Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

§ 24 Abs. 3 WEG macht von § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG eine Ausnahme für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigert, in den durch Gesetz oder Vereinbarung bestimmten Fällen eine Versammlung einzuberufen. Der Verwalter fehlt, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist, seine Amtszeit abgelaufen ist, er von seinem Amt abberufen wurde, er sein Amt niedergelegt ...mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen. § 20 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern darüber hinaus einen Anspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen, wenn das Einverständnis hiervon beeinträchtigter Wohnungseigentümer vorliegt. 5.1 Privilegierte Maßnahmen § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht...mehr

Ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom 17.5.2023 will den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zur Durchführung rein virtueller Wohnungseigentümerversammlungen verleihen. § 23 Abs. 2a Satz 1 WEG-E sieht insoweit vor, dass die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Vers...mehr

Die Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage beträgt gemäß § 45 Satz 1 WEG einen Monat. Sie beginnt mit der Beschlussverkündung zu laufen und kann weder durch Vereinbarung verlängert noch verkürzt werden. Ebenso kann das Beschlussanfechtungsrecht durch Vereinbarung weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Denn die Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren unterliege...mehr

Nicht selten sind in der Praxis die Fälle, in denen der Kläger nicht innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG Anfechtungsklage erheben kann. Beruht das Fristversäumnis nicht auf einem Verschulden des Klägers, kann ihm gemäß § 45 Satz 2 WEG i. V. m. §§ 233 ff. ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kann aber dann n...mehr

Aus ihrem Wesen als Informationsmedium über die Beschluss- und somit wesentliche Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft folgt, dass Versammlungsniederschriften zeitlich unbegrenzt aufbewahrt werden müssen.[1] Handels- oder steuerrechtliche Aufbewahrungsfristen gelten nicht. Wegen des Unterschriftenerfordernisses des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG sind sie grundsätzlich im Original au...mehr

Beschlussklagen sind nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG seit 1.12.2020 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Die Wohnungseigentümer haben aber die Möglichkeit, als Nebenintervenienten dem Prozess auf Seiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder dem klagenden Wohnungseigentümer beizutreten. Die Nebenintervention ist in den §§ 66 ff. ZPO geregelt. Sie ist da...mehr

Regelfall nach § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG ist die Einberufung durch den Verwalter. Ob der Beschluss über die Bestellung des Verwalters angefochten ist, spielt keine Rolle, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wird.[1] Anderes gilt dann, wenn der Verwalter abberufen wurde und der Abberufungsbeschluss von einem Wohnungseigentümer angefochten wurde.[2] Stets ist ...mehr

Bei der Klage auf Berichtigung einer Niederschrift handelt es sich um eine Leistungsklage. Sie muss daher nicht innerhalb der für die Anfechtung von Beschlüssen maßgeblichen Frist von einem Monat angefochten werden. Die Vorschrift des § 45 Satz 1 WEG ist daher nicht entsprechend anzuwenden.[1] Seit Inkrafttreten des WEMoG ist sie gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer...mehr

Soweit das WEG für den Regelfall davon ausgeht, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter erfolgt, heißt dies nicht, dass damit der Verwalter auch automatisch die Wohnungseigentümerversammlung leiten muss. Zwar führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gleichwohl wird der Eigentümerversammlung aber auch die K...mehr

Der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Insoweit ist er berechtigt, u. a. einen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit – und hier insbesondere ein Anfechtungsverfahren – zu führen. Ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgese...mehr

Eine Anfechtungsklage kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nur noch von Wohnungseigentümern erhoben werden, was § 44 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. Der Verwalter hat kein Recht zur Erhebung einer Beschlussklage (Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage). Beklagte sind auch nicht mehr die übrigen Wohnungseigentümer, Beklagte ist nunmehr die Gemeinsc...mehr

Als Regelfall sieht der Gesetzgeber gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG die Präsenzversammlung vor. Hierdurch hat sich auch nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nichts geändert. Allerdings besteht seit diesem Zeitpunkt gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit der Beschlussfassung, gerichtet auch auf die Teilnahme der Wohnungseigentümer im Wege der elektronischen Kommunikat...mehr

Unabhängig davon, ob der Verfasser die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll fertigt, hat er die einzelnen Beschlussgegenstände und das Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung wiederzugeben. Dabei sind auch die sog. "Negativbeschlüsse" mit entsprechendem Abstimmungsergebnis zu protokollieren, da diese grundsätzlich ebenso wie positive Beschlüsse angef...mehr

Im Hinblick auf die geltende Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, ist stets zunächst die Gemeinschaftsordnung zu prüfen. In vielen Fällen finden sich hier vom Gesetz abweichende Fristen. Die maßgebliche Bestimmung des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG kann nämlich durch Vereinbarung geändert werden. Insoweit können kürzere, insbesondere aber längere Fristen geregelt...mehr

