Roscher, BewG § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke

1 Allgemeines

Rz. 1

Aufbauend auf der Differenzierung der Grundstücksarten bebauter Grundstücke nach § 249 BewG wird in § 250 BewG bestimmt, für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist.

Nach den allgemein anerkannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind die Wertermittlungsverfahren "Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren" nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, begründet zu wählen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV^[1]).

Im Rahmen der typisierenden steuerlichen Grundsteuerbewertung von bebauten Grundstücken wird die Wahl der Wertermittlungsverfahren durch eine – verbindliche – grundstücksartbezogene Zuordnung der Bewertungsverfahren "Ertrags- oder Sachwertverfahren" ersetzt.

Wenngleich beide im Rahmen der Grundsteuerbewertung von bebauten Grundstücken anzuwendenden Bewertungsverfahren (Ertrags- oder Sachwertverfahren) am Bewertungsziel eines objektiviert-realen Werts ausgerichtet sind (§ 243 BewG Rz. 2), ist nicht auszuschließen, dass sie zu unterschiedlichen Grundsteuerwerten führen.

[1] Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) v. 14.7.2021, BGBl I, 2805.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In Abs. 1 der Vorschrift werden mit dem Ertrags- und Sachwertverfahren zunächst die Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden bestimmt, die – in Abhängigkeit von der Grundstücksart – zur Ermittlung des Grundsteuerwerts von bebauten Grundstücken anzuwenden sind.

In den Abs. 2 und 3 der Vorschrift erfolgt dann die grundstücksartbezogene Zuordnung der Bewertungsverfahren (Ertrags- oder Sachwertverfahren). Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG ist gem. § 250 Abs. 2 BewG ausschließlich für die Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) und das Sachwertverfahren nach den §§ 258ff. BewG ist gem. § 250 Abs. 3 BewG ausschließlich für die Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) und die gemischt genutzten Grundstücke anzuwenden.

Rz. 3

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 250 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 250 BewG ausschließlich auf das Grundvermögen (§§ 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 250 BewG auf die Bewertung der bebauten Grundstücke Anwendung.

§ 250 BewG ist gem. § 266 BewG erstmals für den Hautfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

In § 250 BewG wird für die in § 249 BewG definierten Grundstücksarten der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG die Anwendung des Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG oder des Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG bestimmt.

Rz. 8

einstweilen frei

2 Verfahren zur Bewertung der bebauten Grundstücke (Abs. 1)

Rz. 9

In § 250 Abs. 1 BewG werden zunächst die Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden bestimmt, die – in Abhängigkeit von der Grundstücksart – zur Ermittlung des Grundsteuerwerts für bebaute Grundstücke heranzuziehen sind. In Anlehnung an die Regelungen der Einheitsbewertung nach § 76 BewG ist der Grundsteuerwert von bebauten Grundstücken nach dem Ertrags- oder Sachwertverfahren zu ermitteln (s. auch Konzeption zur Bewertung des Grundvermögens: § 243 BewG Rz. 2ff.).

Gegen die Festlegung bestimmter – unterschiedlicher – Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden für die einzelnen Grundstücksarten (§ 249 BewG) der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung hat der Gesetzgeber bei der Wahl der Bemessungsgrundlage und bei der Ausgestaltung der Bewertungsregeln einer Steuer einen großen Spielraum, solange sie geeignet sind, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen und dabei die Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abzubilden.^[1] Dabei ist der Gesetzgeber von Verfassungs wegen auch nicht verpflichtet, sich auf die Wahl nur eines Maßstabs zur Bemessung der Besteuerungsgrundlage festzulegen.^[2] Je nach Art und Vielfalt der von der Steuer erfassten Wirtschaftsgüter wird eine gleichheitsgerechte Bemessung der Erhebungsgrundlage ohnehin oft nur durch die Verwendung mehrerer Maßstäbe möglich sein. Bei der Wahl des geeigneten Maßstabs ...