Roscher, GrStG, BewG § 255 Bewirtschaftungskosten

1 Allgemeines

Rz. 1

Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Feststellungszeitpunkt bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 10 und 25).

Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährlichen Rohertrag des Grundstücks (§ 254 BewG) abzüglich der Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG.

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Abgezogen werden allerdings nur die Bewirtschaftungskosten, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind (Rz. 10 und 15).^[1]

Im Rahmen der typisierten Grundsteuerbewertung sind die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten nicht im Wege von Einzelansätzen je Kostenart, sondern in Abhängigkeit von der Grundstücksart und der Restnutzungsdauer der Gebäude als Gesamtpauschale (pauschale Erfahrungssätze) vom jährlichen Rohertrag in Abzug zu bringen. Ein Ansatz der Bewirtschaftungskosten in tatsächlicher Höhe ist ausgeschlossen (Rz. 21).

[1] S. auch § 32 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG wird der Begriff und die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten

In Satz 1 der Vorschrift werden die Bewirtschaftungskosten unter Rückgriff auf die Begriffsbestimmung zu den Bewirtschaftungskosten in den Vorschriften zur Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs definiert^[1]

Satz 2 der Vorschrift bestimmt, dass sich die Bewirtschaftungskosten aus den pauschalen Erfahrungssätzen nach der Anlage 40 zum BewG ergeben. Die pauschalierten Bewirtschaftungskosten (Prozentsätze vom jährlichen Rohertrag) nach der Anlage 40 zum BewG sind nach Grundstücksarten und der jeweiligen Restnutzungsdauer der Gebäude differenziert.

Rz. 3

einstweilen frei

[1] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes, zu § 255, BT-Drs. 19/28902 v. 22.4.2021, 115, sowie § 19 Abs. 1 der vormaligen ImmoWertV 2010 und § 32 Abs. 1 ImmoWerV v. 14.7.2021.

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 255 BewG und die Anlage 40 zum BewG wurden mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt.

Im Wege des Jahressteuergesetzes 2020 vom 21.12.2020^[2] wurde die Anlage 40 zum BewG durch Streichung der infolge eines redaktionellen Versehens genannten Grundstücksart "Teileigentum" geändert.^[3] Für die Grundstücksart "Teileigentum" kommt gem. § 250 Abs. 3 Nr. 3 BewG ausschließlich das Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG in Betracht. Der für das Ertragswertverfahren einschlägige § 255 i. V. m. der Anlage 40 zum BewG findet infolgedessen für die Grundstücksart "Teileigentum" keine Anwendung.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 255 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 255 BewG gem. § 250 Abs. 2 BewG auf die Bewertung der sog. Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG Anwendung.

§ 255 BewG ist gem. § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

[2] Jahressteuergesetz 2020 (JStG 2020) v.21.12.2020, BGBl I 2020, 3096.

[3] S. Begründung zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2020, zu Art. 24, Anlage 40 (§ 255), BT-Drs. 19/22850 v. 25.09.2020, 168.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Nach § 252 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) nach § 253 BewG und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG.

In einer Vorstufe zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags ist gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG zunächst der jährliche Reinertrag des Grundstücks durch Abzug der – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten nach § 255 i. V. m. der Anlage 40 zum BewG vom jährlichen Rohertrags des Grundstücks nach § 254 BewG i. V. m. der Anlage 39 zum BewG zu ermitteln (§ 253 BewG Rz. 9ff.).

Rz. 8

einstweilen frei

2 Bewirtschaftungskosten

Rz. 9

Zur Ermittlung des jährlichen Reinertrages des Grundstücks sind gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten vom jährlichen Rohertrag nach § 254 BewG abzuziehen (§ 253 BewG Rz. 10).

2.1 Definition der Bewirtschaftungskosten (S. 1)

Rz. 10

Nach § 255 S. 1 BewG werden als Bewirtschaftungskosten die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen

• ...