Roscher, GrStG, BewG § 255 Bewirtschaftungskosten / 2.1.2 Betriebskosten

Rz. 14

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25.11.2003.^[1] Nach § 2 BetrKV gehören zu den Betriebskosten:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (u. a. die Grundsteuer);
2. die Kosten der Wasserversorgung (u. a. Kosten des Wasserverbrauchs und die Grundgebühren);
3. die Kosten der Entwässerung (u. a. die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung);

4. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, einschließlich der Abgasanlage (u. a. Kosten des Brennstoffverbrauchs) oder
   2. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (u. a. Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung) oder
   3. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen i. S. d. Buchst. a (u. a. Entgelt für die Wärmelieferung) oder
   4. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten (u. a. Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage);

5. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (u. a. Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2) oder
   2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen i. S. d. Buchst. a (u. a. Entgelt für die Lieferung des Warmwassers) oder
   3. der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (u. a. die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte);

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

   1. bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchst. a und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
   2. bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nr. 4 Buchst. c und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
   3. bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchst. d und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (u. a. die Kosten des Betriebsstroms);
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (u. a. für die Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren);
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (u. a. Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile);
10. die Kosten der Gartenpflege (u. a. die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen);
11. die Kosten der Beleuchtung (u. a. die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung);
12. die Kosten der Schornsteinreinigung (u. a. die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung);
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (u. a. die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden);
14. die Kosten für den Hauswart (u. a. die Vergütung für den Hauswart);

15. die Kosten

    1. des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (u. a. die Kosten des Betriebsstroms) oder
    2. des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (u. a. die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse) oder
    3. des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit hoher Kapazität verbunden ist;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (u. a. die Kosten des Betriebsstroms);
17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten i. S. d. § 1 BetrKV, die von den Nr. 1 – 16 nicht erfasst sind.

Rz. 15

Bei Wohnimmobilien bzw. im Bereich der Wohnraumvermietung können die Vertragsparteien im Mietvertrag gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten nach § 2 der BetrKV (vgl. Rz. 14) trägt. Dies entspricht der üblichen Vermietungspraxis.

Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden, sind im Rahmen der Ertragswertermittlung nicht zu berücksichtigen. Der Mieter trägt diese Kosten wirtschaftlich als Nebenkosten zu seiner Miete. Infolge einer Erhöhung dieser Kosten würde sich die Umlage erhöhen. Für den Ertrag des Vermieters ist das "Durchreichen" dieser Kosten unerheblich.

Die ohne die umlagefähigen Betriebskosten zu zahlende Miete wird als Nettokaltmiete (oder Grundmiete) bezeichnet. Wird der Rohertrag ausgehend von der Nettokaltmiete ermittelt (§ 254 BewG Rz. 15, 16), sind nur noch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) vom Rohertrag abzuziehen. Die Pauschalsätze zu den Bewirtschaftungskosten in der Anlage 40 zum BewG schließen infolgedessen die umlagefähigen Betriebskosten nicht ein.^[2]

Ausgehend von der Bruttokaltmiete (exklusive Heiz- und Warmwasserkosten) ermittelt sich Reinertrag i. S. d. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG daher wie folgt:

Im gewerblichen Berei...