Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 46 Ein WEigtümer ist ferner verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 II Nr 1 erfüllen. Zum Begriff des Dritten Rn 21. Für die Frage, ob und in welchem Umfange der WEigtümer auf die Dritt...mehr

I. Grundsatz (§ 16 I 1, 2). Rn 1 Nach § 16 I 1 hat jeder WEigtümer ein Mitnutzungsrecht. Nutzungen idS sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte des gemE (die Erträge). Bsp: Erzeugnisse der unbebauten Grundstücksflächen, zB Blumen, Gemüse oder Obst sowie das Holz gefällter oder durch Unwetter entwurzelter Bäume, Nutzungsentschädigungen aus rechtsgrundlose...mehr

I. Übersicht. Rn 18 Bei der Nichtigkeitsklage handelt sich um eine § 256 I ZPO unterfallende Feststellungsklage, die auf ein Nichtigkeitsurteil zielt. Das Recht zur Erhebung einer Nichtigkeitsklage steht nach § 44 I 1 jedem WEigtümer zu (s.a. BGH NJW 12, 2578 Rz 9). Für die Frage des Rechtsschutzinteresses des Nichtigkeitsklägers ist es bedeutungslos, ob er für oder gegen den...mehr

a) Grundsatz. Rn 8 Grundstücksflächen, zB Terrassen (Frankf ZWE 21, 267 Rz 16; LG Landau/Pfalz ZWE 11, 272), Veranden, Gärten oder Spielplätze, sind kein Raum (Köln MittRhNotK 96, 61; Rn 2). An Grundstücksflächen kann ein SNR (§ 13 Rn 25 ff) begründet werden. Ferner kann nach § 3 II das SonderE auf sie grds erstreckt werden (§ 3 Rn 18 ff). b) Stellplätze (§ 3 I 2). Rn 9 Stellpl...mehr

a) Überblick. Rn 3 Das Recht lässt den WEigtümern bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemE (§§ 741 BGB ff) durch Vereinbarung bewusst weitgehend ›freie Hand‹ (BGH ZMR 22, 232 Rz 26; 18, 833 Rz 16; NJW 15, 3371 Rz 13; ZMR 13, 290 Rz 9). § 10 I 2 stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest. Soweit das Gesetz dispositiv ist, können die WEigtüm...mehr

I. Überblick. Rn 1 § 15 ordnet in 2 Fällen nach einer Ankündigung grds eine Duldungspflicht von Drittnutzern an: Bei einer Erhaltungsmaßnahme am SonderE und/oder gemE und bei Maßnahmen, die über die Erhaltung des SonderE und/oder gemE hinausgehen. II. Tatbestandsvoraussetzungen. 1. Erhaltungsmaßnahme (§ 15 Nr 1). Rn 2 Es muss sich um eine Erhaltungsmaßnahme (zum Begriff § 13 Rn ...mehr

a) GemE. Rn 60 Geht die Einwirkung vom gemE aus, ist die GdW nach § 9a II Fall 3 verpflichtet, den Schaden zu erstatten (s.a. BGH ZMR 19, 517 Rz 11; 18, 777 Rz 35) oder einen Ausgleich zu leisten. Eine Aufrechnung ist nach hM nicht möglich (§ 28 Rn 61). Der Verw darf den Anspruch erst erfüllen, wenn dies beschlossen ist, es sei denn, er unterfällt § 27 I, II. b) SonderE. Rn 61...mehr

a) Kläger. aa) WEigtümer. Rn 5 Klagebefugt ist jeder – ggf werdende (BGH ZMR 17, 818 Rz 6) – WEigtümer (Vor §§ 1–49 Rn 1). Maßgebender Zeitpunkt ist die Klageerhebung (Frankf OLGZ 92, 439). Da der BGH jeden Bruchteils- als WEigtümer ansieht (Vor §§ 1–49 Rn 1), kann dieser eigenständig klagen; nach bislang hM kann der Teilhaber hingegen nach § 1011 BGB prozessführungsbefugt sei...mehr

Rn 19 Einem WEigtümer kann weder durch Beschl noch durch Vereinbarung das Stimmrecht entzogen werden (BGH NJW 11, 679 Rz 8 = ZMR 11, 397; zw für Vereinbarungen).mehr

I. Überblick. Rn 5 Der Alleineigentümer kann die Teilungserklärung, solange kein Erwerber eine Vormerkung erlangt hat, durch eine einfache einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO beliebig ändern (BGH NJW 20, 610 Rz 12; ZWE 17, 169 Rz 25). Dies gilt unabhängig davon, dass der Alleineigentümer schuldrechtlich bereits zu diesem Zeitpunkt der Zustimmung der Erwerber bedarf ...mehr

