Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / D. Grundstücksart (Abs. 1 Sätze 2 und 3)

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Die Bestimmung der Grundstücksart (vgl. § 75 BewG) beurteilt sich bei allen bebauten Grundstücken nach der tatsächlichen baulichen Nutzung der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag. Dieser Rechtsgrundsatz gilt auch für das Wohnungseigentum und das Teileigentum. Bei diesen beiden Rechtsformen muss jedoch berücksichtigt werden, dass sie grundsätzlich selbstständige wirtschaftliche Einheiten und damit selbstständige Grundstücke darstellen. Deshalb dürfen bei ihnen die Kriterien für die Artbestimmung nicht aus der Nutzung des Gesamtbauwerks, sondern nur aus der Nutzung des auf das einzelne Wohnungseigentum bzw. Teileigentum entfallenden Gebäudeteils am Bewertungsstichtag entnommen werden (§ 93 Abs. 1 Satz 2 BewG). Für die Einordnung in eine der in § 75 BewG aufgeführten Grundstücksarten sind die dort festgelegten Vorschriften maßgebend. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 75 BewG.

Rz. 7.1

^{[Autor/Stand]} Zur Bestimmung der Grundstücksart des Wohnungseigentums und Teileigentums führt der Ländererlass v. 20.10.1981^[3] (BStBl. I 1981, 640) Folgendes aus:

„3. Bestimmung der Grundstücksart

Für die Bestimmung der Grundstücksart (§ 93 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 75 BewG; Abschn. 49 Abs. 2 BewRGr.) kommt es darauf an, wie der auf die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums (Nr. 2) entfallende Gebäudeteil genutzt wird. Soweit es sich um Wohnungen handelt (einschl. der Zubehörräume wie insbesondere Keller und Garagen), liegt daher in der Regel die Grundstücksart "Einfamilienhaus" vor. Bei der Zusammenfassung einer Wohnung mit Gewerberaum kann es sich auch um die Grundstücksart "gemischtgenutztes Grundstück" oder auch "Geschäftsgrundstück" handeln. Ausnahmsweise kann auch die Grundstücksart "Zweifamilienhaus" in Betracht kommen. Dies wäre der Fall, wenn eine das Sondereigentum bildende abgeschlossene große Wohnung zwei nicht abgeschlossene Teile enthält, die jedoch beide bewertungsrechtlich den Begriff "Wohnung" erfüllen. Bei Prüfung der Frage, wann hier zwei Wohnungen vorliegen, ist nach denselben Grundsätzen wie bei der Abgrenzung eines Einfamilienhauses vom Zweifamilienhaus zu verfahren. Dabei kommt dem Merkmal der wahrnehmbaren räumlichen Abgrenzung der Einliegerwohnung gegenüber der Hauptwohnung besondere Bedeutung zu. Ein Wohnungseigentum kann danach beispielsweise dann als "Zweifamilienhaus" behandelt werden

• wenn es sich dabei um Maisonette-Wohnungen handelt, bei denen die Räume der Einliegerwohnung in einem eigenen Geschoß liegen,
• oder wenn die Räume der Einliegerwohnung zwar auf einer Ebene mit der Hauptwohnung, jedoch an einem eigenen Flur zusammengefaßt liegen, der zur gemeinsamen Eingangsdiele beider Wohnungen führt.

Es genügt jedoch nicht, zwei abgeschlossene Wohnungen durch einen Mauerdurchbruch oder eine Treppe zu verbinden und für beide Wohnungen den eigenen Zugang vom Hausflur (Treppenhaus) bestehenzulassen.”

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} In Ergänzung des Ländererlasses wird zu der Vorschrift des § 93 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BewG über die Grundstücksart des Wohnungseigentums und Teileigentums Folgendes ausgeführt:

Die Grundstücksart "Einfamilienhaus" ist gegeben, wenn die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums nur eine Wohnung enthält. Auch bei einer Zusammenfassung mehrerer Eigentumsrechte zu einer wirtschaftlichen Einheit i.S.d. Bewertungsrechts bestimmt sich die Grundstücksart nach der Anzahl der vorhandenen Wohnungen in dieser Einheit. Enthält die aus der Verbindung mehrerer Eigentumswohnungen gebildete wirtschaftliche Einheit nur eine Wohnung, so ist die Grundstücksart "Einfamilienhaus" gegeben. Der Charakter als Einfamilienhaus wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass zum Wohnungseigentum noch ein Anteil an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wohnung des Hauspersonals (z.B. einer Hausmeisterwohnung) gehört; denn nach § 93 Abs. 1 Satz 3 BewG i.V.m. § 75 Abs. 5 Satz 2 BewG sind Wohnungen des Hauspersonals bei der Beurteilung, ob nur eine Wohnung gegeben ist, nicht mitzurechnen. Nach Abschn. 49 Abs. 2 Satz 5 der Richtlinien zur Bewertung des Grundvermögens (BewRGr.) sind allerdings Eigentumswohnungen in die Grundstücksart der Mietwohngrundstücke einzuordnen, wenn zu dem Wohnungseigentum ein Anteil an einer oder mehreren im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden sonstigen Wohnungen, d.h. Wohnungen, die nicht als Wohnungen für das Hauspersonal genutzt werden, gehört. Der Bewertungssenat des BFH hat in seiner Entscheidung III R 60/76 v. 16.11.1978 (a.a.O. Rz. 8.1) nicht darüber befunden, ob diese Richtlinienanweisung der Rechtslage entspricht. Er hat aber darauf hingewiesen, dass die Merkmale für die Bestimmung der Grundstücksart aus der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit gewonnen werden müssen. Dieser Ausgangspunkt lasse es fraglich erscheinen, ob ein Wohnungseigentum mit einem Miteigentumsanteil an einer weiteren Wohnung so angesehen werden könne, dass das Wohnungseigentum mehr als eine Wohnung umfasst.

Rz. 8.1

^{[Autor/Stand]} Die Mitbenutzung einer Eigentumswoh...