Klimaneutrale Büros: Rechtssicher kosteneffizient investieren

Die Europäische Union (EU) verfolgt einen gesamtwirtschaftlichen Ansatz und hat bereits verschiedene Maßnahmepakete erlassen. Anknüpfungspunkt in der Ende April erlassenen Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) sind Immobilien.

Alle neuen Gebäude sollen spätestens 2030 Nullemissionsgebäude sein; bestehende Gebäude – entsprechend des European Green Deal – sollen bis 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Zielzeit für die nationale Umsetzung der EPBD in den EU-Mitgliedstaaten ist das Jahr 2026.

Dieses Umfeld stellt gewerbliche Bestandshalter vor Herausforderungen: Wann und wie soll man investieren, um möglichst kosteneffizient und dennoch nutzenmaximierend vorzugehen. Sollte man nun ungeachtet der Marktlage schnellstmöglich eine energetische Sanierung in Angriff nehmen, da sie ohnehin unvermeidbar ist? Oder ist es sinnvoll auf günstigere Zinskonditionen zu warten?

Energetische Sanierung von Büros: Der richtige Zeitpunkt

Seit ein paar Jahren besteht ein ungünstiges Zinsniveau, was grundsätzlich gegen schnelle Investitionen spricht. Darlehen, die Konditionen in Abhängigkeit von der Nachhaltigkeit des Investitionsobjektes vorsehen – oder die sich an den Klimazielen ausrichten – stehen bislang allenfalls rudimentär zur Verfügung, befinden sich jedoch im Aufschwung.

Außerdem besteht große Rechtsunsicherheit bezüglich Anforderungen an die Qualität der Investition und die möglichen Förderungen. Zudem ist die praktische Umsetzung untrennbar an ausreichend Fachpersonal geknüpft, viele Arbeitsplätze müssen erst geschaffen und besetzt werden.

Obwohl der Umweltschutz ein globales Problem ist, will die EU ungeachtet etwaiger (kommerzialisierter) Marktmechanismen einen umfassenden Informationsaustausch gewährleisten. Dadurch werden die Programme einer laufenden Optimierung unterliegen, was die Planung und die Abschätzung der Investition schwierig werden lässt. Also Abwarten?

Förderung: Qualifizierte Beratung ist unabdingbar

Die EU – aber auch die nationalen Gesetzgeber – setzen auf langfristige Renovierungsverträge und garantieren dort eine entsprechende Anpassbarkeit in den Erwägungsgründen. Das nimmt etwas die Rechtsunsicherheit. Sich allerdings im Dschungel der Förderungen zurechtzufinden ist nicht einfach. Momentan sind Töpfe geöffnet, die noch nicht allen Bürgern und Unternehmen zur Verfügung stehen. Diese gilt es zu kennen.

Gerade für Nichtwohngebäude ist die Einbeziehung einer qualifizierten Förderberatung unabdingbar, um die Förderungen auf Bundes-, Landes- oder kommunaler Ebene zu finden, die zu der jeweiligen Maßnahme passen. Der traurige Befund der aktuellen Zinslandschaft ist leider der, dass sich eine Maßnahme ohne Einbeziehung von Förderungen oft nicht wirtschaftlich darstellen lässt.

Es ist allerdings bei den Fördertöpfen keinesfalls so, dass die Programme nach dem Kostenaufwand in dem Sinne differenzieren, dass eine bevorzugte Förderung von nicht so umfangreichen Sanierungen besteht oder andersherum. Wenn man die jeweiligen Kriterien erfüllt, qualifiziert man sich für die Förderung. Dieser Trend wird noch verstärkt dadurch, dass Investoren vornehmlich "grüne" Anlageobjekte suchen.

