Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Rn 1 § 559a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 3 I 3–7 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Um unbillige Vorteile des Vermieters zu verhindern, ordnet § 559a I an, dass bestimmte Gelder nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 gehören. Durch die Rechtsgrundverweisung in § 558 V hat die Bestimmung auch...mehr

Rn 22 § 555c IV macht bereits seinem Wortlaut, jedenfalls aber seinem Sinn und Zweck und seiner Entstehungsgeschichte nach für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen – auch wenn es bei § 555b Nr 2 und Nr 7 zu keiner Mieterhöhung nach § 559 kommen kann – eine Modernisierungsankündigung nach Ermessen des Vermieters entbehrlich, wenn die dort genannten Voraussetzungen kumulativ erf...mehr

Rn 24 Weiteres Begründungsmittel ist die Auskunft aus einer Mietdatenbank iSv § 558e. Die bloße Mitteilung eines ihrer Werte genügt nicht. Es ist eine Auskunft über mehrere konkrete Mietdaten erforderlich. Aus der Begründung muss sich ergeben, inwiefern der Datenbank Aussagen über die Wohnung zu entnehmen sind und diese die Mieterhöhung begründen. Die Kosten für die Auskunft...mehr

Rn 2 Zum Anwendungsbereich und Grenzen s zunächst Vor § 557 Rn 3. Eine Erhöhung nach § 558 ist bei einer Staffel- oder Indexmiete gem §§ 557a II 2, 557b II 3 unzulässig; Erhöhungen nach §§ 559 (Rn 26) und 560 sind möglich. Die Erhöhung einer Teilinklusivmiete (§ 535 Rn 176) wegen gestiegener Betriebskosten ist nur nach § 558 möglich (BGH ZMR 04, 341). Eine Mieterhöhung ist u...mehr

Rn 7 Beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 71c I 1 GEG kann der Erhöhungsbetrag nur dann in voller Höhe verlangt werden, wenn der Vermieter nachweist, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Weitere Bestimmungen zum Nachweis trifft § 71o I 2, 3 GEG. Wird der Nachweis nicht erbracht, kann der Vermieter für eine Mieterhöhung nach § 559 I oder § 559e I gem § 71o...mehr

Rn 15 Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Mie...mehr

Rn 5 Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duisburg WuM 04, 23...mehr

Rn 5 § 745 II gewährt jedem Teilhaber einen Anspruch auf eine Verwaltung und Benutzung des Gegenstands nach billigem Ermessen im Interesse aller Teilhaber, soweit hierzu keine oder nur eine lückenhafte (BGH NJW 74, 364, 365 [BGH 17.12.1973 - II ZR 59/72]) Regelung durch Vereinbarung oder Beschl vorliegen. Der Anspruch kann sich nur auf Verwaltungsentscheidungen richten, die ...mehr

Rn 9 § 559 IIIa 1 (§ 559 Rn 15) ist nach § 559e III 1 mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöhen darf (die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu bestimmen), was nicht auskömmlich sein dürfte. Ist der Vermieter daneben z...mehr

Rn 9 § 573 I 2 entspricht dem aufgehobenen § 1 1 MHG. Die Gestaltungsmöglichkeit des Vermieters soll beschränkt werden. Die Mieterhöhung musste das überwiegende Motiv der Kündigung sein (LG Stuttgart ZMR 79, 275), heute wird jede Änderung der Gegenleistung zugunsten des Vermieters hierunter subsumiert (NomosK/Hinz § 573 Rz 10). Das Mieterhöhungsbestreben ist auch nach § 573 ...mehr

Rn 17 Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 I darf sich gem. § 559 IIIa 1 die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt (Herlitz jurisPR-MietR 4/19) der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu...mehr

Rn 4 Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung iSv § 130. Sie muss inhaltlich mit dem Änderungsangebot übereinstimmen. Eine Annahme des Änderungsangebots unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen gilt nach § 150 II grds als Ablehnung, verbunden mit einem neuen Angebot. Die Zustimmung kann auf ...mehr