I. Allgemeines. 1. Grundsatz (§ 24 I). Rn 1 Die Versammlung ist gem § 24 I wenigstens einmal jährlich einzuberufen. Die Verletzung von § 24 I würde die Abberufung des Verw aus wichtigem Grund erlauben (AG Hamburg-Blankenese ZMR 08, 1003). Dies hat aber nur noch bei einer Anfechtung einer Bestellung Bedeutung oder dann, wenn ein WEigtümer gegen die Mehrheit die Abberufung verla...mehr

I. Überblick. Rn 59 Nach § 26 IV reicht es, dass der Verw, der sein Amt durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen müsste, zB nach § 29 GBO iRv § 12 I (dazu § 12 Rn 11), 1. die Niederschrift vorlegt, in die der Bestellungsbeschl iSv § 24 VI 1 aufgenommen ist und 2. die nach § 24 VI 2 geleisteten Unterschriften nach § 129 BGB öffentlich beglaubigt sind; dazu muss der Nota...mehr

Rn 7 Die Gemeinschaft ist bereits untergegangen. Es geht aber die GdW unter. Das Gemeinschaftsvermögen und das Grundstück nebst Gebäuden muss iErg dem Alleineigentümer anwachsen.mehr

1. Benutzungsregelungen. a) Überblick. Rn 1 Jeder WEigtümer ist den Beschl, Vereinbarungen und dem Gesetz in Bezug auf die Benutzung des gemE und des SonderE unterworfen und muss sein Verhalten danach einrichten. Bei einem Verstoß gegen diese Pflicht kann Unterlassung der konkreten Beeinträchtigung verlangt werden (Rn 2; s.a. BGH ZMR 19, 425 Rz 27; NJW 14, 1090 Rz 6). Ob das S...mehr

Rn 23 Ein Beschl ist erfolgreich anfechtbar, wenn er an einem Mangel leidet (dazu Vor §§ 23–25 Rn 6 f).mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 1 Eine Vereinbarung nach §§ 12 I, 8 II, 5 IV 1 bezweckt, sich gegen das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Gemeinschaft (Vor §§ 1–49 Rn 6) zu schützen (BGH NZG 21, 113 Rz 23; ZMR 19, 612 Rz 19). Als Ausnahme von § 137 1 BGB (Hamm ZWE 12, 276; Zweibr ZMR 06, 219) erlaubt § 12 I eine Beschränkung der Verfügungsmöglichkeiten über da...mehr

a) Allgemeines. Rn 66 Gem § 6 IV 3 HeizkV sind Festlegung und Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Die rückwirkende Änderung des Schlüssels ist mithin unzulässig (LG Hamburg ZMR 14, 740; Rn 21). b) Fehlerhafter Umlageschlüssel. Rn 67 Verstößt ein Umlageschlüssel gegen die HeizkV, ist er nichtig (LG Lübeck ZMR 11, 747; ...mehr

Rn 19 Mieter sind der Hausordnung unterworfen (§ 13 Rn 6 und § 535 BGB Rn 174).mehr

1. Beschl (§ 24 VII 2 Nr 1, Nr 2). Rn 24 Beschl iSv § 24 VII 2 ist jeder positive und negative Beschl (Vor §§ 23–25 Rn 1), unabhängig von § 18 II. Nicht aufzunehmen sind nichtige und Nichtbeschl. Nicht einzutragen sind auch Geschäftsordnungsmaßnahmen (str). Einzutragen ist der Wortlaut des Beschl, nicht die Annahme eines Beschl-Antrags. Jedenfalls bei Beschl, die eine Vereinb...mehr

Rn 40 Die Bekanntgabe schuldet die GdW. Diese handelt durch den Verw. Gibt es keinen Verw, muss das Gericht die Klage allen WEigtümern mit Ausnahme des oder der klagenden WEigtümer zustellen (vgl. auch BRDrs 168/20, 94).mehr

1. Allgemeines. Rn 19 Ein SNR entsteht durch eine – ggf schlüssige (BGH ZWE 17, 169 Rz 16; 13, 131 Rz 11; § 10 Rn 8) – Vereinbarung iSv § 10 I 2 oder nach §§ 8 II, 5 IV 1 (BGH ZMR 18, 681 Rz 13; NZM 17, 447 Rz 31); die Begründung durch Beschl wäre nichtig (BGH NJW 14, 1879 Rz 16; ZMR 00, 771, 772). Die formunwirksame Einräumung von SonderE kann ggf gem § 140 BGB in ein SNR au...mehr