Investment: Green Building statt Stranded Asset

Bürogebäude, die sich dem verringerten Raumbedarf eines modernen Arbeitsumfelds ausgesetzt sehen, dürften noch mehr unter Druck geraten, wenn Sie nicht in das Anforderungsprofil des institutionellen Immobilienmarktes fallen. Es darf auch nicht übersehen werden, dass Gebäude bei schlichtem Zuwarten als sogenannte Stranded Assets enden, das eigentlich keinen Marktwert mehr hat.

Erfahrene Asset Manager – vor allem solche, die sich dem nachhaltigen Immobilien Asset Management verpflichtet sehen –, werden maßgeschneiderte Lösungen für ein Immobilienportfolio finden. Eine differenzierte Vorgehensweise ergibt durchaus Sinn: Zunächst könnte man die Anlagen renovieren, deren Investitionsumfang sich am längsten amortisiert, aber die gleichzeitig langfristig eine hohe Ersparnis an Energiekosten bedeuten. Dämmungen oder die Einbeziehung einer Photovoltaikanlage bieten schnell finanzielle Vorteile. So kann eine (Teil-)Sanierung bereits zu erheblichen Einsparungen der jährlichen Heizkosten führen.

Der Umfang der Renovierungen hängt auch stark vom Zustand des Gebäudes ab, lässt sich in den Ausweisen über die Gesamtenergieeffizienz aber zumindest mittelbar abschätzen ( vgl. Art. 19 RL (EU) 2024/1275). Betrachtet man die aktuellen Mindestvorgaben, die Zeit bis zur notwendigen Großsanierung beziehungsweise (wirtschaftlichen) Baufälligkeit und sonstige genannte relevanten Belange, lohnt sich eine Sanierung. Im Falle eines negativen Ergebnisses käme ein (klimaeffizienter) Neubau oder ein Härtefallantrag in Betracht.

Green Lease & Co.: rechtliche Anforderungen

Auch die Einbeziehung qualifizierter Rechts- und Steuerberatung ist nicht notwendiges Übel, sondern kann bares Geld sparen. In gewerblichen Mietverträgen können nämlich Modernisierungsmaßnahmen nicht einfach an Mieter weitergegeben werden, nachdem weder § 578 BGB noch § 581 BGB auf die für das Wohnraummietrecht geltenden §§ 557 ff BGB verweisen.

Im Gewerberaummietrecht besteht grundsätzlich keine gesetzliche Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) realisiert. Außerdem verhindert die Vorschrift des §556 Absatz 4 BGB eine Umlegung auf die Mieter über die enumerativ aufgezählten Posten der Betriebskostenverordnung und sonstigen Nebenkosten hinaus. Öffnungsklauseln sind weiterhin nicht unkritisch zu sehen in nicht individuell ausgehandelten Mietverträgen.

Kurios ist überdies der Verweis in § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB auf § 556c BGB (Kostenneutralität bei Anschluss an Fernwärme), der sich gerade als Verhinderer der Erledigung der Pflichten aus § 71 Gebäudeenergiegesetz (GEG) herausstellt. Mit den richtigen Experten ist das aber in den Griff zu bekommen. Die kennen sich mit den Anforderungen des institutionellen Immobilienmarktes an den Green Lease aus und sorgen dafür, dass die Regelungen im Verhältnis zur regelmäßig in Gewerbemietverträgen enthaltenen Mieterhöhung entlang eines Indexes wirksam bleiben.

Steuerrechtlich hat der Gesetzgeber mit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG bei Wohngebäuden gerade eine sinnvolle Gesetzesänderung geschaffen. Hier bestehen im Kontext zu Spezialimmobilien, die ebenfalls dringend benötigt werden, aber noch erhebliche Unsicherheiten. Es wäre außerdem wünschenswert, wenn der Gesetzgeber bei der anstehenden Modernisierung des Mietrechts im Rahmen des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes auch auf die energetischen Optimierungspotenziale bezüglich von Gewerberaummietverträgen einginge und schnell Abhilfe schaffen würde. Immerhin machen diese Immobilien den Großteil des energetischen Problems aus.

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