Rn 13a Wird die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG angeschlossen, ist die Erhöhung nach § 559 I 1 nur dann zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gem § 72...mehr

Rn 33 Vermieter und Mieter können beim Vertragsschluss vertreten sein (ua Rn 80). Zulässig ist auch die verdeckte Stellvertretung (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff zur Mieterhöhung; s.a. zu Eheleuten Ddorf ZMR 00, 210; Schlesw ZMR 93, 69; LG Gießen ZMR 07, 863, 864; Rn 92). Wird nicht deutlich, für wen der Vertreter handeln wollte, kommt gem § 164 II der Vertrag allerdings mit dem ...mehr

Rn 5 Die Vermutungen sind widerlegt, wenn der Vermieter den Beweis des Gegenteils führen kann. Rn 6 Überblick: Die Vermutung des § 559d 1 Nr 1 kann zB durch den Beweis widerlegt werden, dass die deutliche Verzögerung des Baubeginns nicht auf den Vermieter zurückzuführen bzw von ihm nicht zu verantworten ist (BTDrs 19/4672, 35). Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter aus na...mehr

Rn 2 Das formwirksame Mieterhöhungsverlangen ist ein Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrags (§§ 145, 311; BGH ZMR 22, 626 Rz 25; NZM 20, 322 Rz 15; ZMR 19, 114 Rz 17; 18, 564 Rz 11). §§ 558 ff sind als spezialgesetzliche Regelungen allerdings vorrangig vor §§ 145 ff anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abweichend regeln (BGH ZMR 22, 626 Rz 26). 1. Stimmt der ...mehr

Rn 12b Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nicht verlangen konnte, sind im Verhältnis zur durchschnittlichen Lebensdauer der betroffenen Anlage, des Bauteils oder der Einrichtung von den Gesamtkosten abzuziehen, wenn sie bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden sind (BGH ZMR 20, 925 Rz 41; aA Schindler NZM 21, 261...mehr

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wennmehr

Rn 1 § 559e ist durch das ›Heizungsgesetz‹ (dazu Vor § 555a Rn 5) ins BGB eingefügt worden und blickt als Tatbestand ausschließlich auf Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr 1a (§ 555b Rn 9a). Die Geltendmachung bestimmt sich nach §§ 559b-559d (§ 559e IV). Er will Anreize für Investitionen in Maßnahmen zur Erfüllung von § 71 GEG sowie die Inanspruchnahme von Förderung setz...mehr

Rn 1 § 558b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 III, IV MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Durch § 558b I soll dem Mieter zur Vermeidung überflüssiger Prozesse die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens in Ruhe angemessen zu überprüfen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 21; ZM...mehr

Rn 12 Die erforderlichen Erhaltungskosten müssen errechnet werden. Ist eine konkrete Angabe nicht möglich, können sie subsidiär (s.a. Hinz NZM 13, 209, 223) nach § 559 II Hs 2 analog § 287 ZPO geschätzt werden (BGH NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 45). Mit einer Schätzung sollen überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs vermieden werden (BTDrs 17/1...mehr

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. (2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 5...mehr

(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1a durchgeführt, welche die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllen, und dabei Drittmittel nach § 559a in Anspruch genommen, so kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhe...mehr

Rn 34 Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d I), bei dem die Vorschrift des § 558d II eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter nach § 558a III in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Dies dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen...mehr

Rn 11 Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Rn 3) erforderlich gewesen sind oder wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 (s.a. BGH NJW-RR 23, 371 Rz 13; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18). Erforderlich idS sind zum einen die Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 I 2 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a). Bsp: Reparaturen der Fas...mehr

Rn 23 Es besteht kein Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313, Börstinghaus WuM 05, 675, Klimke/Lehmann-Richter WuM 06, 653 [BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06], Klimke WuM 10, 8; aA nur Horst DWW 07, 48). Der Vermieter muss dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung (Ziel: wirksame Schönheitsreparaturenklausel mit ex-nunc-Wirkung, LG München II NZM 08, 608) anbieten. Nac...mehr

