Weilbach, GrEStG § 1 Erwerbsvorgänge / 2.7 Ersatztatbestände nach § 1 Abs. 2 GrEStG

Rz. 61

Gem. § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer Erwerbsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Dieser selbstständige und – gegenüber den Tatbeständen in § 1 Abs. 1 GrEStG – subsidiäre (Ersatz-)Tatbestand kann ohne Rücksicht auf die Beweggründe oder die Absicht der Beteiligten erfüllt werden. Er stellt darauf ab, ob die maßgebenden Rechtsvorgänge es einem anderen als dem Eigentümer rechtlich oder wirtschaftlich "ermöglicht" haben, das "Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten". Damit setzt § 1 Abs. 2 GrEStG eine Verwertungsmacht des Berechtigten voraus, deren rechtlichen Gehalt das Gesetz im Einzelnen nicht umschreibt; die Unterscheidung "rechtlich oder wirtschaftlich" betrifft allein die Art und Weise der möglichen Verwertung. Diese Rechtsmacht begründet keinen (bürgerlich-rechtlichen) Anspruch auf Übereignung, andernfalls nicht § 1 Abs. 2 GrEStG, sondern § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzuwenden wäre. Deshalb ist es nicht erforderlich, dass der andere wie ein Eigentümer über das Grundstück verfügen kann (FG München, rechtskräftiges Urteil v. 28.4.2004, 4 K 4545/03, EFG 2004, 1856), d. h., es besitzen, verwalten, nutzen, belasten und schließlich veräußern kann. Es genügt, wenn der andere die Verwertungsbefugnis über das Grundstück erlangt hat, auch wenn das eine oder andere der eben genannten Rechte ihm nicht eingeräumt worden ist oder ihm nicht zusteht (BFH v. 17.10.1990, II R 55/88, BFH/NV 1991, 556; BFH v. 17.2.1993, II B 118/92, BFH/NV 1994, 123). Daher erfüllen Miet-, Pacht- oder Nießbrauchsverhältnisse den Tatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG grundsätzlich nicht, selbst wenn sie langfristig abgeschlossen sind. Dem Mieter, Pächter und Nießbrauchsberechtigten fehlt die rechtliche Möglichkeit, das Grundstück seiner Substanz nach durch Veräußerung und Belastung mit einem Grundpfandrecht zu verwerten, und er hat i. A. auch keine Möglichkeit, sich die Grundstücks- oder Gebäudesubstanz wirtschaftlich in vergleichbarer Weise nutzbar zu machen; er ist vielmehr auf die bloße Nutzung, also nur eine der dem Eigentümer zustehenden Verwertungsmöglichkeiten, beschränkt und von der regelmäßig ebenso bedeutsamen Möglichkeit, die Substanz durch Veräußerung oder Belastung zu verwerten und an einer Wertsteigerung des Grundstücks teilzuhaben, ausgeschlossen. Treten allerdings zu der durch ein Miet-, Pacht- oder Nießbrauchsverhältnis begründeten Nutzungsbefugnis besondere – rechtliche oder wirtschaftliche – Gegebenheiten hinzu – z. B. bei einem langfristigen Miet- oder Pachtverhältnis die Vereinbarung, dass bei Beendigung des Rechtsverhältnisses der bis dahin Nutzungsberechtigte die Gebäude- oder Grundstückssubstanz verwerten kann –, so kann hierin die Verschaffung einer Verwertungsmöglichkeit nach § 1 Abs. 2 GrEStG gesehen werden (vgl. hierzu FG Hamburg v. 25.3.1993, II 29/91, m. w. N. aus der Rechtsprechung, EFG 1993, 706). Dies soll allerdings nicht gelten, wenn ein verpachtetes Grundstück dem Pächter zum Kauf angeboten wird, dieser aber das Angebot nicht während des lange währenden Pachtrechtes, sondern erst bei dessen Beendigung annehmen kann (vgl. FG Karlsruhe v. 7.2.1962, I 169/61, EFG 1962, 312).

Auch bei Immobilienleasingverträgen wird im Grundsatz keine Verwertungsbefugnis des Leasingnehmers ausgelöst (siehe hierzu Rz. 72a). Der Erwerber eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechts erhält regelmäßig keine Verwertungsbefugnis i. S. v. § 1 Abs. 2 GrEStG (vgl. BFH v. 13.6.1957, V 259/56 U, BStBl III 1957, 269). Dies gilt auch dann, wenn das Dauernutzungsrecht aufgrund entsprechender Abreden eine dem Wohnungs- und Teileigentum ähnliche Gestaltung erfährt. Der Übergang der Verwertungsbefugnis wird selbst dann verneint, wenn der Dauerwohnberechtigte unter bestimmten Voraussetzungen die Übertragung des Wohnungs-(Grundstücks-)Eigentums verlangen kann (vgl. BFH v. 23.4.1953, IV 494/52 U, BStBl III 1953, 171). Allerdings kann in (extrem ausgestalteten) Einzelfällen der Dauernutzungsberechtigte durch die Einräumung des Dauernutzungsrechts die Verwertungsbefugnis i. S. d. § 1 Abs. 2 GrEStG hinsichtlich des Grundstücks/Gebäudes erhalten. Dies wäre z. B. der Fall, wenn im Rahmen der Bestellung des Dauernutzungsrechts vertragliche Vereinbarungen getroffen werden, die die dem Dauernutzungsberechtigten üblicherweise zustehenden und zugewiesenen Rechte erheblich verstärken und dieser einen Zugriff bzw. eine Beteiligung an der Substanz des Gebäudes/des Grundstücks erhält (z. B. Teilnahme an den Wertsteigerungen des Gebäudes). Zur fehlenden Grundstückseigenschaft eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechts siehe § 2 GrEStG Rz. 50.

Rz. 62

§ 1 Abs. 2 GrEStG soll solche Erwerbsvorgänge erfassen, die – vom Wechsel im Eigentum abgesehen – den in § 1 Abs. 1 GrEStG beschriebenen Erwerbsvorgängen so nahe kommen, dass sie es wie diese dem Erwerber ermöglichen, sich den Wert des Grundstücks für eigene ...