Fachbeiträge & Kommentare zu WEG-Verwaltung

Rz. 96 Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahre 2005 durch ein obiter dictum des BGH[406] als parteifähig anerkannt. Der Gesetzgeber folgte dem im Rahmen der WEG-Reform 2007 mit Neuregelung des § 10 WEG, der weitgehend die selbstständige Teilnahme am Rechtsverkehr zuließ. Durch das WEMoG 2020 wurde die WEG-Gemeinschaft gegenüber den Miteigentümern durch § 9a WEG wei...mehr

Gesetzestext (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungsei...mehr

1. Anspruchsteller. Rn 40 Der Anspruchsteller muss WEigtümer sein (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1). WEigtümer idS ist auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist (KG NZM 00, 828, 829). Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen (s.a. BGH NJW 11, 1137 Rz 8; LG Saarbrücken ZMR 19, 798). Der Einsichtnehmende muss kein besonderes rechtliches Interesse geltend ...mehr

I. Begriff der Verwaltung. Rn 1 Der Begriff der Verwaltung iSv § 18 ist weit zu verstehen (BGH ZMR 20, 197 Rz 16; NJW 16, 2177 Rz 26 = ZMR 16, 476). Verwaltung findet grds durch Vereinbarungen iSv § 10 I 2, aber auch – und sogar vornehmlich – durch Beschl statt. Der Begriff ›Verwaltung‹ ist Zusammenfassung der im Verbandsrecht genutzten Begriffe Geschäftsführung und Vertretun...mehr

a) Überblick. Rn 42 Zu den Verwaltungsunterlagen gehören sämtliche originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemE sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verw, zB selbst angelegte Akten, sonstige Unterlagen und auch Dateien (BGH NJW-RR 04, 1290; LG Itzehoe ZMR 15, 54). Verwaltungsunterlagen müssen nicht schriftli...mehr

1. Allgemeines. Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft. 2. Erforderliche Nachrichten. Rn 51 Die GdW – vertreten durch den Verw – hat aktiv solche Nachrichten zu geben, welche die WEigtümer benötigen, um das gemE sachgerecht zu verwalten (dazu Riecke ...mehr

Rn 15 Jeder Verwaltungsbeirat kann für sich eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung schließen. Ferner ist es nach § 18 II zulässig, auf Kosten der GdW eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen (KG ZMR 04, 780).mehr

Rn 19 Die Grenze des Anspruchs aus § 18 II Nr 1 beschreiben das Schikaneverbot des § 226 BGB und der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es ist ferner vorstellbar, dass ein WEigtümer rechtsmissbräuchlich handelt, wenn er sich auf § 18 II Nr 1 beruft.mehr

1. Ordnungsmäßige Verwaltung. Rn 15 Nach § 18 II Nr 1 kann eine Verwaltung des gemE und des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) verlangt werden, die dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Bes...mehr

Rn 6 Verwaltungsgegenstand ist allein das gemE (BGH ZMR 03, 431) sowie nach § 9a III das Gemeinschaftsvermögen, nicht aber das SonderE. Wird dies verkannt, ist ein Beschl nichtig (BGH ZMR 17, 317 Rz 23; NJW-RR 14, 527 Rz 6). Dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (BGH ZMR 17, 317 Rz 23).mehr

Rn 13 Die GdW haftet für ein Verschulden der Verwaltungsbeiräte, soweit diese nach §§ 9b II, 24 III, VI 2, 29 II 1, 2 als ihr Organ tätig werden. Im Verhältnis der WEigtümer untereinander sind die Beiräte keine Erfüllungsgehilfen iSv § 278 BGB. Eine unmittelbare Haftung der Verwaltungsbeiräte ggü den WEigtümern kommt grds nicht Betracht.mehr

Rn 13 § 18 II Nr 1 ist anwendbar, wenn es um den Verwaltungsgegenstand (Rn 6) geht. Die GdW kann allerdings eine Maßnahme im SonderE einklagen.mehr

I. Allgemeines. Rn 12 Bei Nicht- oder Schlechterfüllung seiner Pflichten schuldet ein Verwaltungsbeirat – nicht der Beirat als Organ – nach § 276 I 1, II BGB schon bei einfacher Fahrlässigkeit (Ddorf MDR 98, 35) der GdW und/oder einem WEigtümer oder einem Dritten, zB dem Verw, aus § 280 I 1 BGB, ggf aus §§ 823 ff BGB Schadenersatz (KG ZMR 04, 458; Zweibr NJW-RR 87, 1366, 1367...mehr