Rn 145 Es ist möglich, die Schönheitsreparaturen einvernehmlich auf den Mieter – auch formularmäßig (BGH VIII ZR 79/22 Rz 20; NJW 15, 1594 [BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185/14] Rz 35) – zu übertragen (s dazu ausf § 538 Rn 3 ff). Gerät der Mieter mit der Erfüllung dieser Pflicht in Verzug, kann der Vermieter bei laufendem Vertrag neben Erfüllung Vorschuss in Höhe der voraussichtl...mehr

Rn 29 Nach § 558b II 1 wird mit dem Zugang der Nachholung oder Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens grds eine vollständig neue Zustimmungsfrist in Gang gesetzt (BGH NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08]). Wenn der Vermieter bei abweichender Mitspiegelstruktur (§ 558a Rn 18) die Höhe der Betriebskosten erst im Prozess benennt, gilt die Sperrfrist (§ 558 Rn 5) im...mehr

Rn 21 Für die nachträgliche Ersetzung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel mit Hilfe einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gelten – nach Klimke ZMR 05, 161 ff – folgende Regeln: a) Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter auf die Unwirksamkeit der bisherigen Regelung hinweist. Ohne ei...mehr

Rn 23 Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b I 1). Entsprechend § 559b I 2 muss der Vermieter angeben, welche Modernisierungsmaßnahmen er durchgeführt hat und wie hoch die Kosten für diese Maßnahmen insgesamt waren (BTDrs 19/4672, 33). Verteilen sich diese auf mehrere Wohnungen, so muss er nachvollziehbar berechnen, wie sich die Kosten auf die einzel...mehr

Rn 1 § 555c ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden; zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4 und Rn 5. Eine Modernisierungsankündigung dient dem Schutz des Mieters. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden baulichen Veränderungen (§ 555 Rn 2) einzustellen; zum anderen wird er durch das...mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 21 Der Vermieter, der zB eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche (BGH ZMR 17, 721 Rz 13). Wenn er eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beach...mehr

1Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wennmehr

Rn 79 Willenserklärungen, zB Kündigungen (BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09] Rz 7; LG Frankfurt/M IMR 18, 412) oder Mieterhöhungserklärungen (s § 558a Rn 4 ff), aber auch das Rückgabeverlangen nach § 546 I (BGH NJW 96, 515 [BGH 22.11.1995 - VIII ARZ 4/95]), müssen, wenn sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt, grds von allen Vermietern ggü allen Mitmie...mehr

Rn 1 § 559 ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13, durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 (Übergangsrecht s jew vor § 555a Rn 4 und Rn 5) sowie das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz v 23.6.21 (BGBl I 1858) mWv 1.12.21 geändert worden. Weitere Änderungen sind Folge des ›Heizungsgesetzes‹ (dazu Vor § 555a Rn 6). Die Vorgängervorschrift ...mehr

Rn 2 Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 2...mehr

Rn 24 Umstände, die eine Härte iSv § 559 IV 1 begründen (Rn 20), sind gem § 559 V 2 grds nur dann zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d III–V rechtzeitig mitgeteilt worden sind (dazu § 555d Rn 15). Etwas anderes gilt nach § 559 V 2 nur dann, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.mehr

Rn 17 Dies gilt wegen § 559c II auch für eine Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren (s.a. BTDrs 19/4672, 33). Rn 18 Wird allerdings der Höchstbetrag durch die erste Modernisierungsmaßnahme nicht ausgeschöpft, so können während des 5-jährigen Zeitraums weitere Modernisierungsmieterhöhungen im vereinfachten Verfahren bis zur Grenze des Höchstbetrags von 10.000 Euro ...mehr

Rn 19 Der Vermieter hat eine bauliche Veränderung (Rn 2) der Mietsache (§ 555a Rn 2) nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Es sind Maßnahmen, die auf nachträglichen gesetzlichen Geboten (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 42), technischen Änderungen (LG Berlin IMR 17, 264) oder Verboten oder behördli...mehr

