Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

I. Überblick. Rn 26 § 14 I Nr 2 ist eine Vorschrift iSv § 1004 II BGB. Im Einzelfall hat der WEigtümer, der dulden muss, einen Ausgleichsanspruch nach § 14 III (Rn 51 ff). II. Betreten (§ 14 I Nr 2 Fall 1). 1. Überblick. Rn 27 Jeder WEigtümer muss nach (§ 14 I Nr 2 Fall 1) das Betreten/Benutzen des SonderE dulden, soweit dies vereinbart und/oder beschlossen ist. Die Verpflichtun...mehr

I. Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Rn 2 Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung ist der Teilungsvertrag. Er – aber auch eine spätere Änderung (Rn 8) oder die Aufhebung eines SonderE (Rn 6) – bedarf nach § 4 II 1 der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (dazu § 925 BGB Rn 6 ff). Einräumung, Änderung oder Aufhebung können nach § 4 II 2 nicht unter einer Bedi...mehr

a) Allgemeines. Rn 11 Handelt der Verw nach § 12 I (s.a. Rn 10: GdW?), soll er idR ›Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter‹ der WEigtümer sein (BGH ZMR 20, 422 = NJW-RR 20, 393 Rz 6; NJW 13, 299 Rz 14; 12, 3232 Rz 13; ZMR 11, 813 Rz 9); tatsächlich handelt es sich entweder um schlichte Vertretung oder – idR – um eine eigenständige Stellung. Nach Maßgabe des § 12 II soll er...mehr

Rn 1 § 9b regelt, welche Person in welchen Fällen eine Vertretungsmacht für die GdW hat.mehr

a) Durch den Berechtigten. Rn 36 Das SNR genießt gleichsam eigentumsrechtlichen Schutz. Der Berechtigte kann zB entspr § 985 BGB Herausgabe verlangen (§ 9a Rn 21; LG Itzehoe ZMR 16, 396; LG München I ZMR 10, 794). Der Berechtigte kann ferner nach § 1004 I BGB Störungs-Unterlassung verlangen (BGH ZMR 22, 230 Rz 11) oder Beseitigung bereits erfolgter Störungen (BGH ZMR 22, 230 ...mehr

Rn 51 Die Frage einer ›Gebotenheit‹ ist für jede Instanz gesondert zu prüfen.mehr

1. Überblick. Rn 7 Bei der Verwaltung des gemE besteht grds ein Ermessen, was Notwendigkeit (ob) und Zweckmäßigkeit (wie) angeht (BGH NZM 15, 595 [BGH 08.05.2015 - V ZR 163/14] Rz 15 ff; NJW 12, 1724 [BGH 09.03.2012 - V ZR 161/11] Rz 4). Die WEigtümer können also entscheiden, ›ob‹ sie eine zulässige Maßnahme überhaupt treffen wollen (Entschließungsermessen). Und sie haben Erm...mehr

a) Wechsel der Gesellschafter. Rn 27 Wechselt der Gesellschafter, zB der Komplementär, oder wechselt der Geschäftsführer, hat dies auf das Amt keine Auswirkungen (Ddorf NJW-RR 90, 1299 [OLG Düsseldorf 28.05.1990 - 3 Wx 159/90]; BayObLG NJW-RR 88, 1170). b) Umstrukturierungen. Rn 28 Ist bei einer Verschmelzung der aufnehmende Rechtsträger der bisherige Verw, lässt dies die Verw-...mehr

I. Allgemeines. Rn 6 § 19 I Fall 2 gibt eine Beschl-Kompetenz, über eine ordnungsmäßige Benutzung des gemE und des SonderE einen Benutzungsbeschl zu fassen. Insoweit gelten Rn 2 und Rn 3 entspr. Ferner besteht die Möglichkeit zu Benutzungsvereinbarungen (dazu § 10 Rn 8 ff). Kommt es bei der Willensbildung zu Mängeln oder findet eine notwendige Willensbildung nicht statt, so h...mehr

1. Überblick. Rn 52 Der WEigtümer muss nach § 14 I Nr 2, II Nr 2 eine ›Einwirkung‹ zu dulden haben, die über das zumutbare Maß hinausgeht. 2. ›Einwirkung‹. Rn 53 Der Begriff ›Einwirkung‹ ist mit dem in § 14 I Nr 2, II Nr 2 identisch. Gemeint ist va das Betreten des SonderE oder Schäden am SonderE. Eine ›Einwirkung‹ kann aber auch in der Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, R...mehr