Rn 41 Anspruchsverpflichtet ist die GdW. Für diese erfüllt die Pflicht grds der Verw (BRDrs. 168/20, 65). Hat die GdW keinen Verw, sind die WEigtümer gegenseitig zu Einsichtnahme, aber auch zur Aufbewahrung verpflichtet. Wird keine Einsicht gewährt, kann unmittelbar gegen die GdW auf Leistung geklagt werden.mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 12 Sinn und Zweck des § 18 II Nr 1 ist es zum einen, einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung zu geben. Zum anderen ist § 18 II Nr 1 Maßstab für jegliches Verwaltungshandeln. Jede Verwaltungsentscheidung und jede Verwaltungsmaßnahme muss danach ordnungsmäßig sein, darf also nicht gegen das Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Erm...mehr

Rn 6 Die Verwaltungsbeiräte nehmen grds Hilfsfunktionen wahr (Ddorf ZMR 97, 606). Dies gilt aber nicht für §§ 9b II, 24 III, VI 2, 29 II 1, 2. Insoweit ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – oder sein Vertreter (§ 24 III, VI 2) – bzw alle Beiräte gemeinsam Organ der GdW. Die dem Verwaltungsbeirat zugewiesenen Aufgaben können weiterhin und zusätzlich durch jeden WEigtüm...mehr

Rn 5 Wird ein Honorar (nicht nur eine Auslagenpauschale) vereinbart, liegt der Bestellung eine Geschäftsbesorgung (§§ 675 ff BGB, 611 ff BGB) zu Grunde. Vertragspartner eines Vertrags – wird er geschlossen – ist die GdW.mehr

I. Allgemeines. Rn 1 Bestellung und Abberufung sowie deren Wirkungen entspr der Rechtslage beim Verw. Für § 23 II genügt: ›Der Beirat wird neu gewählt‹ (München ZMR 07, 996). Wahl und Abberufung unterfallen § 19 I. Eine Blockwahl ist zulässig (München ZMR 07, 996), wenn ›keine Bedenken‹ erhoben werden (Hambg ZMR 05, 396; KG ZMR 04, 776; aA LG Düsseldorf NZM 04, 468). Entspr §...mehr

Rn 32 Zu den Grenzen, zum Schadenersatz, zur Verjährung und zum Prozessualen gelten Rn 19 ff entspr.mehr

Rn 23 Die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung. Der Anspruch darauf kann daher nicht verjähren (s.a. BGH NZM 12, 508 [BGH 27.04.2012 - V ZR 177/11] Rz 10).mehr

Rn 16 Bei der gerichtlichen Prüfung der Ordnungsmäßigkeit ist auf den Kenntnisstand der beschließenden WEigtümer abzustellen (§ 44 Rn 13). Stimmen sämtliche WEigtümer einem Beschl zu, ist dieser grds ordnungsmäßig (München ZWE 16, 256 Rz 19).mehr

Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862).mehr

I. Allgemeines. Rn 33 § 18 III und §§ 677 ff BGB geben ein Notgeschäftsführungsrecht. Im Einzelfall kann § 18 III in eine Pflicht zur Notgeschäftsführung umschlagen (Oldbg DWE 88, 64; LG Aachen ZMR 93, 233). Der nach § 18 III Handelnde handelt für die GdW und erzeugt Kosten iSv § 16 II (München ZMR 08, 321, 322). Der Anspruch des Notgeschäftsführers ist nach §§ 257 S 1, 670 B...mehr

Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft.mehr

Rn 24 Nach § 18 II Nr 1 kann jeder WEigtümer nach einer Vorbefassung (Vor §§ 43–45 Rn 15) von der GdW in einer Klage die Einhaltung einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen. Die Klage unterfällt § 43 II Nr 2. Besteht die ordnungsmäßige Verwaltung in der Fassung eines Beschl, kann auf diesen geklagt werden. Diese Klage unterfällt §§ 43 II Nr 4, 44 I 2.mehr

1. Überblick. Rn 7 Bei der Verwaltung des gemE besteht grds ein Ermessen, was Notwendigkeit (ob) und Zweckmäßigkeit (wie) angeht (BGH NZM 15, 595 [BGH 08.05.2015 - V ZR 163/14] Rz 15 ff; NJW 12, 1724 [BGH 09.03.2012 - V ZR 161/11] Rz 4). Die WEigtümer können also entscheiden, ›ob‹ sie eine zulässige Maßnahme überhaupt treffen wollen (Entschließungsermessen). Und sie haben Erm...mehr

I. Allgemeines. Rn 6 Die Verwaltungsbeiräte nehmen grds Hilfsfunktionen wahr (Ddorf ZMR 97, 606). Dies gilt aber nicht für §§ 9b II, 24 III, VI 2, 29 II 1, 2. Insoweit ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – oder sein Vertreter (§ 24 III, VI 2) – bzw alle Beiräte gemeinsam Organ der GdW. Die dem Verwaltungsbeirat zugewiesenen Aufgaben können weiterhin und zusätzlich durc...mehr