Rn 41 Vielfach wird von der Rspr im Weg ergänzender Vertragsauslegung ein (stillschweigender) Haftungsverzicht angenommen, wenn der Geschädigte billigerweise das Risiko hätte versichern können (BGH NJW 79, 414, 415 [BGH 14.11.1978 - VI ZR 178/77] für Beschränkung der Haftung ggü Mitfahrer; Hamm NJW-RR 00, 1047 für Vollkaskoversicherung bei Ersatzfahrzeug; Wessel VersR 11, 56...mehr

Rn 1 Die §§ 559–559b bestimmen, ob und in welchem Umfang wegen der bestimmter Modernisierungsmaßnahmen (s. §§ 555b ff) die Miete dauerhaft erhöhen darf (§§ 559, 559a), und was er dazu in welcher Weise wann erklären muss (§ 559b). Rn 2 § 559c regelt ein vereinfachtes Verfahren zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559d bestimmt, wann zu vermuten ist, ob eine Pflich...mehr

Rn 30 Hat der Vermieter modernisiert, kann er wählen: Er kann die Miete durch einseitige Erklärung nach §§ 559, 559c, 559b erhöhen. Er kann aber auch auf Grundlage des modernisierten Zustandes nach § 558 vorgehen. In beiden Fällen sind zum Schutz des Mieters nach Maß des § 558a V Drittmittel (s.a. § 559a Rn 2) zu berücksichtigen. § 558 V will es also erreichen, dass bei eine...mehr

Rn 18 Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung unter Verstoß gegen § 555c II nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen, kann der Mieter seine Interessen nach § 555d V 1 grds jederzeit formfrei und ohne eine Frist einhalten zu müssen, mitteilen und begründen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung begründen, sind allerdings...mehr

Rn 4 Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters (also nur innerhalb der Zustimmungsfrist, § 558b Rn 2) außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. § 561 I 1 nennt damit zwei Fristen: eine Überlegungsfrist, bis wann die Kündigung nach einer Mieterhöhung gem §§ 558, 559 erklärt werden kann, und eine Wirkungsf...mehr

Rn 6 Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostena...mehr

Rn 200 Für Gewerberaummietverhältnisse (zur Unterscheidung, ob Wohn- oder Gewerberaummiete anzunehmen ist, s Rn 13) gelten ggü der Wohnraummiete eine Reihe von Besonderheiten. §§ 535–548 sind anwendbar. Von den §§ 549 ff sind nur §§ 550, 552 I, 555a I–III, 555b, 555c I–IV, 555d I–VI, 555e I, II, 555f, 562–562d, 566–567b, 569 II, 570 anwendbar – und nur entspr. Ferner sind §§...mehr

Rn 11 Der Vermieter kann eine Feststellungsklage erheben, um vor Ausführung der Modernisierungsmaßnahme die Zulässigkeit der angekündigten Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Muss der Mieter nach § 555a I – oder nach § 555c I – dulden, duldet er aber nicht, ist er auf Duldung zu verklagen (s.a. BGH ZMR 21, 804 Rz 13). Für den Vermieter kann der ermächtigte künftige Ei...mehr

Rn 11 Die jeweilige Mieterhöhung tritt mit Ablauf einer Staffel (Rn 5) kraft Gesetzes und automatisch ein. Es bedarf keiner Erhöhungserklärung. Der Mieter gerät bei Nichtzahlung gem § 286 II in Verzug. Die Parteien können allerdings ohne Verstoß gegen § 557a IV vereinbaren, dass zusätzlich zur Staffelvereinbarung die jeweilige Staffelerhöhung auch noch durch den Vermieter in...mehr

Rn 5 Die Urkunde muss das gesamte formbedürftige Rechtsgeschäft mit allen kennzeichnenden Elementen umfassen (BGH NJW 13, 1083 [BGH 30.01.2013 - XII ZR 38/12] Tz 22; § 125 Rn 17 f). Ausgenommen sind nur nebensächliche Umstände (BGH NJW 15, 2034 [BGH 22.04.2015 - XII ZR 55/14]). Der Mindestinhalt der Urkunde kann ausdrücklich gesetzlich bestimmt sein, §§ 492, 502, oder sich a...mehr