Überblick Auch wenn Anlage 1 (zu § 1 Satz 1 ZertVerwV), die die Prüfungsgegenstände für die IHK-Zertifizierungsprüfung im Einzelnen aufführt, bauliche Veränderungen nur im Zusammenhang mit der Durchführung von Eigentümerversammlungen bezüglich der Besonderheiten bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen nennt, sind diese doch essenziell für das Wissen und Handeln eines WEG...mehr

Beschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen sind "unverzüglich" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Insoweit kann auf die Ausführungen zur Erstellung der Versammlungsniederschrift verwiesen werden (siehe Kap. 3.1.6). Das Erfordernis zum Vermerk des Eintragungsdatums gemäß § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG soll gerade dokumentieren, dass die Eintragung unverzüglich erf...mehr

Sowohl Nachlassverwalter als auch Testamentsvollstrecker üben statt der Erben das Stimmrecht aus. Insoweit sind auch nur sie zu laden.[1]mehr

Wie oben in Kap. 5.1.1 bereits erwähnt, sehen ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom 17.5.2023 und ein Gesetzentwurf der CDU/CSU-Fraktion vom 23.5.2023 die Ausgestaltung von Steckersolargeräten, sog. Balkonkraftwerken, als privilegierte bauliche Veränderung vor. Durch entsprechende Erweiterung von § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG sollen die Wohnungseigentümer dann...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Sie bedürfen eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Bauliche Veränderungen werden stets mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Das durch das WEMoG reformierte Recht kennt lediglich für die Rechtsfolg...mehr

Konkret verleiht § 20 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen. Balkonkraftwerke Ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom 17.5.2023 und ein G...mehr

Wenn keine weiteren Vorgaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sind und die gesetzliche Regelung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG maßgeblich ist, ergibt sich bereits aus dem Wort "Eigentümerversammlung", dass die Niederschrift die Wohnungseigentümerversammlung konkretisieren muss. Insoweit sind Ort, Datum und Zeitraum der Versammlung anzugeben.mehr

Auch der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) setzt sich seit geraumer Zeit für die Möglichkeit reiner Online-Eigentümerversammlungen ein. Als die Pläne des Justizministeriums im Sommer 2022 bekannt wurden, begrüßte der Verband im Kern die Initiative. Allerdings monierte der VDIV zu hohe Hürden in der praktischen Umsetzung. Der VDIV plädierte dafür, dass die Eig...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung einer angemessenen baulichen Veränderung, bei der den Wohnungseigentümern in aller Regel kein Ermessen bezüglich des "Ob" der Maßnahme eingeräumt ist. 5.1.1 Grundsätze Konkret verleiht § 20 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung vo...mehr

Die Klage muss nach § 45 Abs. 1 Satz 1 WEG innerhalb von 2 Monaten nach Beschlussfassung begründet werden. Der Kläger muss innerhalb dieser Frist zumindest im Kern vortragen, weshalb seiner Meinung nach der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzun...mehr

Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Von erheblicher Bedeutung ist daneben die Tagesordnung, denn gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung bezeichnet ist. 1.11.2.1 Tagesordnung Der Verwalter ist grundsätzlich in der Gestaltung der Tage...mehr

Wer gegenüber dem teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum hat, der durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist, und wenn ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden ist, gilt im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern als Eigentüm...mehr

Wesentlicher Grundsatz des zivilprozessualen Verfahrens ist es, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die maßgebliche Bestimmung des § 91 Abs. 1 ZPO bringt dabei zum Ausdruck, dass neben den Gerichtskosten insbesondere die dem Gegner erwachsenen notwendigen außergerichtlichen Kosten zu erstatten sind. Soweit also der Anfechtungskläger im R...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Veränd...mehr

Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer oder der teilende Alleineigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung bestimmte Anlässe festgelegt haben, in denen Eigentümerversammlungen stattzufinden haben, trägt diesem Umstand § 24 Abs. 2 HS 1 WEG Rechnung. Der Verwalter hat also auch in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen ei...mehr

"Nur" Online-Versammlungen Zunächst können die Wohnungseigentümer für einen bestimmten Zeitraum – maximal 3 Jahre – beschließen, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durchzuführen sind. Präsenzversammlungen oder Hybridversammlungen sind dann nicht möglich. Innerhalb dieses Zeitraums können sie aber beschließen, dass Wohnungseigentümerversammlungen wieder...mehr

Das Gesetz selbst lässt offen, wer die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließen die Wohnungseigentümer nichts anderes und besteht keine entgegenstehende Vereinbarung, ist der Versammlungsleiter zur Erstellung der Niederschrift verpflichtet. Versammlungsleiter ist wiederum in aller Regel der Verwalter. Er hat dann die Niederschrift aber nicht notwendigerweise s...mehr

Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung in Textform. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 126b BGB muss die Einberufung entweder in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise erfolgen. Grundsätzlich ausreichend ist es, wenn der Empfänger den Text u. a. auch auf seinem Bil...mehr

