Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Person. Rn 10 Im Prinzip kann jede – natürliche oder juristische – Person Verw sein; auch eine OHG oder KG, der Bauträger (BGH NJW 13, 3360 Rz 8), nach – unzutreffender – hM aber keine Außen-GbR (BGH ZMR 09, 779 Rz 11), die freilich idR als Verw OHG ist. Die Bestellung einer Unternehmer-GmbH ist möglich (BGH NJW 12, 3175 Rz 13 = ZMR 12, 885). Rechtlich unverbundene Persone...mehr

Rn 39 Jeder WEigtümer, nicht aber der Verw kann den Abberufungsbeschl gerichtlich überprüfen lassen.mehr

I. Allgemeines. Rn 3 Ziel eines Wirtschaftsplans ist es: 1. aufgrund einer vorläufigen Schätzung festzustellen, welcher Gesamtbetrag zu den Kosten der GdW iSv § 16 II 1 in einem Wirtschaftsjahr benötigt wird, und 2. die Beitragsleistung der WEigtümer zu diesen Kosten (BGH NZM 13, 650 Rz 13; Hamm ZMR 09, 58, 60) sowie 3. zu den Rücklagen (§ 19 Rn 39 ff; § 19 Rn 42) festzusetze...mehr

1. Allgemeines. Rn 15 § 9b II gibt eine Beschl-Kompetenz, für die GdW einen WEigtümer als Vertreter ggü dem Verw zu bestimmen. Bestimmen die WEigtümer einen Dritten, zB einen Rechtsanwalt, ist der Beschl nichtig. Für Inhalt und Umfang der Vertretungsmacht gilt Rn 14 entspr. 2. Verhältnis zum Beiratsvorsitzenden. Rn 16 Da der Wortlaut dies nicht ausschließt und zudem der Vorsitz...mehr

I. Unterlassung und/oder Beseitigung. 1. Überblick. Rn 48 Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des SonderE, steht jedem WEigtümer nach § 1004 I BGB und/oder § 14 II Nr 1 zu (BGH ZMR 21, 826 Rz 13). Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des gemE ist hingegen ein sich aus dem gemE ergebendes Recht, das nach § 9a II Fall 1 al...mehr

I. Sinn und Zweck und Rechtscharakter. Rn 10 Nach hM sichert die Klagebegründungsfrist den zeitnahen Eintritt der Bestandskraft anfechtbarer Beschl und gewährleistet über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsmäßige Verwaltung (BGH NJW 09, 3655 [BGH 02.10.2009 - V ZR 235/08] Rz 14). Ihr Zweck bestehe darin, dass für die WEigtümer und für den zur ...mehr

I. Überblick. Rn 1 Auch dann, wenn ein Beschl nicht ordnungsmäßig und also mangelhaft ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen alle ihm Unterworfenen, wenn er nicht nichtig ist. Diese Bindung muss bekämpft und vernichtet werden können. Das Instrument hierzu ist als Beschl-Mängelklage die Anfechtungsklage. Prüfungsmaßstab ist § 18 II. Die Anf...mehr

Rn 34 Zur Abrechnung bei einem vermieteten SonderE s § 556 BGB Rn 8, § 556 BGB Rn 78 ff, § 556 BGB Rn 108 f.mehr

I. Überblick. Rn 5 Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, ist nach § 9 III Hs 1 für das Grundstück (wieder) ein Grundbuchblatt anzulegen. Mit der Anlegung erlöschen die SonderE-Rechte, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, § 9 III Hs 2. Mit der Schließung sind die bisherigen Blätter für die Miteigentumsanteile formal-rechtlich für neue Eintragungen gesperrt (KG NJOZ ...mehr

1. Allgemeines: Notwendigkeit einer Beschl-Kompetenz. Rn 24 § 23 IV setzt voraus, dass überhaupt durch Beschl entschieden werden darf (BGHZ 145, 158, 163 = ZMR 00, 771). Es bedarf also stets einer Beschl-Kompetenz. Gesetzliche Beschl-Kompetenz folgt nach hM aus: §§ 9b II, 12 I, IV 1, 16 II 2, 17 I, 19 I, 20 I, 21 IV 1, V 1, 23 I 2, III 2, 24 III, V, VIII 2, 26 I, 27 II, 28 I ...mehr

