Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 1 Für die Mobiliar- und Immobiliarzwangsvollstreckung ist der Verw nach § 9b I 1 vertretungsbefugt. Nach § 27 I Nr 1 ist er grds auch berechtigt, den Willen der GdW zu bilden.mehr

Rn 1 § 8 I ermöglicht es – als gedachte Ausnahme (BGH ZMR 17, 70 Rz 19) – einem Alleineigentümer, durch Teilungserklärung Wohnungseigentum zu begründen. Nach § 8 II gelten §§ 3 I 2, II, III, 4 II 5 bis 7 entspr. Der Alleineigentümer kann danach ua eine Gemeinschaftsordnung (Vor §§ 1–49 Rn 10) entwickeln (BGH ZMR 20, 202 Rz 16).mehr

Rn 66 Gem § 6 IV 3 HeizkV sind Festlegung und Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Die rückwirkende Änderung des Schlüssels ist mithin unzulässig (LG Hamburg ZMR 14, 740; Rn 21).mehr

Rn 1 § 9 I nennt zwei Fälle, in denen die Wohnungsgrundbücher geschlossen werden. Zur Durchführung der Schließung s.a. die VO zur Durchführung der Grundbuchordnung (GBV).mehr

Rn 10 Im Einzelfall kann einem Anspruch aus § 14 I Nr 1, II Nr 2 der Einwand unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) oder das Schikaneverbot (§ 226 BGB) entgegengehalten werden.mehr

Rn 4 Wohnung sind alle zu demselben Wohnungseigentum (§ 1 Rn 1) gehörenden Einzelräume, die mit derselben Nr gekennzeichnet sind. Zur ›Wohnung‹ gehören daher die zusammenhängenden Räume. Zur Wohnung gehören aber auch andere Räume, soweit sie dieselbe Nr haben. In diesen Räumen kann man idR nicht wohnen. Es handelt sich vielmehr um ›unselbständiges‹ Teileigentum (§ 1 Rn 7).mehr

Rn 24 Der Anspruchsberechtigte muss nach § 21 I, II, III oder V davon ausgeschlossen sein, an den Nutzungen einer baulichen Veränderung teilzuhaben (BRDrs 168/20, 77).mehr

Rn 12 Inhalt und Rechte am gemE bestimmt § 10 iVm §§ 903, 741 ff, 1011 BGB. Am gemE steht jedem WEigtümer gem § 16 I ein (bloßes) Mitgebrauchs- und ein Mitnutzungsrecht zu. Zur Vermietung des gemE s § 535 BGB Rn 89; zu ›Umwandlungsfällen‹ s § 566 BGB Rn 20 ff.mehr

Rn 68 Eine Entlastung entspricht § 18 II, wenn keine Schadenersatzansprüche absehbar sind (BGH ZMR 10, 775) und widerspricht § 18 II, wenn der Verw schuldhaft Pflichten verletzt hat (BGH ZMR 10, 775). Die GdW darf den Verw trotz Möglichkeit einer Haftung entlasten, wenn aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf mögliche Ansprüche zu verzichten (AG Hamburg ZMR 15, 811).mehr

Rn 41 Anspruchsverpflichtet ist die GdW. Für diese erfüllt die Pflicht grds der Verw (BRDrs. 168/20, 65) an seinem Sitz (str). Hat die GdW keinen Verw, sind die WEigtümer gegenseitig zu Einsichtnahme, aber auch zur Aufbewahrung verpflichtet. Wird keine Einsicht gewährt, kann unmittelbar gegen die GdW auf Leistung geklagt werden.mehr

Rn 47 § 20 IV beschränkt nicht die durch § 20 I eingeräumte Beschl-Kompetenz (BRDrs 168/20, 73). Ein Beschl, der gegen § 20 IV verstößt, ist daher nicht nichtig (BRDrs 168/20, 73), kann aber für ungültig erklärt werden.mehr

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) 1Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. 2Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, dur...mehr

Rn 6 Verwaltungsgegenstand ist allein das gemE (BGH ZMR 03, 431) sowie nach § 9a III das Gemeinschaftsvermögen, nicht aber das SonderE. Wird dies verkannt, ist ein Beschl nichtig (BGH ZMR 17, 317 Rz 23; NJW-RR 14, 527 Rz 6). Dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (BGH ZMR 17, 317 Rz 23).mehr

Rn 15 Jeder Verwaltungsbeirat kann für sich eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung schließen. Ferner ist es nach § 18 II zulässig, auf Kosten der GdW eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen (KG ZMR 04, 780).mehr

Rn 20 ISv § 23 IV 1 nicht ›verzichtet‹ werden kann auf Bestimmungen, die unabdingbar sind (vgl § 10).mehr