1. Begriff. Rn 4 Die Versammlung ist eine von einem wenigstens potenziell Berechtigten (str) einberufene physische Zusammenkunft aller Teilnahme- (Rn 10, § 24 Rn 2) bzw Stimmberechtigten (§ 24 Rn 2) oder ihrer Vertreter an einem Versammlungsort und an einer Versammlungsstätte zu dem Zweck, sich über die Verwaltung des gemE (§ 18) auszutauschen und Angelegenheiten der WEigtüme...mehr

1. Ggü der GdW. Rn 54 Bei Schlechtleistung bestehen ggü dem Verw (auch dem faktischen, vgl. LG Frankfurt aM ZMR 21, 836) Schadenersatzansprüche der GdW (KG ZMR 10, 467, 468; München ZMR 07, 814; AG Saarbrücken ZMR 09, 961) aus § 280 I BGB (BGH WuM 12, 399 Rz 9; Köln ZMR 05, 573). Der Verw muss ggf für das Handeln Dritter gem § 278 BGB einstehen (München ZMR 06, 884). Der Durc...mehr

I. Umwandlung von Eigentum. Rn 9 Die Umwandlung von SonderE in gemE und umgekehrt erfordert wie eine erstmalige Begründung den Weg nach § 4 I, II (BGH ZMR 05, 59, 62; 03, 748). GemE, zB ein neuer Flur oder ein neues Treppenhaus, kann nicht – auch nicht tw – aufgedrängt (München Rpfleger 07, 459) oder entzogen werden. Geschähe dieseszB bei einer Unterteilung (Rn 11 ff), wäre d...mehr

a) Grundsatz. Rn 4 Der Verw ist Organ der GdW und ihr primärer Vertreter (§ 9b I 1). Eine Vertretungsmacht für die WEigtümer hat er nach dem WEG nicht; er ist auch nicht ihr Organ. Ferner hat der Verw grds keine eigenen Aufgaben. Anders ist es aber, wenn eine Vereinbarung ausdrücklich ihn dazu bestimmt, selbst zu handeln, etwa eine Zustimmung nach § 12 I zu erteilen (str). b) ...mehr

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.mehr

Rn 6 Die Ankündigung nach § 15 ändert nichts an den Verpflichtungen des Vermieters nach §§ 555a BGB oder aus einem Vertrag.mehr

1. GdW (§ 24 I). Rn 6 Die Versammlung ist gem §§ 18 I, 24 I von der GdW – idR vertreten durch ein Organ – einzuberufen. Die GdW hat – ist nichts bestimmt – iRd § 24 I Ermessen (s.a. § 26 Rn 9). Die GdW kann auf Einberufung oder Nichteinberufung verklagt oder nach §§ 935 ff ZPO (AG Wiesbaden GE 21, 1136) in Anspruch genommen werden (LG Frankfurt aM ZMR 22, 240). 2. Verwaltungsb...mehr

1. Überblick. Rn 44 Aus § 16 II 1 verpflichtet sind die – ggf werdenden – WEigtümer. Ein WEigtümer ist allerdings (erst) durch einen Beschl nach § 28 I 1, II 1 zu einem Beitrag zu den Kosten der GdW (Hausgeldschuld) verpflichtet (BGH ZMR 17, 570 Rz 6; NJW 12, 2648 Rz 18). Vor Beschl-Fassung fehlt es nicht nur an der Fälligkeit, sondern an einer Forderung (BGHZ 120, 261, 266 =...mehr

1. Allgemeines. Rn 30 Der Verw schuldet der GdW zT vGw, jedenfalls als Amtsträger, aus dem Verw-Vertrag gem §§ 675, 666 BGB (ggü den WEigtümern nach § 328 I BGB), zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen – zB bei der Bitte um Weisung bei gewillkürten Aufgaben, vgl BGH NJW 96, 1216, 1218 – Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft (BGH Z...mehr

1. Allgemeines. Rn 10 Nennt eine Vereinbarung nach § 12 I keinen Zustimmungsberechtigten, bedarf es der Zustimmung sämtlicher WEigtümer (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 13); zur Beschl-Kompetenz s Rn 8. Anstelle der WEigtümer – idR nicht neben ihnen – kann nach § 12 I ein Dritter bestimmt werden, meist der Verw (gemeint ist idR der jeweilige). Noch ungeklärt ist, ob der Ver...mehr

Rn 27 Ein SNR kann aufgrund der Privatautonomie iRd Gesetze frei gestaltet werden (BGH ZMR 12, 795 Rz 11). Welchen Inhalt es hat, muss vereinbart werden.mehr