1. Nichtigkeitsgründe. Rn 21 Ein Beschl ist nach § 23 IV 1 nichtig, wenn er gegen Vorschriften verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (Rn 20). Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich aus zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG oder aus Normen des übrigen Rechtes, namentlich aus §§ 134, 138 BGB und § 56 S 2 ZVG (BGH ZMR 12, 971 = NZM 1...mehr

1. Überblick und Begriff. Rn 20 Die Erhaltung des gemE ist nach § 18 I eine auf der GdW ruhende Pflicht. Bestehen Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt, muss nicht abwartet werden, bis konkrete Schäden größeren Ausmaßes tatsächlich eingetreten sind (BayObLG NJW-RR 96, 1166). Kommt die GdW ihrer Verpflichtung nach § 19 II Nr 2 nicht nach, besitzt ein dadurch einen Schaden e...mehr

a) Überblick. Rn 4 WEigtümer treffen eine Reihe geschriebener und ungeschriebener Pflichten. Verletzt ein WEigtümer eine oder mehrere dieser Pflichten, muss für ein Veräußerungsverlangen untersucht werden, ob die Verletzung schwer und eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist. Dies kann nicht abstrakt beantwortet werden, sondern ist idR Gegenstand einer Gesamtabwägung ...mehr

1. Beschl (§ 26 I, II). a) Allgemeines. Rn 16 Die – ggf wiederholte, § 26 II 2 Hs 1 – Bestellung erfolgt gem § 26 I durch Beschl nach § 19 I mit einfacher Mehrheit (relative genügt nicht). Zur Meidung von Ermessensfehlern sind – wie stets – mehrere Angebote einzuholen (BGH ZMR 20, 671 Rz 9; NJW 12, 3175 Rz 10), allerdings grds nicht bei der Wiederbestellung (BGH ZMR 11, 735 Rz...mehr

a) Liquiditätsrücklage. Rn 43 Die Liquiditätsrücklage ist ein Mittel, kurzfristigen Liquiditätsengpässen zu begegnen Liquiditätsengpass meint, dass die GdW fällige Forderungen zu befriedigen hat, für deren Begleichung keine ausreichenden liquiden Mittel zur Verfügung stehen, obwohl deren Eingang eingeplant oder prognostiziert war (s.a. LG München I ZWE 17, 286). b) Bauliche Ve...mehr

1. Beschl-Mehrheit. Rn 7 Damit alle WEigtümer die Kosten zu tragen haben, ist erforderlich, dass mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen ›Ja‹ lauten, wobei Stimmenthaltungen vorbehaltlich abweichender Regelung als Null-Stimmen zu werten sind. Die ›Ja‹-Stimmen müssen mindestens die Hälfte (aber nicht mehr) aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Es gilt das Kopfprinzip...mehr

I. Allgemeines. Rn 65 Die GdW – vertreten nach § 9b II – kann den aktuellen und/oder Ex-Verw ›entlasten‹ (BGH NJW 18, 2550 Rz 65; ZMR 10, 775). Sie billigt mit der Entlastung die zurückliegende Amtsführung im jew genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den vertraglichen Pflichten entspr und als zweckmäßig. Ferner spricht sie auf diese Weise gleichzeiti...mehr

Rn 4 Verfügungen über Teile des SonderE (idR Räume) sind zulässig (§ 2 Rn 17 und Rn 18).mehr

I. Allgemeines. Rn 12 Das Verlangen nach § 17 I muss nach § 19 I grds beschlossen werden (ohne Stellungnahme LG Dortmund ZMR 22, 396; LG Frankfurt aM WuM 21, 699). Es muss unzweifelhaft die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt werden (BayObLG WuM 90, 95). Ausnahme ist die Zweiergemeinschaft. Dort tritt an die Stelle des Entziehungsbeschl die Klage auf Veräußerung (s.a. ...mehr

I. Allgemeines. Rn 10 Die Anlegung eines Wohnungs- bzw Teileigentumsgrundbuchs bedarf eines Antrags (§ 13 GBO) und einer formgerechten Eintragungsbewilligung, §§ 19, 29 GBO. Bei einem Teilungsvertrag ist § 20 GBO zu beachten (str). Der Eintragungsbewilligung sind gem § 7 IV 1 ein Aufteilungsplan (Rn 15) und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (Rn 16) beizufügen. Beifügen bed...mehr