Rn 27 Anspruchsberechtigt ist jeder WEigtümer. Verpflichtet ist die GdW. Für diese handelt ihr zuständiges Organ, idR also die WEigtümer, ggf nach § 27 I, II der Verw.mehr

Rn 3 Ohne nähere Bestimmung sind die Verwaltungsbeiräte auf unbestimmte Zeit bestellt (München ZMR 07, 996; Hamm ZMR 99, 281). Die Bestellung endet durch: Ablauf einer bestimmten Zeit, Niederlegung, Tod, Neubestellung Dritter (München ZMR 07, 996) oder wenn ein zum Verwaltungsbeirat bestellter WEigtümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (BayObLG ZMR 93, 129); der anschließend...mehr

I. Überblick. Rn 39 § 18 IV gibt jedem WEigtümer als zentralen Teil seiner Informationsrechte (BRDrs 168/20, 65) einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen (s.a. § 24 VII 8). Dem Anspruch stehen datenschutzrechtliche Vorgaben nicht entgegen (s.a. Rn 46). Art 6 I UA 1 c) DSGVO lässt eine Verarbeitung ua zu, wenn die Verarbeitung zur Erfüllung einer rechtlich...mehr

1. Amtsträger. Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862). 2. Geschäftsbesorgung. Rn 5 Wird ein Honorar (nicht nur eine Auslagenpauschale) vereinbart, liegt der Bestellung eine...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 25 § 18 II Nr 2 gibt den WEigtümern einen Anspruch gegen die GdW, gegen den störenden WEigtümer oder einen Drittnutzer vorzugehen. Das Vorgehen selbst vollzieht sich nach § 14 I Nr 1 bzw § 9a II iVm § 1004 I BGB, aber ggf auch nach §§ 677 ff., 812 ff., 823 ff., 985 ff. BGB. II. Anwendungsbereich. Rn 26 § 18 II Nr 2 ist anwendbar, wenn es um die Benutzung d...mehr

Rn 9 Ermessen kann ›reduziert‹ sein. Bei den in § 19 II genannten Maßnahmen, besteht zB für das ›ob‹ kein Ermessen. IÜ ist eine Ermessensreduktion anzunehmen, wenn nur ein bestimmter Beschl als ermessensfehlerfrei (Rn 8) angesehen werden kann (BGH NJW 16, 1310 Rz 13 = ZMR 16, 210; NJW 15, 3713 für einen Verzicht, NZM 15, 53 Rz 10 für die Erhaltung).mehr

(1) 1Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. 2Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) 1Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufg...mehr

Rn 2 Keine Verwaltung ist eine tw oder vollständige Verfügung (§ 1 Rn 14) über das gemE (BGH WuM 19, 724 Rz 12; NJW 13, 1962 Rz 8). Die WEigtümer können zB nicht über eine Belastung des Grundstücks beschließen oder über die Frage, ob es tw veräußert wird (BGH NJW 13, 1962 [BGH 12.04.2013 - V ZR 103/12] Rz 8). Maßnahmen, die eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen bloß...mehr

Rn 10 Weitere Rechte/Pflichten resultieren aus: § 9b II (§ 9b Rn 14), § 24 III (§ 24 Rn 7; der Verwaltungsbeirat kann subsidiär auch die Tagesordnung ergänzen, Frankf ZMR 09, 133), § 24 VI 2 (§ 24 Rn 19), ggf aus § 27 II (§ 27 Rn 6), ggf aus Vereinbarungen (die § 29 auch beschränken können). Die WEigtümer können die Verwaltungsbeiräte bitten, den Verw-Vertrag auszuhandeln (d...mehr

Rn 42 Zu den Verwaltungsunterlagen gehören sämtliche originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemE sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verw, zB selbst angelegte Akten, sonstige Unterlagen und auch Dateien (BGH NJW-RR 04, 1290; LG Itzehoe ZMR 15, 54). Verwaltungsunterlagen müssen nicht schriftlich sein (BRDr...mehr

Rn 8 Ermessensfehler sind eine Über- oder Unterschreitung des Ermessens oder sein Fehlgebrauch. Als eine Ermessensüberschreitung ist va ein Verstoß gegen das Gesetz oder eine Vereinbarung anzusehen oder wenn gleiche Sachverhalte verschieden behandelt werden (Vor §§ 23–25 Rn 7). Als eine Ermessensunterschreitung ist zB eine unzureichende Tatsachengrundlage anzusehen (zB: fehl...mehr

