Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer März 2024

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Darf sich eine Katze auch im Treppenhaus eines Mietshauses aufhalten?

   Das Streunenlassen von Katzen im Treppenhaus stellt jedenfalls dann eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar, wenn diese dort urinieren. Darüber hinaus ist von einer vertragswidrigen Nutzung dann auszugehen, wenn der Vermieter dies verbietet.

   Hintergrund

   Ein Mieter wohnte im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Er ließ seine Katzen im Treppenhaus und im Hof frei herumlaufen. Die gelangten dorthin, weil er seine Wohnungstüre ständig geöffnet hatte. Dabei urinierten die Katzen mindestens alle 2 Tage vor der Tür einer Nachbarin. Nachdem der Vermieter ihn u. a. deshalb fristlos gekündigt und auf Räumung verklagt hatte, war der Mieter hiermit nicht einverstanden. Er bestritt die Vorwürfe. Ferner verwies er darauf, dass der Vermieter ihm das Halten der Katzen erlaubt habe.

   Entscheidung

   Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt. Aufgrund einiger Zeugenaussagen stand für das Gericht fest, dass die Vorwürfe des Vermieters der Wahrheit entsprachen.

   Aufgrund seines Verhaltens und der damit verbundenen schuldhaften Pflichtverletzung hatte der Mieter den Hausfrieden nachhaltig gestört, worin ein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB i. V. m. § 569 Abs. 2 BGB liegt. Das ergab sich vorrangig daraus, dass das Urinieren durch die Katzen nicht nur unansehnlich und unhygienisch war, sondern zudem eine erhebliche Geruchsbelästigung darstellte. Ferner drohte auch eine Schädigung der Bausubstanz durch den eindringenden Urin.

   Hierin liegt nach Auffassung des Gerichts auch dann eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache, wenn der Vermieter das Halten von Katzen erlaubt hat. Insofern ließ das Gericht diese Frage dahinstehen.

   Schließlich führte das Gericht an, dass hier eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich gewesen ist, weil aufgrund des renitenten Verhaltens des Mieters die Vertrauensgrundlage zerstört war.

2. Gartengrundstück: Wann der Verkauf steuerpflichtig ist und wann nicht

   Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken liegen vor, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt – es sei denn, das Grundstück wurde für einen bestimmten Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Ein Zusammenhang eines geteilten Grundstücks mit dem eigengenutzten Wohnheim liegt nicht mehr vor, wenn die Teilung zwecks Veräußerung erfolgt.

   Hintergrund

   Die Kläger sind verheiratet und wurden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt.

   Die Kläger erwarben 2014 zu je ½ ein Grundstück (3.863 qm).

   Der Einzug in das Eigenheim erfolgte in 2015 nach Sanierung.

   Infolge der sich nachträglich herausgestellten Bebaubarkeit des großen Grundstücks wurde dieses geteilt.

   Ein Grundstücksteil von 1.000 qm wurde nach der Teilung in 2019 veräußert. Zuvor wurden Abriss- und Abholzungsmaßnahmen durchgeführt. Bis zum Verkauf wurde das geteilte Grundstück offenbar weiter als Gartengrundstück genutzt.

   Das Finanzamt ging in Bezug auf den veräußerten Grundstücksteil von einem privaten Veräußerungsgeschäft aus und versteuerte rd. 66.000 EUR.

   Auch das FG ging von einem privaten Veräußerungsgeschäft aus. Ein Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem weiter bewohnten Objekt liege nach Abtrennung und anschließender Veräußerung nicht mehr vor.

   Entscheidung

   Die Revision gegen die Entscheidung des FG ist unbegründet und wurde vom BFH zurückgewiesen. Der BFH stellte zunächst heraus, dass die Anschaffung und die Veräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist stattgefunden habe und demnach ein privates Veräußerungsgeschäft vorliege.

   Zwischen dem veräußerten und dem angeschafften Wirtschaftsgut muss eine wirtschaftliche Identität (Nämlichkeit) vorliegen. Hiervon geht der BFH aus, wenn das angeschaffte Wirtschaftsgut nach Teilung nur zum Teil veräußert wird (wirtschaftliche Teilidentität). Auch im Entscheidungsfall erbrachte Abriss- und Abholzungsmaßnahmen auf dem abgeteilten Grundstück änderten an dem Vorliegen einer Teilidentität nichts.

   Das private Veräußerungsgeschäft wird nicht nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG von der Besteuerung ausgenommen. Durch die Grundstücksteilung entfiel der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang des neuen Grundstücksteils zu dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude nebst dazugehörigem Grund und Boden.

   Mit der Teilung entstanden aus dem bis dahin einheitlichen Wirtschaftsgut Grund und Boden zwei neue Wirtschaftsgüter (Grundstücke), deren "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" jeweils getrennt zu betrachten ist.

   Das abgetrennte Grundstück kann nach Auffassung des BFH zwar trotz...