1. Gegenstand. Rn 23 S.a. Vor §§ 1–49 Rn 12. Gewillkürter Gegenstand des SonderE sind nach § 3 I 1 die zulässigerweise (§ 5 Rn 1 und 22) dazu erklärte Wohnung bzw ihre Räume oder – bei Teileigentum (Rn 1) – Räume sowie – vGw – die gem § 5 I–III im SonderE stehenden wesentlichen Gebäudeteile (§ 5 Rn 13 ff). Ferner kann ein Stellplatz im SonderE stehen (§ 3 Rn 15) oder ein auße...mehr

I. Unabdingbarkeit. Rn 20 ISv § 23 IV 1 nicht ›verzichtet‹ werden kann auf Bestimmungen, die unabdingbar sind (vgl § 10). II. Nichtigkeit. 1. Nichtigkeitsgründe. Rn 21 Ein Beschl ist nach § 23 IV 1 nichtig, wenn er gegen Vorschriften verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (Rn 20). Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich aus zwingenden Bestimmung...mehr

I. Generalklausel (§ 17 I). 1. Schwere und unzumutbare Verletzung. a) Überblick. Rn 4 WEigtümer treffen eine Reihe geschriebener und ungeschriebener Pflichten. Verletzt ein WEigtümer eine oder mehrere dieser Pflichten, muss für ein Veräußerungsverlangen untersucht werden, ob die Verletzung schwer und eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist. Dies kann nicht abstrakt bea...mehr

I. Überblick. Rn 1 Der Teilungsvertrag beschränkt das Miteigentum. Jedem Miteigentümer ist neben seinem bereits bestehenden Teilhaberecht am Miteigentum als Beschränkung des Miteigentums der anderen Teilhaber SonderE einzuräumen (Rn 2). Das SonderE muss in einem auf dem Grundstück (§ 1 Rn 26) errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden (Rn 2). IdR wird im Teilu...mehr

1. Überblick. Rn 12 Jeder WEigtümer (oder sein Vertreter) darf an jeder Versammlung – auch einer Teilversammlung, es sei denn, anderes ist vereinbart – teilnehmen (§ 24 Rn 2), dort Anträge stellen, reden und ggf – anders bei verdrängender Vertretung zB durch Insolvenzverwalter – abstimmen. Für WEigtümer besteht grds keine Pflicht, selbst oder durch Vertreter an Versammlungen ...mehr

a) Allgemeines. Rn 3 Grds darf SonderE frei genutzt (§ 100 BGB), va verpachtet oder vermietet werden; etwas anderes gilt, wenn es wirksam (im Einzelfall ist ein Verstoß gegen das AGG oder gegen §§ 134, 138 BGB vorstellbar) vereinbart ist (BGH ZMR 19, 619 Rz 9) oder wenn – was zulässig ist (BGH NJW 62, 1613; LG Koblenz NZM 16, 800) – analog § 12 ein Zustimmungserfordernis best...mehr

a) Gegenstand. Rn 7 Der Verw verwaltet als Organ der GdW das gemE und das Gemeinschaftsvermögen, es sei denn, er wäre (zusätzlich) SonderE-Verw; dann ist er Hausverwalter. b) WEG, Privatautonomie. Rn 8 Aufgaben und Pflichten des Verw als Organ der GdW folgen aus §§ 23–28 sowie den Vereinbarungen und Beschl. Begründen die WEigtümer durch eine gewillkürte Bestimmung unter sich ei...mehr

I. Allgemeines. Rn 33 § 18 III und §§ 677 ff BGB geben ein Notgeschäftsführungsrecht. Im Einzelfall kann § 18 III in eine Pflicht zur Notgeschäftsführung umschlagen (Oldbg DWE 88, 64; LG Aachen ZMR 93, 233). Der nach § 18 III Handelnde handelt für die GdW und erzeugt Kosten iSv § 16 II (München ZMR 08, 321, 322). Der Anspruch des Notgeschäftsführers ist nach §§ 257 S 1, 670 B...mehr

1. Überblick. Rn 33 Nach § 14 I Nr 2 Fall 2 muss jeder WEigtümer Einwirkungen auf das SonderE und das gemE dulden, die 1. den Vereinbarungen oder Beschl entsprechen oder aus denen ihm, wenn keine entspr Vereinbarungen oder Beschl bestehen, 2. über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. 2. Vereinbarungen oder Beschl. Rn 34 Verein...mehr

