Roscher, BewG § 240 Kleingartenland und Dauerkleingartenland / 4 Ermittlung des ...

Michael Roscher

Rz. 15

§ 240 Abs. 3 BewG fingiert, dass Gartenlauben (Rz. 11) von mehr als 30 m² Brutto-Grundfläche als Wirtschaftsgebäude anzusehen sind und wie eine Hofstelle gem. § 237 Abs. 8 BewG zu bewerten sind.

Nach § 3 Abs. 2 BKleingG ist im Kleingarten grundsätzlich nur eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig. Allerdings können nach der Übergangsregelung in § 18 Abs. 1 BKleingG Lauben, die vor Inkrafttreten des BKleingG rechtmäßig errichtet wurden und die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgesehene Größe überschreiten, unverändert genutzt werden (Rz. 10). Sie genießen somit Bestandsschutz. Gartenlauben mit einer Grundfläche von über 24 Quadratmetern kommen insbesondere in den neuen Ländern noch häufig vor. Bei der Einheitsbewertung in den neuen Ländern werden Kleingartenflächen, die mit Gebäuden von mehr als 24 Quadratmetern bebauter Fläche (einschließlich überdachtem Freisitz) bebaut sind, dem Grundvermögen zugerechnet.

Im reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrecht gelten Kleingarten- und Dauerkleingartenland einschließlich unschädlicher Gartenlauben (Rz. 11) gem. § 240 Abs. 1 BewG als eigenständig zu bewertende Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Rz. 9, 10). Soweit Gartenlauben von mehr als 30 m² Brutto-Grundfläche vorhanden sind, gelten diese gem. § 240 Abs. 3 BewG als Wirtschaftsgebäude, die i. S. d. § 237 Abs. 8 BewG als Hofstelle mit dem dreifachen Bewertungsfaktor gem. Anlage 32 zum BewG zu bewerten sind (6,62 EUR/Ar x 3 = 19,86 EUR/Ar).^{^[1]}

Auszug aus Anlage 32 BewG^{^[2]}

Nutzungsart Hofstelle
Bewertungsfaktor für	Flächeneinheit	in EUR
Hofflächen	pro Ar	6,62

Zur Nutzung Gartenlaube über 30 m² rechnen alle Stand- und Nebenflächen einschließlich des überdachten Freisitzes einer Gartenlaube.^{^[3]}

Für die Bewertung müssen die in einer Kleingartenanlage vorhandenen Flächen der Nutzungen sowie der Gartenlauben über 30 m² (Stand- und Nebenflächen einschließlich überdachter Freisitz) des jeweiligen Flurstücks summiert werden.^{^[4]}

In Teilen der Fachliteratur wird aus der Fiktion, dass Gartenlauben von mehr als 30 m² Brutto-Grundfläche als Wirtschaftsgebäude anzusehen und entsprechend einer Hofstelle gem. § 237 Abs. 8 BewG zu bewerten sind, unzutreffend gefolgert, dass die Fläche des Kleingartens mit dem dreifachen Bewertungsfaktor der Anlage 32 BewG für Hofflächen zu multiplizieren und für die fingierten Wirtschaftsgebäude zudem um einen Zuschlag i. S. d. § 238 Abs. 1 Nr. 3 BewG anzusetzen sei.^{^[5]}

Nach der hier vertretenen Auslegung ermittelt sich der Reinertrag für das Kleingarten- und Dauerkleingartenland bei vorhandenen Gartenlauben von mehr als 30 m² Brutto-Grundfläche

einerseits aus dem Produkt der Größe der jeweils als gärtnerisch klassifizierten Eigentumsfläche mit dem Bewertungsfaktor für Gemüsebau im Freiland gem. Anlage 30 zum BewG (Rz. 13) sowie
anderseits aus dem Produkt der Größe der bebauten Flächen (Stand- und Nebenflächen einschließlich des überdachten Freisitzes) der Gartenlauben von mehr als 30 m² Brutto-Grundfläche mit dem dreifachen Bewertungsfaktor gem. Anlage 32 zum BewG für Hofflächen.

Praxis-Beispiel

Auf einem Flurstück mit einer Größe von 3.500 m² befindet sich eine Kleingartenanlage mit insgesamt zehn verpachteten Kleingärten i. S. d. BKleingG, die alle der Gemeinde A als Eigentümer zuzurechnen sind. Auf allen zehn Kleingärten befinden sich jeweils Gartenlauben, wovon drei Gartenlauben eine Brutto-Grundfläche von mehr als 30 m² aufweisen. Die drei Gartenlauben mit einer Brutto-Grundfläche von mehr als 30 m² weisen insgesamt eine bebaute Fläche (Stand- und Nebenflächen einschließlich des überdachten Freisitzes) von 115 m² auf (35 m², 38 m² und 42 m²).

Da die Kleingärten alle einem Eigentümer zuzurechnen sind, werden sie zu einer wirtschaftlichen Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens zusammengefasst.

Der Grundsteuerwert für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich wie folgt:

Ermittlung des Reinertrags für das Kleingartenland/Dauerkleingartenland:
Kleingartengrundstück:
Eigentumsfläche	33,85 EUR/Ar
Bewertungsfaktor für Kleingartenland gem. Anlage 30 BewG	x 12,35 EUR/Ar
Reinertrag für das Kleingartengrundstück (§ 240 Abs. 2 BewG)	= 418,04 EUR
Gartenlauben von über 30 m² Brutto-Grundfläche:
Bebaute Eigentumsfläche	1,15 EUR/Ar
dreifacher Bewertungsfaktor für Hofflächen gem. Anlage 32 BewG (6,62 EUR/Ar x 3)	x 19,86 EUR/Ar
Reinertrag für die Gartenlauben von über 30 m² Brutto-Grunfläche (§ 240 Abs. 3 BewG)	= 22,83

Summe der Reinerträge nach § 240 Abs. 2 und 3 BewG	=440,87 EUR
Kapitalisierungfaktor (§ 240 Abs. 4 BewG)	x 18,6
Ertragswert des Betriebs	= 8.200,18 EUR
Festzustellender Grundsteuerwert (nach Abrundung nach § 230 BewG)	= 8.200 EUR