenen Namen richtet, erlangt der Geschäftsherr ‐ wie generell beim sog. Auftragserwerb ‐ die Rechtsmacht, von dem Beauftragten die Auflassung des Grundstücks (§ 925 BGB) zu verlangen (§ 667 BGB i.V.m. § 675 BGB) oder es ‐ bei entsprechender Ausgestaltung des Vertrags ‐ durch andere Maßnahmen der Substanz nach auf eigene Rechnung zu verwerten. Diese Rechtsmacht begründet eine Verwertungsbefugnis i.S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983.
- Beim Erwerb der Verwertungsbefugnis gehören zur Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG 1983) alle Leistungen, die der Berechtigte aufwendet, um die Verwertungsbefugnis an dem Grundstück zu erlangen. Aufwendungen, die dem Auftragnehmer nicht durch den Erwerb als solchen entstehen, sondern Folge weiterer Vereinbarungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer sind (z.B. Finanzierungs- und Verwaltungskosten), gehören nicht zur Gegenleistung.
Normenkette
GrEStG 1983 § 1 Abs. 2; GrEStG § 8 Abs. 1
Verfahrensgang
FG Nürnberg (EFG 1998, 1537) |
Tatbestand
I. Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin), eine Gemeinde, schloss 1995 mit der B-GmbH einen privatschriftlichen Geschäftsbesorgungsvertrag, durch den sich die B-GmbH verpflichtete, Grundbesitz für ein Wohngebiet bis zur Höhe eines Gesamtkaufpreises von ca. … DM im eigenen Namen zu erwerben. Die für den Grunderwerb erforderlichen Verhandlungen sollte die Klägerin führen. Die Baugrundstücke sollten an Dritte verkauft werden, soweit nicht die Klägerin Eigenbedarf hatte. Öffentliche Flächen waren der Klägerin zu übertragen. Die B-GmbH übernahm den Verkauf der Grundstücke auf Weisung der Klägerin, die auch die erforderlichen Verkaufsverhandlungen führte.
Die Klägerin verpflichtete sich für den Fall, dass die Erlöse aus den Grundstücksverkäufen die Aufwendungen der B-GmbH nicht deckten, den verbleibenden Saldo einschließlich der in § 6 des Vertrags geregelten Nebenkosten auszugleichen. Ein Überschuss der Erlöse über die Aufwendungen sollte der Klägerin zustehen.
Die B-GmbH erwarb den im Vertrag bezeichneten Grundbesitz zu einem Kaufpreis von … DM.
Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt ―FA―) setzte gegen die Klägerin gemäß § 1 Abs. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983 Grunderwerbsteuer in Höhe von … DM fest. In die Bemessungsgrundlage bezog er außer dem Kaufpreis folgende, nach einer Zwischenabrechnung bis dahin angefallene Nebenkosten ein:
Notarkosten |
… DM |
Grunderwerbsteuer |
… DM |
Gebühren |
… DM |
Erschließungskosten |
… DM |
Verwaltungskosten |
… DM |
Finanzierungskosten |
… DM. |
Der Einspruch der Klägerin hatte nur insoweit Erfolg, als das FA die Bemessungsgrundlage um die Erschließungskosten minderte, dafür aber Grundsteuer in Höhe von … DM einbezog.
Das Finanzgericht (FG), dessen Urteil in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1998, 1537 veröffentlicht ist, wies die Klage als unbegründet ab.
Mit der Revision rügt die Klägerin Verletzung materiellen Rechts.
Sie beantragt, das Urteil des FG Nürnberg vom 20. März 1997 IV 327/96 sowie den Grunderwerbsteuerbescheid vom … in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom … aufzuheben.
Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
II. Die Revision ist zum Teil begründet. Unter Aufhebung der Vorentscheidung sowie der Einspruchsentscheidung und Abweisung der weitergehenden Klage ist der Grunderwerbsteuerbescheid dahin zu ändern, dass die Grunderwerbsteuer auf … DM herabgesetzt wird (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung ―FGO―). Das FG hat zwar zutreffend angenommen, dass die Klägerin durch den Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrags mit der B-GmbH an dem von dieser erworbenen Grundstück eine Verwertungsbefugnis i.S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 erlangt hat. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Auffassung des FG, dass auch die Finanzierungskosten, die Verwaltungskosten und die Grundsteuer zur Gegenleistung i.S. von § 8 Abs. 1 GrEStG 1983 gehörten.
