Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 182 Bewertung der bebauten Grundstücke

I. Grundaussagen

1. Inhalt/Zweck und Entstehung der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 182 BewG benennt die drei verschiedenen Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) und ordnet den einzelnen Grundstücksarten des § 181 BewG das jeweils geltende steuerliche Bewertungsverfahren zu. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008^[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

[2] ErbStRG v. 24.12.2008, BGBl. I 3018.

2. Gleich lautende Ländererlasse

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009^[2] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert und dabei in Abschn. 11 GV-Erlass Erläuterungen zur Zuordnung zu den Bewertungsverfahren aufgenommen.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 – ErbStR 2011 – vom 19.11.2011^[4] haben den GV-Erlass vom 5.5.2009 abgelöst. Hierbei handelt es sich um Weisungen an die Finanzbehörden zur einheitlichen Anwendung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrechts und der dazu notwendigen Regelungen des Bewertungsrechts. Die ErbStR 2011 sollen der Verwaltungsvereinfachung und der Vermeidung unbilliger Härten dienen.

Die ErbStR 2011 sind auf alle Erwerbsfälle anzuwenden, für die die Steuer nach dem 2.11.2011 entstanden ist oder entsteht. Sie gelten auch für Erwerbsfälle, für die die Steuer vor dem 3.11.2011 entstanden ist, soweit sie geänderte Vorschriften des Erbschaftsteuer und Schenkungsteuergesetzes und des Bewertungsgesetzes betreffen, die vor dem 3.11.2011 anzuwenden sind. Bisher ergangene Anweisungen, die mit den nachstehenden Richtlinien im Widerspruch stehen, sind nicht mehr anzuwenden.

Zur Ergänzung der ErbStR 2011 geben die gleich lautenden Erlasse der Länder vom 19.12.2011^[5] – ErbStH 2011 – entsprechende Hinweise und geben einen ausgewählten aktuellen Stand der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Erbschaft und Schenkungsteuer und zum Bewertungsrecht wieder. Die Randnummern der ErbStH 2011 beziehen sich auf die jeweiligen Abschnitte und Absätze der ErbschaftsteuerRichtlinien. Die gleich lautenden Erlasse sind auf alle Erwerbsfälle anzuwenden, für die die Steuer nach dem 2.11.2001 entstanden ist oder entsteht. Sie gelten auch für Erwerbsfälle, für die die Steuer vor dem 3.11.2011 entstanden ist, soweit sie geänderte Vorschriften des Erbschaftsteuer und Schenkungsteuergesetzes und des Bewertungsgesetzes betreffen, die vor dem 3.11.2011 anzuwenden sind. Bisher ergangene Anweisungen, die mit diesem Erlass im Widerspruch stehen, sind nicht mehr anzuwenden.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

[2] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts vom 5.5.2009 zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes, (GV-Erlass vom 5.5.2009), BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

[4] ErbStR 2011 v. 19.11.2011, BStBl. I Sondernummer 1/2011, S. 2.

[5] ErbStH 2011 v. 19.11.2011, BStBl. I Sondernummer 1/2011, S. 117.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

3. Allgemeines zu den Bewertungsverfahren

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Die Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes schließen sich gegenseitig aus. Der Wert eines Grundstücks ist daher entweder nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu bemessen.^[2] Ein Mischverfahren ist nicht vorgesehen.

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Die Wahl des Bewertungsverfahrens richtet sich nach der Grundstücksart, die für die wirtschaftliche Einheit nach § 181 BewG maßgebend ist. Damit kommt der zutreffenden Bestimmung der Grundstücksart wegen des davon abhängigen Bewertungsverfahrens entscheidende Bedeutung zu.

Bei der Bestimmung des zutreffenden Bewertungsverfahrens ist u.a. außerdem entscheidend, ob für das zu bewertende Grundstück Vergleichswerte vorliegen oder ob eine übliche Miete ermittelt werden kann.

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Im Ergebnis ist die Zuordnung der Grundstücksarten zu den einzelnen Bewertungsverfahren schematisch geregelt. Eine sachverständige Abwägung der Bewertungsverfahren ist innerhalb der steuerlichen Bewertungsregelungen unzulässig. Weist der Steuerpflichtige jedoch durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens den niedrigeren gemeinen Wert im Rahmen des § 198 BewG nach, besteht innerhalb des Gutachtens keinerlei Bindung an die steuerlichen Vorschriften zur Wahl des Bewertungsverfahrens. Innerhalb des Sachverständigengutachtens besteht lediglich die Bindung an die Immobilienwertermittlungsverordnung^[5] und die dabei maßgebenden Grundsätze zur Abgrenzung der jeweiligen Bewertungsverfahren.

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Die Abhängigkeit des Bewertungsverfahrens von der jeweiligen Grundstücksart ergibt sich aus der folgenden Übersicht:

Rz. 9– 10

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

[2] R B 182 Abs. 1 ErbStR 2011.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

[5] ImmoWertV v...