I. Überblick. Rn 44 Nach § 14 II Nr 1 ist jeder WEigtümer ggü den anderen WEigtümern gehalten, deren SonderE keinen vermeidbaren Nachteil (dazu Rn 36) zuzufügen. II. Verpflichtet. 1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 46 Ein WEigtümer ist ferner verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE...mehr

a) Überblick. Rn 3 Die Änderung einer Vereinbarung iSv Rn 2 bedarf materiell-rechtlich gem § 5 IV 1, II grds wieder einer Vereinbarung (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 22). Wird die Änderung aufgrund einer allgemeinen Öffnungsklausel beschlossen, muss ein von einer Änderung negativ betroffener WEigtümer nach hM der Änderung zustimmen (BGH ZMR 19, 619 Rz 15). b) Verdinglichung. Rn 3a Sol...mehr

Rn 3 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, sind solche Vereinbarungen, die vor dem 1.12.20 getroffen wurden, grds unbeachtlich.mehr

1. Überblick. Rn 44 Die GdW und der Verw können einen Verw-Vertrag schließen (s.a. BGH NJW 14, 1447 Rz 8; NJW 12, 1152 Rz 9 = ZMR 12, 461). Er ist idR ein entgeltlicher Vertrag iSv §§ 675 ff, 611 ff BGB (BGH ZMR 21, 598 Rz 8; 20, 206 Rz 34; 18, 523 Rz 15), nach hM mit tw dienst-, tw werkvertraglichem Charakter (BGH ZMR 21, 598 Rz 8). Bsp: Nach zw Ansicht des BGH schuldet der ...mehr

I. Person. Rn 15 Vorsitzender ist – bestimmen die WEigtümer durch Beschl oder Vereinbarung keine andere Person – der Verw als Organ der GdW. Dieser kann sich Dritter bedienen (KG ZMR 01, 223; BayObLG ZMR 01, 826; s.a. § 26 Rn 14). Ist der Verw eine juristische Person, zB GmbH oder Limited, kann diese durch eine allgemein vertretungsberechtigte Person, jedenfalls aber durch ei...mehr

1. Übersicht. Rn 4 Das Gericht hat einer Anfechtungsklage stattzugeben, wenn der angegriffene, aber entstandene Beschl aus formalen oder materiellen Gründen nicht ordnungsmäßig oder nichtig ist, den Geleichbehandlungsgrundsatz verletzt oder ermessensfehlerhaft ist. Ferner ist der Anfechtungsklage stattzugeben, wenn es den WEigtümern an einer Beschl-Kompetenz fehlte (§ 23 Rn 2...mehr

1. Überblick. Rn 6 Die GdW entsteht nach § 9a I 2 bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies gilt auch im Fall des § 8. Die Vorschriften des WEG sind danach in vollem Umfang anwendbar (BRDrs. 168/20, 47). 2. ›Ein-Personen-Gemeinschaft‹. Rn 7 Solange es neben dem Aufteiler keine wenigstens werdenden WEigtümer (§ 8 III) gibt, kann der Aufteiler in Ein-Personen-Universalve...mehr

1. Anspruchsberechtigt. Rn 23 Anspruchsberechtigt ist jeder (werdende) WEigtümer. Es ist vorstellbar, dass ein WEigtümer für einen Drittnutzer nach § 554 BGB einen Mitgebrauch anstrebt bzw. anstreben muss. 2. Keine Berechtigung, Nutzungen zu ziehen. Rn 24 Der Anspruchsberechtigte muss nach § 21 I, II, III oder V davon ausgeschlossen sein, an den Nutzungen einer baulichen Veränd...mehr

I. Grundsätze. 1. Inhalt. Rn 33 § 9a IV 1 Hs 1 ordnet für Verbindlichkeiten (auch deliktische) der GdW keine Schuld, aber eine Haftung (›Unterworfensein‹ unter den Zwangsvollstreckungszugriff des Gläubigers; Schulden bedeutet demgegenüber ›leisten müssen‹) der WEigtümer – nicht des werdenden (§ 8 Rn 10 ff) – nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 I 1) an. Eine Verbi...mehr

1. Verpflichteter. Rn 12 Der Verw muss als Organ der GdW jede Vereinbarung (BTDrs 19/22634, 47), va aber jeden Beschl, auch angefochtene (BGH NJW 96, 1216, 1217), zeitnah (LG Frankfurt aM ZMR 10, 787), idR unverzüglich (BGH NZM 11, 454 Rz 20), durchführen (BTDrs 19/22634, 47; s.a. BGH WuM 20, 233 Rz 13; ZMR 18, 777 Rz 13). Dieses Tun kann nur die GdW vom Verw verlangen und in...mehr