1. a) Nach § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 unterliegen der Grunderwerbsteuer auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Durch diese Vorschrift sollen Sachverhalte erfasst werden, bei denen es zwar nicht ―wie in den Fällen des § 1 Abs. 1 GrEStG 1983― zu einem Rechtsträgerwechsel, d.h. zu einer Änderung der Rechtszuständigkeit im Außenverhältnis kommt, bei denen der Eigentümer einem anderen aber im Innenverhältnis so weitgehende Einflussnahmemöglichkeiten hinsichtlich des Grundstücks einräumt, dass dieser und nicht mehr der Eigentümer über die Verwertung des Grundstücks entscheiden kann (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs ―BFH― vom 9. Mai 1962 II 159/60 U, BFHE 75, 122, BStBl III 1962, 313, und vom 1. März 2000 II R 53/98, BStBl II 2000, 357). Die Klägerin hat derartige Einflussnahmemöglichkeiten durch den Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrags erlangt.
Durch einen Geschäftsbesorgungsvertrag i.S. von § 675 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der sich auf den Erwerb eines Grundstücks durch den Verpflichteten im eigenen Namen richtet, erlangt der Geschäftsherr ―wie generell beim sog. Auftragserwerb― die Rechtsmacht, von dem Beauftragten die Auflassung des Grundstücks (§ 925 BGB) zu verlangen (§ 667 BGB i.V.m. § 675 BGB) oder es ―bei entsprechender Ausgestaltung des Vertrags― durch andere Maßnahmen der Substanz nach auf eigene Rechnung zu verwerten. Diese Rechtsmacht begründet eine Verwertungsbefugnis i.S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 (vgl. BFH-Urteile vom 24. November 1970 II 76/65, BFHE 101, 309, BStBl II 1971, 309).
Der Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen der Klägerin und der B-GmbH weicht davon nicht ab. Die Klägerin sollte durch die in ihm getroffenen Regelungen vielmehr ―im Innenverhältnis― so gestellt werden, als sei sie Eigentümerin des von der B-GmbH zu erwerbenden Grundstücks. Öffentliche Flächen, die nach dessen Parzellierung entstanden, waren nach § 8 Nr. 1 Satz 2 des Vertrags zwingend auf die Klägerin zu übertragen, d.h. an sie herauszugeben. Gleiches galt für Parzellen, bei denen die Klägerin Eigenbedarf anmeldete (§ 8 Nr. 1 Satz 3 und § 10 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags). Hinsichtlich der verbleibenden, zum Verkauf an Dritte bestimmten Parzellen hatte die Klägerin Anspruch auf Auskehrung eines Überschusses der Verkaufserlöse über die der B-GmbH insgesamt entstandenen Aufwendungen (§ 10 Abs. 2 Satz 1 des Vertrags).
Der Einwand der Klägerin, dass es ihr nicht möglich gewesen sei, das von der B-GmbH erworbene Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten, weil die B-GmbH ―anders als die Entwicklungsträgerin in dem dem BFH-Urteil vom 28. September 1988 II R 244/85 (BFHE 155, 164, BStBl II 1989, 157) zugrunde liegenden Fall― nicht für ihre, der Klägerin, Rechnung gehandelt habe, geht fehl. Das Handeln der B-GmbH auf Rechnung der Klägerin ergibt sich, auch ohne dass dies ausdrücklich hervorgehoben werden musste, schon daraus, dass die B-GmbH sowohl zur Herausgabe des aus der Geschäftsbesorgung Erlangten verpflichtet war (§ 667 BGB) als auch Ersatz ihrer zur Ausführung des Auftrags gemachten Aufwendungen verlangen konnte (§ 670 BGB).