Rn 38 Das Beschl-Ersetzungsurt führt zu einem Beschl iSv § 19 I (BGH NZM 18, 611 Rz 6). Diesen können die WEigtümer unter Beachtung der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung durch Beschl ändern (BGH ZMR 23, 55 Rz 17).mehr

Rn 13 Der Verw kann, muss aber nicht iSv § 26a I zertifiziert sein. Auch ein nicht zertifizierter Verw ist fachlich grds geeignet. Allerdings kann jeder WEigtümer nach § 19 II Nr 6 ab dem 1.12.23 einen zertifizierten Verw verlangen.mehr

Rn 39 Ob durch einen Gebrauch ein Nachteil erwächst, ist eine Frage des Einzelfalls. Soweit hier Hinweise gegeben werden, ist zu beachten, dass sie zu überprüfen und kritisch zu hinterfragen sind. Ferner ist für die Falllösung zunächst zu fragen, ob es den Gebrauch regelnde, wirksame Vereinbarungen oder Beschl gibt:mehr

Rn 32 Das Gemeinschaftsvermögen wird von den WEigtümern durch Vereinbarungen, durch Beschl nach § 19 I, nach § 18 III oder vom Verw nach § 27 I, II verwaltet. Die GdW kann auf Forderungen verzichten oder sie stunden. Es ist aber nicht ordnungsmäßig, ohne Not auf eine bestehende und durchsetzbare Forderung zu verzichten (LG Frankfurt aM ZMR 21, 836).mehr

Rn 4 Das Gericht hat einer Anfechtungsklage stattzugeben, wenn der angegriffene, aber entstandene Beschl aus formalen oder materiellen Gründen nicht ordnungsmäßig oder nichtig ist, den Geleichbehandlungsgrundsatz verletzt oder ermessensfehlerhaft ist. Ferner ist der Anfechtungsklage stattzugeben, wenn es den WEigtümern an einer Beschl-Kompetenz fehlte (§ 23 Rn 24 ff).mehr

Rn 17 Die GdW muss sich das Wissen des Verw nach § 166 I BGB zurechnen lassen. Das Wissen eines einzelnen oder mehrerer WEigtümer ist der GdW grds nicht zurechenbar. Anders liegt es nach §§ 9b I 2, II, 24 III.mehr

Rn 12 § 25 IV sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB kein allgemeines Stimmverbot vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechtes auf bestimmte, besonders schwerwiegende Fälle (BGH ZMR 14, 559 = NZM 14, 275 Rz 10). Ausgeschlossen ist stets nur das Stimmrecht, nicht: das Teilnahme-, Rede-, Antrags- oder Anfechtungsrecht (str).mehr

Rn 60a Wird ein Umlage-Beschl für ungültig erklärt, ist die GdW verpflichtet, eine korrigierte Jahresabrechnung zu erstellen. Auf deren Grundlage ist nach § 28 I 1, II 1 neu zu beschließen (BGH NZM 23, 768 Rz 23). Ferner muss die GdW von der weiteren Durchsetzung der Nachschüsse absehen (BGH NZM 23, 768 [BGH 16.06.2023 - V ZR 251/21] Rz 25).mehr

Rn 56 Einzelne Kosten sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Kosten der GdW. Die WEigtümer können nach § 16 II 2 zB über die Verteilung der Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fensteraustausches, für die Organisation einer Online-Teilnahme an einer Versammlung, einer Mahnung, der Kosten für eine Kopie usw beschließen.mehr

Rn 43 Der Verw kann sein Amt niederlegen (BayObLG ZMR 00, 47). Die Niederlegung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ggü der GdW (AG Hamburg-Blankenese ZMR 16, 314; AG Wiesloch NJW-RR 11, 1582). Die GdW wird nach § 9b II oder § 9b I 2 vertreten, wobei im zweiten Falle die Erklärung ggü einem WEigtümer reicht.mehr

Rn 13 Die GdW haftet für ein Verschulden der Verwaltungsbeiräte, soweit diese nach §§ 9b II, 24 III, VI 2, 29 II 1, 2 als ihr Organ tätig werden. Im Verhältnis der WEigtümer untereinander sind die Beiräte keine Erfüllungsgehilfen iSv § 278 BGB. Eine unmittelbare Haftung der Verwaltungsbeiräte ggü den WEigtümern kommt grds nicht Betracht.mehr

Rn 5 Zur Ankündigung ist die Person verpflichtet, die die Erhaltungsmaßnahme oder die Maßnahme, die über die Erhaltung hinausgeht, durchführt (BRDrs 168/20, 58). Das kann die GdW, nach einem Gestattungsbeschl aber auch ein WEigtümer sein.mehr

