Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Dezember 2023

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Beleidigung unter Wohnungseigentümern: Wann dies Sache der WEG ist

   Gerichtliche Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern über eine Beleidigung sind nur dann WEG-Sachen, wenn die Äußerung in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssitzung gefallen ist.

   Hintergrund

   In einer aus 2 Parteien bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kam es über längere Zeit zu diversen, teils gerichtlich ausgetragenen Auseinandersetzungen über wohnungseigentumsrechtliche Angelegenheiten.

   Im Zuge eines Wortwechsels zwischen den Eigentümern bei einem Zusammentreffen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück sagte Eigentümer A zu Eigentümer B, der ihn auf eine gerichtlich titulierte Reinigungsverpflichtung hingewiesen hatte: "Sie sind sowieso eine Lachfigur, Sie Idiot."

   Dies wollte Eigentümer B nicht auf sich sitzen lassen und ließ Eigentümer A per Anwaltsschreiben abmahnen, woraufhin dieser eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abgab. Im Begleitschreiben zur Unterlassungserklärung erklärte Eigentümer A, seiner Äußerung seien Pöbeleien und Drohungen mit einem weiteren Gerichtsverfahren seitens Eigentümer B vorangegangen. Zudem habe Eigentümer B ihn ungefragt geduzt.

   Eigentümer B erhob schließlich Klage auf Erstattung seiner Anwaltskosten sowie Unterlassung der Behauptung, er habe Eigentümer A geduzt, bepöbelt und mit einem weiteren Gerichtsverfahren bedroht. Die Klage hatte vor Amts- und Landgericht nur zum Teil Erfolg. Im Berufungsverfahren entschied nicht die für wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten (Wohnungseigentumssachen / WEG-Sachen) zuständige Kammer des Landgerichts, sondern eine allgemeine Berufungskammer. Eigentümer B meint daher, er sei seinem gesetzlichen Richter entzogen worden.

   Der BGH hatte u. a. die Frage zu entscheiden, ob es sich um eine WEG-Sache oder eine allgemeine Zivilsache handelt.

   Entscheidung

   Beim vorliegenden Rechtsstreit handelt es sich nicht um eine WEG-Sache.

   Eine WEG-Sache i. S. v. § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG liegt nicht bereits deshalb vor, weil die Streitparteien Wohnungseigentümer aus derselben Gemeinschaft sind. Besteht zwischen den Wohnungseigentümern eine Sonderverbindung, aufgrund derer sie sich gleichsam wie Dritte gegenüberstehen, stellt ein hieraus resultierender Streit keine Wohnungseigentumssache dar. So liegt es beispielsweise, wenn Rechte aus zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Miet-, Dienst- oder Werkverträgen hergeleitet werden. Ob die Verträge nur deshalb zustande gekommen sind, weil sich die Vertragsparteien wegen der gemeinsamen Zugehörigkeit zu einer GdWE kennen, ist unerheblich.

   Nicht anders ist es im Grundsatz, wenn sich Wohnungseigentümer über die Zulässigkeit von Äußerungen streiten. Auch dann treten sie sich wie Dritte gegenüber, ohne dass ein innerer Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist. Dass sich der Streit daran entzündet, dass die Wohnungseigentümer in einer die GdWE betreffenden Frage unterschiedlicher Auffassung sind, ist nur der Anlass für die Äußerung.

   Geht es allerdings um Äußerungen, die in einer Eigentümerversammlung gefallen sind, verhält es sich anders.

   Durch den institutionellen Rahmen der Eigentümerversammlung, die das zentrale Willensbildungsorgan der GdWE ist, wird der für § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG erforderliche Bezug zum Gemeinschaftsverhältnis hergestellt. Das Gleiche gilt für Äußerungen in einer Beiratssitzung. Streitigkeiten über die Zulässigkeit von Äußerungen, die in Eigentümerversammlungen oder Beiratssitzungen fallen, sind daher stets Wohnungseigentumssachen. Das gilt unabhängig von Inhalt und Anlass der Äußerung.

2. Erneuerung von Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallationen: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen?

   Eine zu Herstellungskosten führende wesentliche Verbesserung ist bei einem Wohngebäude immer dann gegeben, wenn mindestens 3 der Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung, nämlich Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallationen und Fenster, von Grund auf erneuert werden (sog. Standardsprung).

   Hintergrund

   Streitig war, ob Umbaukosten für ein 1861 erbautes und der Vermietung dienendes Wohnhaus Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen darstellen. Das Finanzamt kam im Rahmen einer Außenprüfung zu dem Ergebnis, dass die durchgeführten Instandsetzungen zu lediglich abschreibbaren Herstellungskosten geführt hatten und versagte entsprechend die vom Steuerpflichtigen begehrte Verteilung der Aufwendungen als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre.

   Entscheidung

   Nach erfolglosem Einspruch hatte...