Die Zustellung der Anfechtungsklage erfolgt gegenüber dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt grundsätzlich und für sämtliche Anfechtungsklagen. Ob der Verwalter den Beschlussmangel zu vertreten hat und insoweit ein Interessenkonflikt bestehen könnte, spielt keine Rolle. Wird die Klage dem Verwalter zugestellt, sollte sie mö...mehr

Die Frage, ob eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung aller Umstände. Bezugspunkt ist zunächst die Wohnanlage in ihrem Gesamtbestand. Maßgeblich ist, dass lediglich optische Beeinträchtigungen nicht ausreichen, um von einer grundlegenden Umgestaltung ausgehen zu können. Zweifellos zu ei...mehr

Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums besteht seit jeher der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die Maßnahme nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet sind, die anteiligen Kosten zu tragen. Sie sind dann aber auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen. § 21 Abs. 2 WEG regelt 2 praxisrelevan...mehr

Ist dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertretenden Rechtsanwalt das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts zugestellt worden, beginnt mit dem Zeitpunkt der Zustellung die einmonatige Frist des § 517 ZPO zur Einlegung der Berufung, soweit der klagende Wohnungseigentümer (teilweise) erfolgreich war. Entsprechendes gilt dann, wenn ein Rechtsanwalt nicht beauftragt w...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die...mehr

Zweifellos dienen Fenstergitter dem Einbruchsschutz. Allerdings stellt sich die Frage, ob ein uneinheitlicher "Flickenteppich" von Fenstergittern im Erdgeschoss einer Wohnanlage eine "grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage" darstellt. Allerdings dürfte dies nicht anzunehmen sein. Ein einzelner Wohnungseigentümer wäre gegenüber anderen auch nicht unbillig benachteiligt. In ...mehr

Kein Problem dürfte die Installation einer Alarmanlage im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit darstellen. Anders verhält es sich aber dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Alarmsicherung auch des gemeinschaftlichen Eingangs- und Treppenhausbereichs geltend machen. Freilich wäre mit einer entsprechenden Maßnahme keine grundlegende Umgestaltu...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität, also das Glasfasernetz.[1] Auch wenn die gesetzliche Regelung dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung dieser baulichen Veränderung verleiht, dürfte dieser die Kosten hierfü...mehr

Zunächst sollte bereits dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgend, die Anwesenheit der Versammlungsteilnehmer dokumentiert werden. Der Vorsitzende sollte die erschienenen Eigentümer bitten, sich in eine vorbereitete Anwesenheitsliste, in welche alle Eigentümer unter Angabe der auf ihre Wohnung entfallenden Miteigentumsanteile aufgeführt sind, einzutragen. Vertreter einze...mehr

Nach § 23 Abs. 2a Satz 2 WEG-E muss die virtuelle Eigentümerversammlung hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Die Wohnungseigentümer müssen also die Möglichkeit haben, ihr Teilnahme-, Frage-, Rede- und Stimmrecht ausüben zu können. In technischer Hinsicht wird die Eigentümerversammlung also als Videokonferenz mittels Zw...mehr

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümerversammlungen längstens für 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden. Praxis-Beispiel 3-Jahres-Zeitraum Die Wohnungseigentümer beschließen im Herbst 2023, dass Eigentümerversammlungen in den nächsten 3 Jahren rein virtuell durchgeführt werden. Betroffen sind dann die Jahre 2024, 2025 und 2026. Im Jahr 2027 muss eine Ve...mehr

Liegt das Einverständnis nicht vor und wird die Maßnahme dennoch mehrheitlich genehmigt, ist der Gestattungsbeschluss lediglich dann erfolgreich anfechtbar, wenn die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG überschritten sind, die gestattete Baumaßnahme also zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder aber einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümer...mehr

Birgt die beabsichtigte Baumaßnahme eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht und lehnen die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich den entsprechenden Beschlussantrag des Wohnungseigentümers ab, wird auch eine Beschlussersetzungsklage nicht zum Ziel führen. Praxis-Beispiel Die Markise Eine...mehr

Die Aufgabe des Versammlungsleiters umfasst auch die Verpflichtung, die Versammlung zu beenden, also förmlich zu schließen. Es muss nämlich eine klare Abgrenzung zwischen Versammlung und etwaigen Nachgesprächen existieren. Der Zeitpunkt der Beendigung ist in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen. Nach Beendigung der Versammlung können keine Beschlüsse mehr gefasst werden....mehr

Soweit die Teilungserklärung keine Vorgaben hinsichtlich des Tages bzw. Datums der Versammlung enthält und die Wohnungseigentümer nichts Entsprechendes beschlossen haben, ist der zur Einberufung Ermächtigte bei dessen Bestimmung nach pflichtgemäßem Ermessen frei.[1] Die Eigentümerversammlung kann grundsätzlich auch an einem Wochenende durchgeführt werden. Nicht beanstandet wur...mehr