1. Umlagevereinbarungen (§ 10 I 2). Rn 49 Die WEigtümer können abweichend von § 16 II 1 etwas anderes vereinbaren (BGH NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 7; NJW 13, 681 [BGH 16.11.2012 - V ZR 9/12] Rz 9; 12, 1722 Rz 7). Möglich ist zB eine Umlage nach Wohn- und Nutzfläche oder ›Einheiten‹ – wobei dieser Schlüssel nicht für die Heiz- und Warmwasserkosten mögl...mehr

1. Grundsatz. Rn 3 Jeder WEigtümer (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1) ist grds stimmberechtigt. Einzelne Personen verschiedener Rechtsgemeinschaften nach §§ 741 ff BGB sind als unterschiedliche ›Köpfe‹ anzusehen. Ein werdender WEigtümer iSv § 8 III (BGH ZMR 16, 299 Rz 13) ist ebenso wie der Inhaber isolierter Miteigentumsanteile stimmberechtigt. Der Zweiterwerber (Vor §§ 1–49 Rn 14) hat...mehr

I. Zustimmungserklärung. 1. Allgemeines. Rn 7 Die Zustimmungserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, auf welche die §§ 182 ff BGB anwendbar sind (BGH ZMR 19, 612 Rz 9). Sie kann sowohl vor (BayObLG DNotZ 92, 229) als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem GBA ohne Vorbehalte und Bedingungen (Hamm Rpfleger 92,...mehr

Rn 13 Schadenersatzansprüche, bei denen der dem Schadenersatzanspruch zu Grunde liegende Sachverhalt vor dem 1.12.20 abgeschlossen wurde, sind nach den bis zum 30.11.20 geltenden Vorschriften zu beurteilen (LG Frankfurt aM ZMR 21, 512).mehr

1. Überblick. Rn 15 Stehen einem WEigtümer mehrere Wohnungseigentumsrechte zu, kann er diese analog § 890 II BGB miteinander vereinigen (BGH ZMR 14, 297 = NJW 14, 1002 Rz 12). Durch die Vereinigung entsteht – handelt es sich nicht nur um eine bauliche Vereinigung – ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem SonderE an den vereinigten Wohnungen (BGH D...mehr

a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= grds ausgeschlossen) wird ...mehr

1. Ein Verw. Rn 1 Eine WE-Anlage kann immer nur einen Verw haben. Mehrere Verw nebeneinander sind unzulässig (LG Nürnberg-Fürth ZMR 10, 315; LG Düsseldorf NZM 10, 288), auch in Mehrhausanlagen (AG Heilbronn ZMR 10, 484). 2. Amtsträger. Rn 2 Der Verw ist Träger eines privaten Amtes (BGH ZMR 18, 777 Rz 2). Er schuldet nach § 280 I 1 BGB der GdW eine pflichtgemäße Verwaltung iSv §...mehr

1. Überblick. Rn 27 Jeder WEigtümer muss nach (§ 14 I Nr 2 Fall 1) das Betreten/Benutzen des SonderE dulden, soweit dies vereinbart und/oder beschlossen ist. Die Verpflichtung berührt Art 13 GG, der bei Auslegung und Anwendung zu beachten ist (BGH ZWE 15, 337 Rz 9; Zweibr NJW-RR 01, 730 [OLG Zweibrücken 24.11.2000 - 3 W 184/00]; BayObLGZ 96, 146). Bsp: Tatsächliche Erhaltung ...mehr

1. Ausgleich in Geld. Rn 57 Muss ein WEigtümer eine ›Einwirkung‹ dulden, hat er nach § 14 III einen Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld. 2. In Sonderheit: Schäden. a) Überblick. Rn 58 Hat ein WEigtümer durch Betreten oder Benutzen des SonderE adäquat kausal einen Schaden erlitten, ist ihm dieser nach den Grundsätzen der §§ 249 ff BGB zu ersetzen (s.a. BGH NZM 17, 604 Rz ...mehr

