Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Korrekturen bei Ein- und Zweifamilienhäusern (Abs. 2)

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Der Gesetzgeber hat aus Vereinfachungsgründen im Interesse einer leichten Umsetzbarkeit von einer Ermittlung von örtlichen Liegenschaftszinssätzen abgesehen. Dennoch hat sich der Gesetzgeber die am Grundstücksmarkt zu beobachtenden Marktmechanismen zu Nutze gemacht und zur Gewährleistung einer relations- und realitätsgerechten Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Ertragswertverfahren eine Abstufung der gesetzlich normierten Zinssätze in Korrelation zu den Bodenrichtwerten für erforderlich gehalten. Dabei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass für Ein- und Zweifamilienhäuser in Lagen mit Bodenrichtwerten über 500 EUR pro Quadratmeter tendenziell ein höherer Grundsteuerwert anzusetzen ist. Die Abstufung erfolgt typisiert und vermeidet einen zusätzlichen Deklarationsaufwand durch die Eigentümerinnen und Eigentümer.

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} Deshalb ist in § 256 Abs. 2 BewG eine Verringerung des Liegenschaftszinssatzes für Ein- und Zweifamilienhäuser um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede volle 100 Euro vorgesehen, die der Bodenrichtwert oder Bodenwert nach § 247 Absatz 3 BewG je Quadratmeter die Grenze von 500 Euro je Quadratmeter übersteigt. Die insoweit eintretende Verminderung des Liegenschaftszinssatzes führt zu steigenden Ertragswerten. Erreicht der Bodenrichtwert oder Bodenwert nach § 247 Absatz 3 BewG je Quadratmeter die Grenze von 1.500 Euro je Quadratmeter, wird ein einheitlicher Liegenschaftszinssatz von 1,5 Prozent angewendet.

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} In der Praxis stellt sich die Frage, wie die Lagequalität zu beurteilen ist, wenn das Grundstück von mehreren Bodenrichtwertzonen durchschnitten wird. Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist die Kürzung des Liegenschaftszinssatzes nach § 256 Absatz 2 und 3 BewG regelmäßig anhand des für die Lagequalität prägenden Bodenrichtwerts vorzunehmen.^[4] Dies dürfte regelmäßig der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone sein, in der das Gebäude steht. Es ist davon auszugehen, dass es sich insoweit um den höheren Bodenrichtwert handelt.^[5] Allerdings ist es nach der Auffassung der Finanzverwaltung auch zulässig, einen nach Flächenanteilen gewichteten Bodenrichtwert anzusetzen.^[6] Dies gilt für den Bodenwert nach § 247 Absatz 3 BewG umgerechnet in Euro je Quadratmeter entsprechend.

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Die Abstufungen des Liegenschaftszinssatzes bei Ein- und Zweifamilienhäusern ergeben sich aus der nachstehenden Tabelle:

Bodenrichtwert bzw. Bodenwert nach § 247 Abs. 3 BewG	Liegenschaftszinssätze
bis 599 EUR	2,5%
600 EUR bis 699 EUR	2,4%
700 EUR bis 799 EUR	2,3%
800 EUR bis 899 EUR	2,2%
900 EUR bis 999 EUR	2,1%
1.000 EUR bis 1.099 EUR	2,0%
1.100 EUR bis 1.199 EUR	1,9%
1.200 EUR bis 1.299 EUR	1,8%
1.300 EUR bis 1.399 EUR	1,7%
1.400 EUR bis 1.499 EUR	1,6%
ab 1.500 EUR	1,5%

Beispiel 1:

Ein Einfamilienhaus befindet sich in einer Bodenrichtwertzone mit einem Bodenrichtwert von 950 EUR/m[2].

Der Liegenschaftszinssatz für Einfamilienhäuser beträgt grundsätzlich 2,5 Prozent. Da im vorliegenden Fall der Bodenrichtwert von 950 EUR/m[2] die Grenze von 500 EUR/m[3] um vier volle 100 EUR übersteigt, reduziert sich der Liegenschaftszinssatz um 4 × 0,1 Prozentpunkte, also 0,4 Prozentpunkte, und beträgt somit 2,1 Prozent.

Beispiel 2:

Ein Einfamilienhaus befindet sich in einer Bodenrichtwertzone mit einem Bodenrichtwert von 1.800 EUR/m[2].

Der Liegenschaftszinssatz für Einfamilienhäuser beträgt grundsätzlich 2,5 Prozent. Da im vorliegenden Fall der Bodenrichtwert von 1.800 EUR/m[2] die Grenze von 500 EUR/m[2] um zwölf volle 100 EUR übersteigt, würde sich der Liegenschaftszinssatz um 12 × 0,1 Prozentpunkte also 1,2 Prozentpunkte auf 1,3 Prozent reduzieren. Hier ist allerdings der Liegenschaftszinssatz auf maximal 1,5 Prozent zu reduzieren, da der Bodenrichtwert mehr als 1.500 EUR/m[2] beträgt.

Rz. 22– 23

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[4] A 256 Abs. 2 Satz 3 AEBewGrSt, BStBl. I 2021, 2334.

[5] A 256 Abs. 2 Satz 4 AEBewGrSt, BStBl. I 2021, 2334.

[6] A 256 Abs. 2 Satz 5 AEBewGrSt, BStBl. I 2021, 2334.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022