I. Allgemeines. Rn 61 Die Vorschriften der HeizkV sind gem deren § 3 S 1 im Verhältnis der WEigtümer zwingend anzuwenden (BGH ZMR 21, 136 Rz 16; WuM 20, 235 Rz 8; s.a. ZMR 23, 61 Rz 6) dies gilt auch in einer WE-Anlage mit 2 Wohnungen, wenn eine der Wohnungen vermietet ist, die andere hingegen von dem Eigentümer selbst bewohnt wird (München ZMR 07, 1001). Beschließen die WEig...mehr

I. Allgemeines (§ 24 VII 1, VIII). Rn 23 § 24 VII 1 gilt nach dem 1.7.07; eine Rückwirkung ist nicht vorgesehen. Der Verw führt gem § 24 VIII 1 die Beschl-Sammlung, nach § 24 VIII 2 der Vorsitzende der Versammlung, sofern die WEigtümer nach § 19 I keinen anderen für die Aufgabe bestellen. Die Beschl-Sammlung kann in Schrift- oder elektronischer Form angelegt werden. Durch Ver...mehr

Rn 35 Die gerichtliche Gestaltung legt erst mit Eintritt der Rechtskraft Art und Weise der zu veranlassenden Maßnahmen fest (BGH ZMR 18, 608 Rz 12).mehr

I. Überblick. Rn 1 § 13 I bestimmt, dass neben dem gemE (§ 1 Rn 6) auch die im SonderE stehenden Räume und wesentlichen Gebäudebestandteile (das SonderE) – isoliert betrachtet – Eigentum iSv § 903 BGB sind (s.a. BGH ZWE 15, 337 Rz 9; NZM 14, 37 Rz 15). Die WEigtümer als Sondereigentümer stehen sich wie Grundstückseigentümer mit grds gegensätzlichen Interessen gegenüber (BGH N...mehr

1. Überblick. Rn 46 Grds kann jeder WEigtümer ab dem 1.12.23 (§ 26a Rn 7; § 48 Rn 4) verlangen, dass nicht irgendein Verw bestellt wird, sondern ein iSv § 26a I zertifizierter. Kommen die WEigtümer diesem Anspruch nicht nach, kann der Verlangende eine Klage nach § 44 I 2 erheben. Ein Ermessen besteht insoweit nicht (str). Den WEigtümern steht es ohne Verlangen allerdings frei...mehr

1. Grundsatz. a) Inhalt und Grenzen des SonderE. Rn 11 § 7 III 1 erlaubt dem Grundbuchamt, bei Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher in den Bestandsverzeichnissen zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes (§ 5 I–III; § 5 Rn 1 ff) und des Inhaltes des SonderE (§ 5 Rn 29 ff) auf die Eintragungsbewilligung (Rn 10) Bezug zu nehmen. Dies gilt grds für sämtliche Vereinb...mehr

I. Allgemeines. Rn 1 Bestellung und Abberufung sowie deren Wirkungen entspr der Rechtslage beim Verw. Für § 23 II genügt: ›Der Beirat wird neu gewählt‹ (München ZMR 07, 996). Wahl und Abberufung unterfallen § 19 I. Eine Blockwahl ist zulässig (München ZMR 07, 996), wenn ›keine Bedenken‹ erhoben werden (Hambg ZMR 05, 396; KG ZMR 04, 776; aA LG Düsseldorf NZM 04, 468). Entspr §...mehr

a) Allgemeines. Rn 11 Die Eignung eines Bewerbers beurteilt sich zum einen danach, ob er fachlich angemessen qualifiziert ist. Eine Person, die Qualifikationen erst erwerben will, ist daher (noch) ungeeignet (LG Stuttgart NJW 15, 2897; LG Düsseldorf ZMR 14, 234; AG Hamburg-Blankenese ZMR 15, 815). Selbst von einem professionellen Verw können allerdings keine technischen oder ...mehr

1. Schuldrechtliche Vereinbarung. Rn 2 Nach ganz hM ist die Bestimmung zusammenhängender Räume zur ›Wohnung‹ (vgl §§ 3 I, 8 I) oder zu ›Nicht-Wohnzwecken‹ eine schuldrechtliche Vereinbarung iSv §§ 10 I 2 zum Inhalt des SonderE (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 19; ZMR 18, 238 Rz 6). In Bezug auf diese Vereinbarung gelten § 10 Rn 3 ff (s.a. Rn 6). Diese Vereinbarung ist zu treffen. Zwar...mehr

