Roscher, BewG § 251 Mindestwert

1 Allgemeines

Rz. 1

In Anlehnung an die Einheitsbewertung^[1] wurde auch im reformierten Bewertungsrecht gewährleistet, dass der im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG oder im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258ff. BewG für ein bebautes Grundstück ermittelte Wert einen bestimmten Wertekorridor, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre, nicht unterschreitet. Es entspricht den Gepflogenheiten des Grundstücksverkehrs, dass der Käufer eines bebauten Grundstücks zumindest denjenigen Preis zahlen wird, der dem gemeinen Wert des unbebauten Grund und Bodens abzüglich etwaiger Freilegungskosten entspricht.^[2]

Im Ergebnis soll der Mindestwert nach § 251 BewG sicherstellen, dass die in den Verfahren zur Bewertung von bebauten Grundstücken aus Vereinfachungs- und Automationsgründen vorgenommenen Typisierungen nicht zu einem zu niedrigen Grundsteuerwert führen.

[1] S. § 77 BewG.

[2] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 251 BewG, BT-Drs. 19/11085, 112.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

S. 1 der Vorschrift bestimmt den Mindestwert eines bebauten Grundstücks, in dem er anordnet, dass der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein darf, mit dem der Grund und Boden i. S. d. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dem Abschlag von 25 % vom Wert des – fiktiv – unbebauten Grundstücks sollen insbesondere die üblichen Freilegungskosten in sog. Liquidationsfällen (Rz. 10) typisierend berücksichtigt werden.^[1]

Durch S. 2 der Vorschrift wird – unter Hinweis auf die Anwendung des § 257 Abs. 1 S. 2 BewG – ergänzend vorgegeben, dass bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i. S. d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG die Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 36 zum BewG zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen bei der Ermittlung des Mindestwerts Anwendung finden. Mit diesen Umrechnungskoeffizienten soll insbesondere der bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhandenen Korrelation zwischen Bodenrichtwert und Grundstücksfläche Rechnung getragen werden.^[2]

Rz. 3

einstweilen frei

[1] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 251 BewG, BT-Drs. 19/11085, 112; der Hinweis in der Gesetzesbegründung auf § 16 Abs. 3 Nr. 2 ImmoWertV 2010 ist zwischenzeitlich durch die ImmoWertV v. 14.7.2021 (BGBl I, 2805) überholt (s. nunmehr dort §§ 8 Abs. 3 S. 2 Nr. 3, 40 Abs. 5 Nr. 3, 43 ImmoWertV 2021).

[2] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 257 Abs. 1 BewG, BT-Drs. 19/11085, 116.

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 251 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert.

Der Bundesrat hatte sich in seiner Stellungnahme zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes vom 20.9.2019 zwar für den Verzicht der Umrechnungskoeffizienten in der Anlage 36 zum BewG und infolgedessen für eine Streichung des § 251 S. 2 BewG ausgesprochen. Nach Ansicht des Bundesrates sollten generell keine Anpassungen zwischen den abweichenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks erfolgen.^[2] Diesen Vorschlag hat die Bundesregierung im Hinblick auf eine relations- und realitätsgerechte Bewertung in ihrer Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrates jedoch abgelehnt.^[3] Im weiteren Gesetzgebungsverfahren wurde das Anliegen des Bundesrates nicht umgesetzt.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 251 BewG ausschließlich auf das Grundvermögen (§§ 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 251 BewG auf die Bewertung der bebauten Grundstücke Anwendung.

§ 251 BewG ist gem. § 266 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

[2] BT-Drs. 19/13453 v. 23.9.2019, Anlage 3, Stellungnahme des Bundesrates, Ziffer 10.

[3] BT-Drs. 19/13713 v. 2.10.2019, Gegenäußerung der Bundesregierung zu der Stellungnahme des Bundesrates, zu Ziffer 10.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Die Mindestwertregelung in § 251 BewG ist bei der Bewertung der bauten Grundstücke sowohl im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG als auch im Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG zu berücksichtigen. Der Mindestwert für das bebaute Grundstück ermittelt sich auf der Grundlage des Werts für das – fiktiv – unbebaute Grundstück nach § 247 BewG. Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i. S. d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG finden die Umrechnungskoeffizienten für abweichende Grundstücksgrößen nach § 257 Abs. 1 S. 2 BewG i. V. m. der Anlage 36 zum BewG bei der Ermittlung des Mindestwerts Anwendung.

Rz. 8

einstweilen frei

2 Mindestwert bei bebauten Grundstücken (S. 1)

Rz. 9

Nach § 251 S. 1 BewG darf der für ein bebautes Grund...