Für die Anwendung des § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 kommt es entgegen der Auffassung der Klägerin nicht darauf an, welche generellen Ziele mit der Gründung der B-GmbH verfolgt wurden (vgl. BFH-Urteile vom 12. Dezember 1973 II R 29/69, BFHE 111, 360, BStBl II 1974, 251, und vom 10. Juni 1975 II R 86/67, BFHE 117, 89, BStBl II 1976, 27), welchem Zweck die Unterstützung der Klägerin bei der Durchführung der Maßnahme diente und ob sich die B-GmbH von einem Entwicklungsträger i.S. des § 167 des Baugesetzbuchs (BauGB) unterscheidet. Entscheidend ist allein, dass die Klägerin durch den Geschäftsbesorgungsvertrag die Möglichkeit erhielt, das im Vertrag bezeichnete Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Ob dieser Vertrag gemäß § 313 Satz 1 BGB hinsichtlich der Verpflichtung der B-GmbH zum Erwerb des Grundstücks der Beurkundung bedurfte (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichtshofs ―BGH― vom 25. Februar 1987 IVa ZR 263/85, Neue Juristische Wochenschrift ―NJW― 1987, 2071, unter 2. a), kann mit Rücksicht auf § 41 Abs. 1 Satz 1 der Abgabenordnung (AO 1977) dahinstehen, weil die Vertragsparteien den Vertrag durchgeführt und sein wirtschaftliches Ergebnis bestehen gelassen haben (vgl. BFH-Urteile vom 14. September 1988 II R 116/85, BFHE 155, 153, BStBl II 1989, 52, und vom 17. Oktober 1990 II R 55/88, BFH/NV 1991, 556).
Eine mit dem Sinn und Zweck des GrEStG 1983 unvereinbare "Dreifachbesteuerung", wie die Klägerin sie in der Anwendung von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 auf den Erwerb der Verwertungsbefugnis zusätzlich zur Besteuerung des Erwerbs der B-GmbH und der Verkäufe der Baugrundstücke an die Letzterwerber sieht, ist nicht gegeben. Der Senat verweist dazu auf die Ausführungen im Urteil in BFHE 155, 164, BStBl II 1989, 157. Die Besteuerung des Erwerbs der parzellierten Baugrundstücke an bauwillige Letzterwerber kann ohnehin nicht in die Betrachtung einbezogen werden, weil diese Erwerbe dem Erwerb der B-GmbH nachfolgen.
b) Der Vorentscheidung ist dagegen nicht zu folgen, soweit sie die Höhe der festgesetzten Steuer betrifft.
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG 1983). Beim Erwerb der Verwertungsbefugnis gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 gehören zur Gegenleistung alle Leistungen, die der Berechtigte aufwendet, um die Verwertungsbefugnis an dem Grundstück zu erlangen (BFH-Urteil vom 8. Februar 1995 II R 19/92, BFH/NV 1995, 823). Dazu zählen bei einem Auftragserwerb der Kaufpreis und alle sonstigen Aufwendungen i.S. des § 670 BGB, die dem Auftragnehmer entstehen, um das Grundstück zu erwerben (vgl. BFH-Urteil vom 5. November 1986 II R 66/84, BFH/NV 1988, 390), nicht aber solche Aufwendungen, die Folge weiterer Vereinbarungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer sind, wie z.B. eine sich an den Erwerb anschließende Verwaltung des Grundstücks durch den Auftragnehmer für den Auftraggeber, auch wenn derartige Vereinbarungen ―wie im Streitfall― in derselben Urkunde niedergelegt werden, durch die der Auftrag zum Erwerb des Grundstücks erteilt wird. Wie die Aufwendungen bezeichnet werden, ist für diese Abgrenzung ebenso wenig von Bedeutung wie die Modalitäten ihres Ausweises im Rahmen einer Gesamtvergütung oder ihrer Abrechnung und Zahlung (vgl. auch BFH-Urteil vom 19. Januar 1994 II R 52/90, BFHE 173, 442, BStBl II 1994, 409).
