Grüner Mietvertrag (Green Leases) / 4.2 Regulatorik

Aufgrund der gestiegenen Bedeutung des Erreichens der Klimaziele ist die Anzahl der relevanten Gesetze in den letzten Jahren immens gestiegen. Die Europäische Union hat, mit Stand Januar 2023, 51 Kernregularien für die Einhaltung der Klimaziele im Gebäudesektor verabschiedet. Deutschland hat hingegen 60 energierelevante Gebäuderegularien beschlossen, gefolgt von Portugal (47) sowie Frankreich und Belgien (46) (Abb. 4). Aufgrund des schwindenden CO2-Budgets und den damit verbundenen steigenden Anforderungen zur Bekämpfung des Klimawandels sind weitere Vorgaben und Gesetze zu erwarten.

Abb. 4: Anzahl der gebäuderelevanten Energiegesetzgebungen der europäischen Mitgliedsstaaten (Stand Januar 2023)^[1]

Für Immobilieninvestoren und Mietende bedeutet dies erhöhte Anstrengungen, Gebäude und Mietflächen nach möglichst nachhaltigen und regulatorikkonformen Kriterien auszurichten. Green Leases können hier ansetzen. Durch vertraglich festgelegte Reduktionsziele für die Energieintensität und Treibhausgasemissionen sowie für die entsprechende Umsetzung von Optimierungsmaßnahmen lassen sich die regulatorischen Risiken im Gebäude minimieren. Auch wenn die meisten Regularien derzeit den Gebäudeeigentümer adressieren, werden zukünftige Gesetzgebungen zur Förderung der aktiven, nachhaltigen Partnerschaft zwischen Vermietenden und Mietenden erwartet. Im Folgenden werden die derzeit relevantesten Nachhaltigkeitsregularien für Immobilieninvestoren vorgestellt.

EU-Taxonomie

Die EU Taxonomy ist auf Europaebene das derzeit wohl wichtigste Rahmenwerk für Immobilieninvestoren. Es definiert nachhaltige Investments, um Greenwashing zu vermeiden, und klassifiziert Gebäude dabei in Ankauf- und Bestandsgebäude (Acquisition and Ownership), Renovierungen (Renovation) und Neubauten (Construction of new buildings). Die Vorgaben dieser Klassifizierungen sind hierbei vielfältig und orientieren sich an den dort festgelegten 6 ökologischen Zielen

(1)	Klimaschutz,
(2)	Anpassung an den Klimawandel,
(3)	nachhaltige Nutzung von Wasserressourcen,
(4)	Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft,
(5)	Vermeidung von Verschmutzung und
(6)	Schutz von Ökosystemen und Biodiversität.

Zusätzlich zu diesen Kriterien sind weiterführende DNSH (Do no significant harm) und Mindestschutzkriterien (Minimum Safeguards) zu erfüllen. Die ersten beiden ökologischen Ziele "Klimaschutz" und "Anpassung an den Klimawandel" wurden bereits durch delegierte Rechtsakte verabschiedet. Die weiteren 4 werden zeitnah veröffentlicht.

Bei Bestandsgebäuden (Gebäude vor 31.12.2020) sind unter dem Kriterium "Klimaschutz" bei den Ankaufs- und Bestandsgebäuden unter anderem eine Energieausweisklasse A (alternativ top 15 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands) des Gebäudes nachzuweisen. Unter dem Kriterium "Anpassung an den Klimawandel" ist eine Energieausweisklasse von mindestens C (alternativ top 30 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands) nachzuweisen, um als nachhaltiges Investment eingestuft zu werden. Darüber hinaus ist die Erfüllung weiterer Kriterien notwendig, damit ein Gebäude EU-Taxonomy-konform ist. Da Mietende einen Einfluss auf den Energieverbrauch eines Gebäudes haben, können festgelegte Reduktionsziele in Green Leases zu besseren Energieausweisklassen führen.^[2]

Im Rahmen eines Entwurfs der Europäischen Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) sind gleichwertige Vorgaben für Wohn- und Gewerbeimmobilien in ganz Europa vorgesehen. Wohnimmobilien sollen bis 2033 eine Energieeffizienzklasse von mindestens D vorweisen können. Ferner sollen Maximalwerte für die Primärenergie von Gewerbeimmobilien eingeführt werden.^[3] Gebäudeeigentümer mit energieineffizienten Gebäuden sind somit angehalten, entsprechende Optimierungsmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz durchzuführen und geeignete Investitionen einzuplanen. Der Druck auf Gebäudeeigentümer steigt damit. Die Europäische Union will mit dieser Novellierung erreichen, dass die energetische Sanierungsquote von Gebäuden in der Europäischen Union von derzeit 1 % bis 2030 mindestens verdoppelt wird.^[4] Auf der Grundlage der vergangenen und aktuell erscheinenden Gesetze ist erkennbar, dass die Europäische Union zukünftig gezieltere und ambitionierte Regularien für den Immobiliensektor vorgeben wird. Die in Green Leases festgelegten Nachhaltigkeitsmaßnahmen unterstützen dabei, die Energieeffizienz des Gebäudes zu optimieren und regulatorische Risiken frühzeitig zu minimieren.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

In Deutschland regelt das im Jahr 2020 erschienene und im Jahr 2023 aktualisierte GEG (Gebäudeenergiegesetz) relevante energetische Vorgaben für den Gebäudesektor.^[5] Das GEG vereint das bereits bestehende Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie das Erneuerbare-Energie-Wärmegesetz (EEWärmeG) und steuert unter anderem die energetische Optimierung von Bestandsgebäuden und Neubauten. Vorgaben umfassen unter anderem die Festlegung von zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfen von N...