Thüringer FG Urteil vom 29.04.2009 - III 1342/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkommensteuerrechtliche Beurteilung des vom Erwerber einer Immobilie an den Veräußerer gezahlten Nutzungsentgelts für den Zeitraum zwischen Übergabe und Kaufpreiszahlung

Leitsatz (redaktionell)

Haben die Vertragsparteien nach Bezeichnung, Wortlaut und Regelungsinhalt des notariellen Vertrags sowie nach ihren Erwartungen und Absichten einen Kaufvertrag mit Auflassung, nicht hingegen einen Mietvertrag geschlossen, so erzielt der Veräußerer im Zeitraum zwischen der Übergabe des Objekts an den Erwerber und der Kaufpreiszahlung in Gestalt des vom Erwerber geschuldeten Nutzungsentgelts keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Nutzungszinsen stellen vielmehr Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 20 Abs. 1 Nr. 7; BGB §§ 433, 535

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 03.03.2010; Aktenzeichen VIII B 216/09)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger zu tragen.

Tatbestand

Streitig ist die Berücksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung (VuV) eines Grundstückes in A-Stadt.

Die Kläger wurden im Streitjahr 2001 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Ehemann erzielte als Arzt Einkünfte aus selbstständiger Arbeit gem. § 18 des Einkommensteuergesetzes (EStG), die Ehefrau erzielte als Arzthelferin Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit gem. § 19 EStG. Die Kläger erwarben im Streitjahr, am 16. August 2001, einen Miteigentumsanteil an einem bebauten Grundstück in B-Stadt und erzielten daraus negative Einkünfte aus Vermietung gem. § 21 EStG in Höhe von 2.846 DM. Im Übrigen war die Klägerin Eigentümerin des Grundstückes in A-Stadt, Flurstück 1035/12, eingetragen im Grundbuch des AG C-Stadt, Blatt 1732. Das mit einem ca. 99 qm großen Bungalow bebaute, insgesamt 1112 qm große Grundstück hatte sie im Jahr 1996 angeschafft und den vereinbarten Kaufpreis von 75.000 DM gezahlt. In der Folgezeit wurden an dem Bungalow umfangreiche Baumaßnahmen vorgenommen, für die Kosten in Höhe von insgesamt 383.295,20 DM brutto entstanden. Der Bungalow wurde von den Klägern zunächst als Wochenendhaus zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Mit notarieller Urkunde vom 03.08.2001 (Bl. 61 ff FG-Akte) veräußerte die Klägerin den Grundbesitz an Herrn X. Als Kaufpreis sollten 235.000 DM zu zahlen sein. In diesem Betrag waren Einrichtungsgegenstände mit einem Wert von 25.000,– DM enthalten. Die Kaufpreisfälligkeit wurde an den Eintritt verschiedener Bedingungen geknüpft. Unter anderem war der schriftliche Nachweis der Gemeinde zu erbringen, dass das verkaufte Grundstück melderechtlich als Hauptwohnsitz genutzt werden darf. Für den Fall des Nichteintritts dieser Bedingung wurde dem Erwerber ab dem 31.12.2002 bis zum 31.03.2003 ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Nach Fristablauf sollte das Rücktrittsrecht erlöschen. Der Notar sollte die Eigentumsumschreibung erst veranlassen, wenn ihm der Verkäufer die vollständige Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen hat. Zugleich wurde dem Erwerber zur Sicherung des Anspruches auf Eigentumsverschaffung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt. Der Besitz, Nutzen und Lasten gingen mit sofortiger Wirkung am Tag der Vertragsniederschrift auf den Erwerber über. Zudem wurde vereinbart, dass alle der Veräußerin noch nicht in Rechnung gestellten, den Vertragsbesitz betreffenden Erschließungskosten und sonstigen Anliegerleistungen von Herrn X zu übernehmen sind. Dabei wurde klargestellt, dass die Kosten der erforderlichen Reparaturarbeiten und der Fassadenfertigstellung, sowie noch durchzuführende Erschließungsmaßnahmen seitens der Gemeinde nicht von dem Kaufpreis umfasst sind. Weiterhin wurde für die Zeit ab Besitzübergang bis zur Kaufpreisfälligkeit die Zahlung eines monatlichen Nutzungszinses von 700,– DM an die Klägerin vereinbart (Bl. 66 FG-Akte). Die Gewährleistung der Klägerin wurde weitgehend ausgeschlossen, insbesondere wurde ausdrücklich geregelt, dass sie keine Haftung für die Nutzungsmöglichkeit des Vertragsbesitzes, den Bauzustand sowie für Sachmängel übernehme. Mit einer notariellen Nachtragsvereinbarung vom 07.02.2003 zum Grundstückskaufvertrag vom 03.08.2001 wurde der Kaufpreis für den Grundbesitz auf 108.000 Euro herabgesetzt. Der Passus, dass der Wert der Einrichtungsgegenstände in Höhe von 25.000 DM in dem Kaufpreis enthalten ist, wurde ersatzlos gestrichen. Das vertragliche Rücktrittsrecht wurde bis 31.12.2003 verlängert. Herr X machte hiervon keinen Gebrauch. Er wohnte in dem Bungalow bis Ende 2007. Herr X veräußerte das Objekt mittlerweile weiter an einen Dritten zu einem Kaufpreis von 66.000 Euro. Die Kläger trugen verschiedene Aufwendungen z.B. für Hausratversicherung, Grundsteuer, etc. Ein Wasserschaden aus dem Jahre 1999 wurde vom Käufer beseitigt. Er trug die Kosten für Wasser, Abwasser, Strom und Heizung. Zum 1.1.2007 wurde eine erhöhte Miete von 450 Euro verlangt.

In der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2001 erklärten die Kläger für den von der Ehefrau veräußerten Gru...