Zu Recht in die Bemessungsgrundlage einbezogen worden sind danach die Notarkosten (BFH-Urteil in BFHE 101, 309, BStBl II 1971, 309), die Gebühren, d.h. die Kosten der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer (vgl. BFH-Urteil in BFHE 155, 164, BStBl II 1989, 157, unter II. 2.). Denn insoweit handelt es sich um zur Durchführung des Auftragserwerbs erforderliche Aufwendungen. Rechtsfehlerhaft hat das FG dagegen auch die Finanzierungskosten, die Verwaltungskosten und die Grundsteuer als Teil der Gegenleistung i.S. von § 8 Abs. 1 GrEStG 1983 angesehen.
Bei den Finanzierungskosten handelt es sich nicht um Aufwendungen, die zur Durchführung des Auftragserwerbs erforderlich waren. Vielmehr liegt diesen Aufwendungen ein selbständiger, vom Grundstückserwerb losgelöster und nicht der Grunderwerbsteuer unterliegender (Dienstleistungs-)Auftrag zugrunde. Denn nach § 669 BGB hat der Auftraggeber dem Beauftragten auf Verlangen für die zur Ausführung des Auftrags erforderlichen Aufwendungen Vorschuss zu leisten. Wird ―wie im Streitfall― abweichend hiervon zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer vereinbart, dass der Beauftragte die vorschussfähigen Aufwendungen finanzieren soll, liegt hierin ein vom Grundstückserwerb sachlich unabhängiges weiteres, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegendes (Finanzierungs-)Geschäft.
Entsprechendes gilt für die von der Klägerin zu entrichtenden Verwaltungskosten. Diese werden nicht dafür gezahlt, dass der Auftragnehmer das Grundstück erwirbt, um dem Auftraggeber die Verwertungsbefugnis i.S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 zu verschaffen (vgl. auch BFH-Urteil vom 25. November 1992 II R 122/89, BFH/NV 1993, 688). Sie sind schon ihrer Bezeichnung nach dazu bestimmt, der B-GmbH eine Vergütung dafür zu gewähren, dass sie im Anschluss an den Erwerb des Grundstücks weitere, in § 3 Abs. 1 und 2 des Vertrags geregelte Aufgaben für die Klägerin erfüllt, u.a. die Verwaltung des Grundstücksbestandes.
Nicht zur Gegenleistung gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG 1983 gehört schließlich die zu erstattende Grundsteuer. Anders als die Grunderwerbsteuer entsteht sie nicht durch den Erwerb des Grundstücks, sondern als Folge seines Behaltens. Sie ist deshalb im Streitfall keine i.S. von § 670 BGB für den Grundstücks erwerb erforderliche Aufwendung.
Die Vorentscheidung, die von anderen Grundsätzen ausgegangen ist, war mithin aufzuheben.
2. Die Sache ist spruchreif.
Die Grunderwerbsteuer ist nach den Ausführungen unter 1. b nach einer Gegenleistung von lediglich … DM zu berechnen. Eine Saldierung der zu Unrecht in die Bemessungsgrundlage einbezogenen Aufwendungen mit den nach § 6 des Vertrags zu den erstattungsfähigen Nebenkosten gehörenden Erschließungskosten ist nicht möglich. Das FA hat die Bemessungsgrundlage im Rahmen der Einspruchsentscheidung zu Recht um diese Aufwendungen gekürzt. Zwar richtet sich die Höhe der Gegenleistung auch in Fällen des § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 danach, in welchem ―möglicherweise zukünftigen― Zustand sich das Grundstück nach dem Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt des Erwerbs der Verwertungsbefugnis befinden soll (BFH-Urteile in BFH/NV 1993, 688, und in BFH/NV 1995, 823), so dass Erschließungskosten auch bei einem Erwerb i.S. von § 1 Abs. 2 GrEStG 1983 zur Gegenleistung gehören können. Der im Streitfall zu beurteilende Geschäftsbesorgungsvertrag bezog sich aber nur auf den Erwerb des nicht erschlossenen Grundstücks. Es war allein Sache der Letzterwerber und nicht der Klägerin, Erschließungsvereinbarungen mit der B-GmbH zu treffen. Die Grunderwerbsteuer war demnach unter entsprechender Änderung des angefochtenen Bescheides auf … DM herabzusetzen.
Fundstellen
Haufe-Index 510248 |
BFH/NV 2001, 206 |
HFR 2001, 140 |