Rn 16 Grds ist jeder WEigtümer stimmberechtigt, auch wenn er in der Versammlung zu bestimmten oder allen TOPs vom Stimmrecht ausgeschlossen wäre (BayObLG ZMR 02, 138 Rz 29). Ist allerdings vereinbart, dass für bestimmte Angelegenheiten nur ein Teil der WEigtümer stimmberechtigt ist, dürfen nur diese abstimmen.mehr

Rn 23 Ein gegen § 5 II verstoßender Teilungsvertrag/eine Teilungserklärung sind insoweit nichtig; die Entstehung von Wohnungseigentum wird dadurch aber nicht insgesamt in Frage gestellt (BGH NJW 90, 447); die betreffenden Gegenstände verbleiben im gemE (Frankf ZMR 97, 367).mehr

Rn 3 Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger, wenn auch auf Verlangen des künftigen WEigtümers, abweichend von den Plänen erstellt wird (BGH ZMR 15, 320 Rz 14; aA LG Itzehoe ZMR 18, 628). In einem solchen Fall besteht ggf ein Anspruch auf Herstellung eines den Plänen entspr Zustandes (BGH ZMR 15, 320 Rz 20).mehr

Rn 15 § 9b II gibt eine Beschl-Kompetenz, für die GdW einen WEigtümer als Vertreter ggü dem Verw zu bestimmen. Bestimmen die WEigtümer einen Dritten, zB einen Rechtsanwalt, ist der Beschl nichtig. Für Inhalt und Umfang der Vertretungsmacht gilt Rn 14 entspr.mehr

Rn 26 Den Kostenschuldner des Notars bestimmt § 29 GNotKG. Die Eintragung der Änderung im Grundbuch verwirklicht den Gebührentatbestand der Nr 14160 Nr 5 KV GNotKG (München ZfIR 15, 622). Der Gebührenstreitwert beträgt idR Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums (BGH NZM 23, 719 [BGH 21.07.2023 - V ZR 90/22] Rz 19).mehr

Rn 43 Für das Verlangen gilt Rn 32 entspr, für die Rechtsfolgen Rn 33 und für die Beschl-Ersetzungsklage Rn 36. Dabei ist zu beachten, dass ein Ermessen hinsichtlich der Durchführung nicht besteht (s.a. BRDrs 168/20, 72).mehr

Rn 13d Die WEigtümer können vereinbaren oder den Verw durch einfachen Beschl anweisen, auf welche Art und Weise er die virtuelle Versammlung zu organisieren hat. Eine Möglichkeit, die Versammlungsrechte zu beschneiden, besteht nicht. § 23 I 2 gilt nicht entspr. Die Versammlung ist nichtöffentlich. Die Kosten sind Verwaltungskosten.mehr

Rn 32 Zu den Grenzen, zum Schadenersatz, zur Verjährung und zum Prozessualen gelten Rn 19 ff entspr.mehr

Rn 24 Da die GdW nach § 18 I die Verwaltung schuldet, ist der einzelne WEigtümer grds nicht verpflichtet. Das Öffentliche Recht, etwa eine Gemeindesatzung, kann etwas anderes bestimmen.mehr

Rn 9 Die WEigtümer können die vom Verw als Organ der GdW vorgeschlagenen Ansätze ändern (BGHZ 163, 154 = ZMR 05, 557); einer neuen Ladung bedarf es dazu nicht (LG München I ZMR 10, 554). Die WEigtümer können von § 28 I 2 Abweichendes vereinbaren. Eine Beschl-Kompetenz besteht nicht (BGHZ 163, 154 = ZMR 05, 557).mehr

Rn 8 § 43 II Nr 4 unterfallen alle Klagen iSd § 44 I sowie grds sämtliche Feststellungsklagen mit Bezug auf Beschl, zB dass und ggf mit welchem Inhalt ein Beschl gefällt wurde. Dass der Kläger beantragt, den Beschl für ungültig zu erklären, hindert nicht die Feststellung der Nichtigkeit (§ 44 Rn 2; BGH ZMR 11, 652).mehr

Rn 14 Die Klagebegründungsfrist errechnet sich wie die Klagefrist (Rn 8). Die Einhaltung der Klagebegründungsfrist ist für jeden Anfechtungskläger selbständig zu beurteilen. Das Gericht kann die Klagebegründungsfrist nicht verlängern (BGH NJW 09, 3655 [BGH 02.10.2009 - V ZR 235/08] Rz 8).mehr

Rn 7 In WEG-Streitigkeiten kommt ein Arrest va gegen einen Hausgeld iwS schuldenden WEigtümer in Betracht (s.a. Hambg WuM 99, 598). Die Voraussetzungen für § 917 ZPO werden idR nicht vorliegen.mehr