1. Überblick. Rn 12 Die Handlungsorganisation der GdW besteht aus dem Verw, den WEigtümern (arg. § 9b I 2) und zT dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder anderen Verwaltungsbeiräten (arg. §§ 9b II, 24 III, VI 1, 29 II 1, 2). Die Personen sind – soweit sie handeln dürfen – wie ein Geschäftsführer oder Vorstand – ›Organ‹ der GdW (BGH ZMR 15, 244 Rz 12; NJW 14, 1294 Rz 12)....mehr

I. Allgemeines. Rn 39 § 28 II 1 gibt den WEigtümern eine Beschl-Kompetenz, Nachschüsse einzufordern oder die nach § 28 I 1 beschlossenen Vorschüsse anzupassen. Beschl-Gegenstand sind die Zahlungspflichten der WEigtümer und/oder der GdW, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind. Das Zahlenwerk, das der Berechnung jew zu Grunde l...mehr

I. WEigtümer. 1. Maßgebender Zeitpunkt und Allgemeines. Rn 54 Schuldner iSv § 16 II ist nach ganz hM die natürliche oder juristische Person(en), die bei Fälligkeit (BGH V ZR 180/21 Rz 17; WuM 21, 55 Rz 23; ZMR 18, 527 Rz 8) WEigtümer ist (Vor §§ 1–49 Rn 1) – ›Fälligkeitstheorie‹. Überzeugender ist demgegenüber eine Anknüpfung an die Entstehung der Hausgeldschuld (Elzer ZWE 18,...mehr

I. Gesetzlicher Umlageschlüssel (§ 16 II 1). Rn 48 Gesetzlicher Umlageschlüssel ist nach § 16 II, I 2 die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils. II. Änderungen. 1. Umlagevereinbarungen (§ 10 I 2). Rn 49 Die WEigtümer können abweichend von § 16 II 1 etwas anderes vereinbaren (BGH NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 7; NJW 13, 681 [BGH 16.11.2012 - V ZR 9/12] R...mehr

I. Allgemeines. Rn 2 Die WEigtümer beeinflussen ihre Geschicke bzw die der GdW insb durch einen Beschl in der Versammlung. Ihr Stimmrecht kann nicht allgemein ausgeschlossen werden. Ein WEigtümer ist auch nicht in der Lage, seine Mitgliedschaftsstellung beizubehalten, zugleich aber sein Stimmrecht einem anderen vollständig als eigenes Recht zu verschaffen (Abspaltungsverbot)....mehr

1. Überblick. Rn 9 § 17 II nennt als Regelbeispiel einer schweren und unzumutbaren Verletzung einen wiederholten gröblichen Verstoß des WEigtümers gegen die ihm nach § 14 I, II obliegenden Pflichten. § 17 II setzt idR mindestens zwei Verletzungen gegen Pflichten aus § 14 (nach einer Abmahnung) voraus (BGH ZMR 07, 455, 467). 2. Gröblich. Rn 10 ›Gröblich‹ ist ein vorsätzliches Tu...mehr

1. Allgemeines. Rn 31 Über die Abberufung ist gem §§ 19 I, 26 I, III 1 zu beschließen. Eine Abbestellung kann schlüssig in der Bestellung eines anderen gesehen werden (KG ZMR 04, 858, 859; LG Düsseldorf ZMR 11, 898, 899). Der Verw darf nicht – auch nicht als Vertreter anderer – abstimmen (BGH ZMR 02, 935), wenn es um eine Abberufung aus wichtigem Grund geht (LG Saarbrücken ZW...mehr

Rn 10 § 8 III definiert, welche Personen als werdende WEigtümer anzusehen sind und welche Folgen das hat.mehr

I. Überblick. Rn 14 § 19 II bestimmt, in welchen Bereichen für das ›ob‹ einer Maßnahme kein Ermessen besteht. Es besteht keine Kompetenz, diese Ansprüche wegzubeschließen. Ein Beschl, der § 19 II verletzt, hindert den Anspruch nicht. Dieser Bereich ist nicht abschließend. In weiteren Fällen sind jew die widerstreitenden Interessen abzuwägen. Für das ›wie‹ besteht hingegen ein...mehr

1. Überblick. Rn 3 SonderE ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude. Es kann nur an Räumen begründet werden. Für Stellplätze fingiert § 3 I 2 den Raum (Rn 15). Das SonderE kann nach § 3 II im Einzelfall auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Te...mehr

Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft.mehr

I. Allgemeines. 1. Begriff. a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= ...mehr