Rn 49 Die GdW ist entspr § 18 IV und § 51a I GmbHG verpflichtet, einem WEigtümer in Bezug auf die Verwaltung des gemE Auskunft zu erteilen (s.a. Art 15 DSGVO). Nach aA setzt ein Auskunftsanspruch voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechtes erlangen kann (LG Frankfurt aM WuM 21, 643). Nach noch aA kann eine Auskunf...mehr

Rn 43 Die Verwaltungsunterlagen sind von der GdW angemessen zu schützen und grds im Original aufzubewahren (s.a. LG Hamburg ZMR 20, 957; LG Freiburg NJW-RR 11, 1096). Sind die Originalbelege nicht umfassend vorhanden, muss die GdW iE darlegen und benennen, wo sie noch vorhanden sind, und sie vorlegen. Alternativ ist eine Speicherung entspr § 257 III HGB, § 147 II AO als Wied...mehr

Rn 9 Nach § 29 II 2 sollen die Verwaltungsbeiräte dort genannte Unterlagen prüfen. Beim Wirtschaftsplan sind Ansätze und Vollständigkeit zu sichten, beim Einzelwirtschaftsplan va die Umlageschlüssel. Zur Prüfung der Abrechnung gehört: Vollständigkeit, Check der rechnerischen Schlüssigkeit, Kontenabgleich (§ 28 Rn 27) stichprobenhafte Untersuchung sachlicher Richtigkeit durch...mehr

Rn 39 § 18 IV gibt jedem WEigtümer als zentralen Teil seiner Informationsrechte (BRDrs 168/20, 65) einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen (s.a. § 24 VII 8). Dem Anspruch stehen datenschutzrechtliche Vorgaben nicht entgegen (s.a. Rn 46). Art 6 I UA 1 c) DSGVO lässt eine Verarbeitung ua zu, wenn die Verarbeitung zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflicht...mehr

Rn 11 Die Anzahl der Verwaltungsbeiräte ist beliebig (§ 29 I 1, 2). Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 I 2). Wer das ist, müssen die WEigtümer anordnen, subsidiär ist der Verwaltungsbeirat selbst berechtigt. Der Verwaltungsbeirat wird vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen (§ 29 I 3). IdR kommen die ...mehr

Rn 38 §§ 18 II, 19 I, II Nr 2 schließen nach hM Ansprüche aus §§ 670, 677, 812 ff BGB vollständig aus (BGH ZMR 22, 480 Rz 14; NZM 19, 624 Rz 10 ff). Dies gilt auch, wenn sich ein WEigtümer geirrt oder als verpflichtet angesehen hat, das gemE instandzusetzen oder instandzuhalten (BGH NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 20). Besser wäre es insoweit, die Grunds...mehr

Rn 34 Dem gemE oder dem Gemeinschaftsvermögen (s § 9a III) muss unmittelbar ein Schaden drohen, ein Handeln muss notw sein. Dies ist der Fall, wenn in die Substanz ohne ein Tun nachhaltig negativ eingegriffen werden würde oder wurde, zB durch Sturm, eindringendes Wasser, Feuer etc, ein verständiger WEigtümer nicht länger abwarten würde und weder der Verw (BGH NJW 16, 1310 Rz...mehr

Rn 30 § 18 II Nr 2 gibt jedem WEigtümer einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Benutzung. Ferner kann jeder WEigtümer eine Benutzung verlangen, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschl entspr. Dem Anspruch kann eine typisierende Betrachtungsweise entgegenstehen (§ 10 Rn 12). Rn 31 Fehlt es an einem die Benutzung regelnden Benutzungsb...mehr

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nac...mehr

Rn 25 § 18 II Nr 2 gibt den WEigtümern einen Anspruch gegen die GdW, gegen den störenden WEigtümer oder einen Drittnutzer vorzugehen. Das Vorgehen selbst vollzieht sich nach § 14 I Nr 1 bzw § 9a II iVm § 1004 I BGB, aber ggf auch nach §§ 677 ff., 812 ff., 823 ff., 985 ff. BGB.mehr

Rn 17 § 18 II Nr 1 gibt jedem WEigtümer einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung. Ferner kann jeder WEigtümer eine Verwaltung verlangen, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschl entspricht. Rn 18 Fehlt es an einem die Verwaltung regelnden Verwaltungsbeschl nach § 19 I (§ 19 Rn 2 ff), kann jeder WEigtümer von der GdW nach § 1...mehr

Rn 15 Nach § 18 II Nr 1 kann eine Verwaltung des gemE und des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) verlangt werden, die dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschl entspricht. Ob die Verwal...mehr