Weilbach, GrEStG § 7 Umwandlung von gemeinschaftlichem E ... / 4 Begründung von Wohnungseigentum nach dem WEG

Rz. 7

Als flächenweise Teilung i. S. v. § 7 GrEStG ist auch die Begründung von Wohnungseigentum oder Sondereigentum nach § 3 oder § 8 WEG anzusehen (BFH v. 30.7.1980, II R 19/77, BStBl II 1980, 667; BFH v. 23.3.1983, II R 213/81, BStBl II 1983, 604; BFH v. 12.10.1988, II R 6/86, BStBl II 1989, 54, 55; BFH v.  8.8.1990, II R 20/88, BStBl II 1990, 922, und BFH v. 16.2.1994, II R 96/90, BFH/NV 1995, 156). Zu beachten ist dabei, dass jedes rechtlich selbstständige Wohnungseigentum in einem Gebäude eine selbstständige wirtschaftliche Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG  bildet (vgl. BFH v. 13.12.2007, II R 28/07, BStBl II 2008, 487; vgl. auch – zu § 2 BewG – BFH v. 1.8.1990, II R 46/88, BStBl II 1990, 1016, und BFH v. 24.10.1990, II R 82/88, BStBl II 1991, 503, 504). Weder die Führung mehrerer rechtlich selbstständiger Wohnungseigentumsrechte auf einem gemeinsamen Wohnungsgrundbuch noch das tatsächliche Aneinandergrenzen (Neben- oder Übereinanderliegen) der Wohnungen steht dem entgegen (BFH v. 16.2.1994, II R 96/90, BFH/NV 1995, 156). Auch die gemeinsame Nutzung von Treppenhaus, Keller oder Außenanlagen lässt keine andere Beurteilung zu (vgl. Sächsisches FG v. 21.7.2011, 1 K 400/09, nicht veröffentlicht). Ebenso wenig steht dem entgegen, wenn die Wohnungen z. B. durch eine GbR an verschiedene Mieter vermietet werden und die Wohnanlage einheitlich geplant und errichtet wurde und ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild aufweist (vgl. FG Hamburg v. 20.4.2011, 3 K 136/10, nicht veröffentlicht, und § 2 GrEStG Rz. 42ff.).

Nach FG Berlin-Brandenburg v. 26.2.2015, 15 K 4223/10, EFG 2015, 943, findet die Steuerbefreiung des § 7 Abs. 1 GrEStG keine Anwendung, wenn in einem Vertrag das Gesamthandseigentum an einem Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt und den Gesellschaftern zugeordnet wird. Der BFH hat die Entscheidung des FG auf Revision der Finanzverwaltung aufgehoben und den Fall einem anderen Senat des FG zugewiesen, da er in der Sache nicht durchentscheiden konnte (BFH v. 20.2.2019, II R 28/15).

Wird Wohnungseigentum durch Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet, liegt kein grunderwerbsteuerrechtlich relevanter Rechtsträgerwechsel und damit kein der Grunderwerbsteuer unterliegender Rechtsvorgang vor (vgl. § 2 GrEStG Rz. 48). Erst die Veräußerung des Wohnungseigentums führt dann zu einem nach § 1 Abs. 1 GrEStG steuerbaren Rechtsvorgang, auf den § 7 Abs. 2 GrEStG Anwendung findet, wenn jeder der an der Gesamthand beteiligten Personen ein Anspruch auf einen entsprechenden Teil des Grundstücks eingeräumt wird und anschließend einer oder einige den ihnen zugesprochenen Grundstücksteil in Natur erhalten, die anderen aber im Zuge der Teilung den ihnen zugesprochenen Grundstücksteil durch die Gesamthand – im Innenverhältnis je zu ihren Gunsten – veräußern lassen (vgl. BFH v. 13.12.1978, II R 92/76, BStBl II 1979, 343).

Erwerben Miteigentümer das Alleineigentum an ihnen gemeinsam gehörenden Eigentumswohnungen, so liegt eine Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum nur vor, wenn die Eigentumswohnungen Teile einer wirtschaftlichen Einheit waren. Für die wirtschaftliche Selbstständigkeit der Eigentumswohnungen spricht jedoch, dass sie ohne bauliche Veränderungen an Dritte veräußert werden können. Der Umstand, dass sich die Eigentumswohnungen in einem Gebäude befinden, kann die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit allein nicht rechtfertigen (FG Münster v. 8.4.1976, IV 1499/75 GrE, EFG 1976, 520).

Nach der Rechtsprechung des BFH muss nach Sinn und Zweck des § 7 GrEStG ein gewisser zeitlicher Zusammenhang zwischen den zur flächenweisen Aufteilung des Grundstücks erforderlichen Rechtsakten bestehen. Die Vergünstigung des § 7 Abs. 2 GrEStG kann daher bei der flächenweisen Aufteilung des einer Gesamthand gehörenden Grundstücks in Wohnungseigentum nicht eingreifen, wenn zwischen der Teilungserklärung und der Übertragung der Wohnungseinheiten kein zeitlicher Zusammenhang besteht (vgl. BFH v. 16.2.1994, II R 96/90, BFH/NV 1995, 156). Ansonsten wäre jede "Aufteilung" mehrerer nunmehr selbstständiger Grundstücke wiederum begünstigt, wenn irgendwann eine Grundstücksteilung vorausgegangen wäre (BFH v. 16.2.1994, II R 96/0, BFH/NV 1995, 156). An den zeitlichen Zusammenhang sind jedoch keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Es ist ausreichend, wenn die zur Aufteilung erforderlichen Rechtsakte aufgrund einer planmäßigen Durchführung in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang erfolgen. Ob ein solcher Zusammenhang besteht, ist im Rahmen einer Gesamtabwägung aller Tatsachen festzustellen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, ob die Beteiligten durch äußere Umstände an ihrem Plan, das Grundstück aufzuteilen und zeitnah zu übertragen, gehindert waren (BFH v. 22.6.2012, II B 45/11, BFH/NV 2012, 1827). Vgl. hierzu auch Rz. 3.

Praxis-Beispiel

2009 wird ein Achtfamilienhaus von A und B erworben. 2012 erfolgt die Aufteilung nach Wohnungseigentum, sodass A und B jetzt jeweils je zur Hälfte Miteigentümer an jeder Woh...