1. Überblick. Rn 26 Die Amtszeit des Verw endet mit: Abberufung (Rn 29), Ablauf der Bestellungszeit (Rn 23), erfolgreicher Anfechtung (Rn 17) oder Amtsniederlegung (Rn 43). Auch wenn der aktuelle Amtsträger stirbt oder eine Gesellschaft, die Verw ist, durch Vollbeendigung untergeht, wird das ›Amt Verw‹ frei. Das ›Amt‹ des Verw kann der Amtsträger in Ermangelung einer Kompeten...mehr

Rn 10 Ein einseitiger Verzicht auf das SonderE analog § 928 BGB ist nicht zulässig (§ 4 Rn 7).mehr

a) Überblick. Rn 32 Bei Abrechnung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser sind die Vorgaben der HeizkV zu beachten, ua § 6a III 1 HeizkV. Nur eine den Anforderungen der HeizkV genügende Abrechnung entspricht § 18 II (BGH ZMR 23, 61 Rz 6; ZMR 21, 136 Rz 16; NJW 18, 3717 Rz 15; NZM 17, 77 Rz 13). Jeder WEigtümer kann daher nach § 18 II ihre Anwendung verlangen (München ...mehr

1. Allgemeines. Rn 7 Die Zustimmungserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, auf welche die §§ 182 ff BGB anwendbar sind (BGH ZMR 19, 612 Rz 9). Sie kann sowohl vor (BayObLG DNotZ 92, 229) als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem GBA ohne Vorbehalte und Bedingungen (Hamm Rpfleger 92, 294 [OLG Hamm 03.02.199...mehr

1. Überblick. Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung ...mehr

Rn 4 Die jew Maßnahme ist dem Drittnutzer anzukündigen. Bei mehreren, zB mehreren Mietern, bedarf es einer Ankündigung für jeden.mehr

Rn 11 Zur Begründetheit muss der Kläger die Klage- und Klagebegründungsfrist wahren (dazu § 45).mehr

I. Überblick. 1. Erfasste Rechte und Pflichten. Rn 16 Die GdW übt nach § 9a II bestimmte Rechte der WEigtümer aus. Ferner nimmt sie bestimmte Pflichten der WEigtümer wahr. Die Rechte und Pflichten müssen gemeinsame Rechte und Pflichten sein und sind daher grds solche in Bezug auf das gemE (BGH ZMR 22, 230 Rz 8; 21, 826 Rz 13). Die GdW kann nach § 18 I über die Rechte, die sie ...mehr

Rn 16 Nach § 14 I Nr 1 sind die nur die WEigtümer verpflichtet.mehr

1. Prüfung der Ordnungsmäßigkeit. Rn 13 Bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit ist nach hM auf den Kenntnisstand der beschließenden WEigtümer – also idR auf den in der Versammlung – abzustellen (BGH NJW 12, 2040 [BGH 09.03.2012 - V ZR 170/11] Rz 13; LG Frankfurt aM WuM 20, 382 [BGH 20.03.2020 - V ZR 317/18]; AG Hamburg-Blankenese IMR 20, 74). 2. Tenor. Rn 14 Der Tenor muss klar,...mehr

aa) Verjährung. Rn 7 Ansprüche auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer baulichen Veränderung verjähren nach Entstehung der Zuwiderhandlung (§ 199 V BGB) gem § 195 BGB in drei Jahren (Hamm ZMR 09, 386; LG Hamburg FD-MietR 12, 330644). Eine fortlaufende Benutzung ist hingegen eine wiederholte Handlung, die jew neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslöst (BGH NZM 1...mehr

I. Überblick. Rn 26 Neben den Entscheidungs- (Rn 2 ff) und den Vollzugs- (Rn 12 ff) hat der Verw vielfältige Organisationspflichten (s.a. §§ 23 III, 24 I, II, IV, V, VI 1, VIII 1, 28 I 2, II 2, IV), zB die Pflicht, die Verträge der GdW, die Versammlung, das Finanzwesen, die Informationspflichten (Rn 27 ff), die Verkehrssicherungspflichten, die technische Gebäudeausstattung un...mehr

I. Grundlegende Umgestaltung der WE-Anlage. Rn 44 Das Gesetz definiert nicht, was unter einer grundlegenden Umgestaltung zu verstehen ist. In den Materialien heißt es, dies sei im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu entscheiden (BRDrs 168/20, 72; s.a. LG Köln v. 26.1.23 – 29 S 136/22). Ferner finden sich dort mehrere Ecksteine. Bezugspunkt für die Frage, ob ei...mehr

a) Überblick. Rn 25 Für die Frage, ›wie‹ die GdW ihrer Pflicht zur Erhaltung nachkommt (= die Art und Weise der Ausführung: wer? wie? mit welchen Mitteln? bei mehreren anstehenden Erhaltungsmaßnahmen: wann/welche Reihenfolge?), besteht grds Ermessen (BGH NZM 15, 53 [BGH 17.10.2014 - V ZR 9/14] Rz 10; NJW 12, 2955 [BGH 13.07.2012 - V ZR 94/11] Rz 9). Was gilt, ist also eine Fr...mehr

