Büroimmobilien: Nachhaltige Arbeitswelten / 4 Wie geht es mit den Bestandsgebäuden weiter?

Bereits 2030 könnten 17 % der deutschen Büroflächen nicht mehr vermietbar sein. Zu diesem Schluss kommt eine Studie des Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) der Europäischen Union und des Scoring-Anbieters GRESB. Betroffen sind all jene Gebäude, die eine niedrige Energieeffizienz, z. B. durch fehlende Dämmung oder veraltete Heizsysteme aufweisen. Für Unternehmen als Eigentümer sind die daraus resultierenden hohen Gebäudebetriebskosten nicht nur bei der Eigennutzung problematisch, auch bei Vermietung oder Verkauf des Gebäudes wirkt sich ein schlechter ökologischer Fußabdruck negativ aus. Das trifft insbesondere auf institutionelle Mieter und Käufer zu, die eigenen internen Nachhaltigkeitsrichtlinien folgen.

Um dieser Prognose entgegenzuwirken, sind Optimierungsmaßnahmen nötig, die Büroimmobilien ESG-fit machen. Die Maßnahmen zur Erreichung der Umweltziele sind eng mit Investitionen verbunden, was zur Frage führt: Wo fange ich an? Und noch wichtiger: An welchen Stellen lässt sich mit dem verfügbaren Kapital der größtmögliche Kosten-Nutzen-Faktor erzielen? Die Antworten auf diese Fragen variieren von Fall zu Fall, denn jedes Gebäude muss unter Berücksichtigung von Faktoren wie Grundfläche, Energieverbrauch, Lage und Nutzung individuell betrachtet werden.

4.1 Am Anfang steht die Analyse: Erhebung der Daten

Eine Analyse der Verbrauchs- und Emissionswerte ist der notwendige 1. Schritt und ermittelt den CO2-Fußabdruck eines Gebäudes. Dabei spielen Daten eine entscheidende Rolle, doch der Erhebungsprozess kann für Eigentümer zum Kraftakt werden, da die folgenden notwendigen Angaben zur Berechnung des CO2-Fußabdrucks selten vollständig vorliegen:

• (Teil-)Flächen und die entsprechende Nutzungsarten im Gebäude
• Energieträger für Wärme und Strom
• Emissionsfaktoren der Energieträger
• Energieverbräuche je Energieträger
• Potentielle erzeugte bzw. ins Netz eingespeiste Energie aus erneuerbaren Quellen, wie z. B. Photovoltaik

Herausfordernd ist das Datenmanagement vor allem deshalb, weil es sich für Immobilienbesitzer um völlig neue Daten handelt, die z. T. erstmals erhoben werden müssen und es anders als bei Finanzdaten noch keine vorhandenen Prozesse zur Verarbeitung gibt. Insbesondere die Verbrauchsdaten können zum Problem werden, da diese häufig manuell abgefragt werden müssen. Für diese Erhebung ist die Umrüstung auf digital vernetzte Messgeräte für Wärme und Strom, sogenannte Smart Meter, dringend notwendig.

Ziel der Analyse ist es, den Energieverbrauch und die CO2-Intensität (gemessen in kg CO2-Äquivalent pro m²) des Gebäudes zu kennen. Bei der Aufbereitung der Daten unterstützen CO2-Rechner und ESG-Tools. Bei der Einordnung der Ergebnisse hilft ein Abgleich mit dem wissenschaftsbasierten CRREM-Dekarbonisierungspfad. Der Pfad gibt Zielwerte für eine sinnvolle Reduktion des CO2-Ausstoßes vor, die in Einklang mit den Pariser Klimazielen stehen. Mit dem CRREM-Tool wird die Position eines Gebäudes auf dem Weg zum 1,5- bzw. 2-Grad-Klimaziel ermittelt.

Abb. 2: Beispielhafte ESG-Performance-Analyse in Alasco mit Ermittlung der Position auf dem Dekarbonisierungspfad; Alasco-Anwender simulieren in der ESG-Software im Durchschnitt 50 % CO2-Einsparpotential gegenüber dem ursprünglichen Gebäudezustand.

4.2 Ökologische Performance gezielt optimieren

Mit diesem Wissen sind Eigentümer in der Lage, sinnvolle Maßnahmen zur Verkleinerung des CO2-Fußabdrucks zu entwickeln. Welche Maßnahme den größten Effekt erzielt, hängt stark vom Ausgangszustand der Immobilie ab.

Nachhaltige Energieversorgung

Erfolgversprechend ist grundsätzlich die Umrüstung auf eine nachhaltige Energieversorgung wie Photovoltaik, Wärmepumpen oder, bei entsprechenden regionalen Voraussetzungen, Geothermie.

Optimierung an den Fassaden

Eine weitere Stellschraube ist v. a. bei älteren Gebäuden die Fassaden-Dämmung, da hier oft Wärme verloren geht. Experten zufolge verringert eine gut gedämmte Fassade den Energieverbrauch um bis zu 18 %^[1]. Die Fassade bietet insgesamt viel Potential für Optimierung, nicht nur mittels Dämmung oder Photovoltaik, sondern auch durch Sonnenschutz, Belüftungssysteme, Lichtschwerter oder Regen-Auffangsystemen.

Welche Optimierung ist für mein Unternehmen sinnvoll?

Welche Optimierung sich letztendlich bezahlt macht, hängt neben dem Ausgangszustand von Faktoren wie Standort, Umgebung und nicht zuletzt den Anforderungen der Nutzer bzw. Mieter ab. Impulse zur Maßnahmenwahl liefert auch ein Blick auf die Kriterienkataloge von Zertifizierungs- oder Scoring-Anbietern wie die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) oder ESG Circle of Real Estate (ECORE).

Amortisierung von energetischen Sanierungen

Zwar ist eine energetische Sanierung für Eigentümer und ggf. auch für Mieter mit Kosten verbunden, angesichts der steigenden Energiekosten hat sich ein Umstieg auf nachhaltige Energieformen allerdings noch nie schneller amortisiert als heute. Grundsätzlich ist für eine positive Klimabilanz bei der Wahl der Maßnahmen nicht nur die potentiell eingesparte Energie und CO2-Emission im Betrieb wichtig, sondern ...