1. Allgemeines. Rn 17 Die WEigtümer können nach § 28 I 1 auch Vorschüsse als eine Sonderumlage beschließen (BRDrs 168/20, 85; s.a. BGH ZMR 18, 527 Rz 13). Eine Sonderumlage kann im Laufe des Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig zu niedrig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zT undurchfü...mehr

1. Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. Rn 63 Für die Kosten des Betriebs müssen die WEigtümer – eine Bestimmung durch den Verw ist nicht möglich (LG München I ZMR 16, 232) – für den erfassten Wärmeverbrauch nach Maßgabe von § 7 I 1–3 HeizkV nach billigem Ermessen einen Umlageschlüssel nach §§ 16 II 2, 19 I beschließen (BGH WuM 20, 235 Rz 8; ZMR 10, 970) oder nac...mehr

I. Überblick. Rn 22 § 21 IV 1 ist eine Anspruchsgrundlage. Sind seine Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, kann ein WEigtümer verlangen, dass ihm gestattet wird, neben anderen die Nutzungen einer baulichen Veränderung zu ziehen. § 21 IV 2 regelt, was gilt, wenn der Anspruch erfüllt ist. Die WEigtümer dürfen nach § 21 V 1 von beiden Regelungen in den Grenzen von § 21 V 2 etwas ...mehr

aa) Überblick. Rn 2 Verstößt ein WEigtümer gegen seine Pflicht, sich an Beschl, Vereinbarungen und das Gesetz zu halten, an die § 14 I Nr 1 erinnert, sie aber nicht bestimmt, bestehen gegen ihn schuldrechtliche und/oder sachenrechtliche Unterlassungs- und/oder Beseitigungsansprüche (BGH NJW-RR 21, 1239 [BGH 16.07.2021 - V ZR 284/19] Rz 20). Rn 2a § 14 I Nr 1 ist spezielle schu...mehr

a) Überblick. Rn 25 Ist eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung (Rn 1) der Beschl-Fassung unterworfen, fehlt es an einer Beschl-Kompetenz (BGH ZMR 19, 516 Rz 5). Ein dennoch gefasster Beschl ist nichtig (BGH ZMR 19, 516 Rz 5; ZMR 18, 242 Rz 6). b) Beispiele für fehlende Beschl-Kompetenz. Rn 26 Abnahme des gemE: s BGH ZMR 16, 711 Rz 37. Anspruchsbegründung ...mehr

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.mehr

I. Allgemeines. Rn 15 Ein Beschl außerhalb der Versammlung setzt eine unmissverständliche Initiative und damit das Bewusstsein der WEigtümer voraus, einen verbindlichen Beschl zu fassen (BGH NJW 15, 2425 Rz 12; Ddorf ZMR 20, 430 = NZM 20, 113 Rz 12). Die Initiative kann von jedem WEigtümer (LG Karlsruhe ZWE 17, 362) und vom Verw ausgehen. Auch über Beschl außerhalb der Versam...mehr

1. Auf das Nachbargrundstück. a) Überbau ist zu dulden oder gestattet. Rn 27 Ist das Gebäude über die Grenze gebaut worden und hat der Nachbar nach § 912 I BGB den Überbau zu dulden oder gestattet, entsteht an dem überbauten Gebäudeteil grds Wohnungseigentum (BGH NJW 08, 3122 [BGH 30.05.2008 - V ZR 184/07] Rz 7; KG ZWE 15, 361; Karlsr BWNotZ 13, 115; iE Elzer FS Riecke [19], 8...mehr

I. Beschl. Rn 23 § 12 IV 1 gibt die Kompetenz, eine Vereinbarung nach § 12 I ganz oder tw einmal ›wegzubeschließen‹. Es bedarf dazu keines sachlichen Grundes (aA LG Frankfurt/O ZWE 15, 369). Der Beschl unterfällt § 19 I, 18 II. Es gilt idR das Kopfstimmrecht (LG Frankfurt/O ZWE 15, 369) oder das abw vereinbarte Stimmrechtsprinzip. Nach § 12 IV 2 kann, nicht aber muss (aA Münc...mehr

1. Kosten (§ 21 II 1). Rn 15 Sind die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, sind sämtliche Kosten auf alle WEigtümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 I 2) umzulegen. Erfasst sind die Kosten, die auf einer baulichen Veränderung beruhen, für welche die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind. Gemeint sind damit nicht nur die Baukosten. Erfasst sind nach Sinn und Zweck von ...mehr