Rn 4 WEigtümer können bei geeigneter Schiedsklausel grds für sämtliche Verfahren nach §§ 1025 ff ZPO eine Schiedsvereinbarung schließen, auch für § 44 I 1 (LG München I ZMR 11, 166). Ein Schiedsverfahren nach § 43 II Nr 3 bedarf idR der Zustimmung des Verw.mehr

Rn 19 Die Zwangsvollstreckung einer WEG-Streitigkeit richtet sich nach ZPO/ZVG. Besonderheiten gelten grds nicht. Ist gegen die GdW zu vollstrecken, weil der Verw handelt, sollten Ordnungs- und Zwangsmittel sich gegen den Verw richten.mehr

Rn 5 Eingangsformel Auf Grund des § 26a Abs 2 des WEG idF der Bekanntmachung vom 12.1.21 (BGBl. I S. 34) verordnet das BMJV: Zitat Gegenstand der Prüfung. Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes sind die in Anlage 1 aufgeführten Sachgebiete. Hinsichtlich der Sachgebiete aus den Themenbereichen rechtliche Grundlagen ...mehr

Rn 23 Es kann vereinbart werden, dass zB nur die WEigtümer, deren SonderE in einem Gebäude oder Gebäudekomplexe liegt und die mit den dortigen WEigtümern eine ›Untergemeinschaft‹ bilden, bei Beschl stimmberechtigt sind, bspw zu Erhaltungsmaßnahmen, die ein zur jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen (BGH NZM 21, 692 [BGH 16.07.2021 - V ZR 163/20] Rz 16), we...mehr

Rn 5 Es ist Sache des Präsidiums eines AG, wie es die Richtergeschäftsaufgaben hinsichtlich der WEG-Sachen verteilt und ob es eine spezielle Sachgebietszuständigkeit vorsieht. Wenn die Zuständigkeit für eine gegen mehrere Streitgenossen gerichtete Klage auseinanderfällt, kann eine Zuständigkeitsbestimmung nach § 36 I Nr 3 ZPO getroffen werden (BGH NZM 14, 669 [BGH 03.07.2014...mehr

Rn 8 Die nach § 9a I 1 in Teilbereichen voll rechtsfähige GdW (auch: ›Verband‹, ›Verband sui generis‹, ›GdWE‹ usw) steht wie ein Verband (aA ›fremdnütziges Zweckgebilde‹) neben den WEigtümern und der Gemeinschaft iSv Rn 6, was aus § 10 I 2 und der Trennung von gemE (§ 1 Rn 10 ff) und Gemeinschaftsvermögen (§ 9a III) folgt (str). Neben der GdW gibt es weder eine rechtsfähige ...mehr

Rn 15 Aufgabe des Aufteilungsplans ist es, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im SonderE und der im gemE stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (BGH ZMR 16, 215 Rz 10; NZM 15, 595 Rz 7) und damit dem Grundsatz sachenrechtlicher Bestimmtheit Rechnung zu tragen (BGH ZMR 19, 47 Rz 12). Für die Abgrenzung des SonderE hat er dieselbe Funktion wie die d...mehr

Rn 14 Der Tenor muss klar, einfach, kurz und bestimmt sein und grds den ganzen Streitgegenstand umfassen. Sofern die Klage unbegründet ist, muss er auf ›Klageabweisung‹ lauten. Dabei darf nicht offengelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet abgewiesen wird (BGH NJW 09, 999 [BGH 16.01.2009 - V ZR 74/08] Rz 6). Wird die Klage- oder Klagebegründungsfrist...mehr

Rn 4 Etwas anderes gilt, wenn sich ein Wille, weiterhin zu gelten, aus der Vereinbarung mit hinreichender Deutlichkeit ergibt (BRDrs 168/20, 95). Dies ist der Fall, wenn sich im Wege der Auslegung aus der Vereinbarung der Wille ergibt, dass die Vereinbarung auch ggü künftigen Gesetzesänderungen Vorrang genießen sollte (BRDrs 168/20, 95). Dieser ›Versteinerungswille‹ muss sic...mehr

Rn 3 Die Verwaltung des gemE obliegt nach § 18 I allein der GdW (BGH NJW-RR 23, 226 Rz 26). Das gilt nicht nur im Außenverhältnis, sondern auch im Innenverhältnis ggü den WEigtümern (BRDrs 168/20, 63). Soweit das WEG einzelne Pflichten iRd Verwaltung in einzelnen Vorschriften aufführt, ausgestaltet und an den Verw (§§ 24 I, V, 28 I 2, II 2, 44 II 2), an einen WEigtümer (§ 24...mehr