Rn 25 Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insb dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass eine Verfügungsbeschränkung erlischt (Saarbr FGPrax 18, 205).mehr

a) Überblick. Rn 42 Zu den Verwaltungsunterlagen gehören sämtliche originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemE sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verw, zB selbst angelegte Akten, sonstige Unterlagen und auch Dateien (BGH NJW-RR 04, 1290; LG Itzehoe ZMR 15, 54). Verwaltungsunterlagen müssen nicht schriftli...mehr

I. Unerhebliche. Rn 6 Wird ein gesamtes Gebäude (§ 3 Rn 3) abw vom Aufteilungsplan an einer anderen Stelle auf dem Grundstück oder in einer anderen Form errichtet, entsteht nach hM SonderE, sofern die einzelnen im SonderE stehenden Räume ohne Weiteres nach dem Aufteilungsplan zu identifizieren und untereinander sowie ggü dem gemE abzugrenzen sind (BGH ZMR 04, 206, 207); fehlt...mehr

I. Allgemeines und Zweck. Rn 21 Die Jahresabrechnung dient: 1. der turnusmäßigen Rechnungslegung der GdW bzw ihres Organs, idR des Verw (s.a. BGH ZMR 21, 598 Rz 13; München ZMR 07, 723, 724), sowie 2. der Vorbereitung der Aufteilung der Kosten und Erträge auf die WEigtümer (s.a. BGH ZMR 18, 343 Rz 7; 10, 300). Dass die WEigtümer ihre Steuerlast erklären können oder ein vermie...mehr

I. Anwendungsbereich. Rn 1 § 21 I 1 ist der gesetzliche Umlageschlüssel für bauliche Veränderungen, die einem WEigtümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 II 1 durch die GdW durchgeführt worden sind. § 21 I 2 regelt, wem in Bezug auf diese baulichen Veränderungen die Nutzungen gebühren (s.a. § 16 Rn 2 und § 16 Rn 9). II. Kosten (§ 21 I 1). 1. Gestattungsbeschl. Rn ...mehr

1. Rücklagen. Rn 49 Der Vermögensbericht muss den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 19 Rn 39) und etwaiger durch Beschl vorgesehener Rücklagen (§ 19 Rn 42) enthalten. Anzugeben ist der Ist-Stand (BRDrs 168/20, 86). Dem § 18 II entspricht ferner aus Gründen der Transparenz die informatorische Angabe, welche Vorschüsse welcher Rücklage zugeführt werden sollten (›Soll‹). IÜ ist di...mehr

Rn 21 Die Versammlung ist vGw immer beschlussfähig. Die WEigtümer können etwas anderes vereinbaren (zu Alt-Vereinbarungen § 47).mehr

1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 16 Nach § 14 I Nr 1 sind die nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 17 Ein WEigtümer ist allerdings verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 I Nr 1 erfüllen. Als Dritte erfasst sind die in § 555d BGB Rn 4 Genannten sowie va Mieter (LG Frankfurt aM ZMR...mehr

1. Gestattungsbeschl. Rn 27 Der Anspruch nach § 21 IV 1 ist auf die Fassung eines Beschl gerichtet, der dem WEigtümer die Teilhabe an den Nutzungen gegen angemessenen Ausgleich gestattet (BRDrs 168/20, 77). Das Verlangen kann dazu führen, dass die bauliche Veränderung aufzurüsten ist und/oder dass es weiterer baulicher Veränderungen bedarf. In diesem Sonderfall müssen die WEi...mehr

I. Überblick. 1. Allgemeines. Rn 2 Die GdW ist grds in sämtlichen Bereichen rechts- und parteifähig (s.a. § 1 BGB Rn 8). Bsp: Erb- und Grundbuchrecht (BGH ZMR 05, 547; KG IMR 15, 512), Scheck- und Wechselrecht, Verwaltungsprozess (zB OVG Lüneburg ZMR 18, 94; OVG Berlin-Brandenbg ZWE 10, 42, 42). Die GdW kann auch Vereinsmitglied (AG Hannover ZMR 08, 743; str) und Beteiligter i...mehr

I. Grundsätze. Rn 2 Nach § 9b I 1 ist der Verw vGw in Bezug auf jeden Vertrag und jede Erklärung als Organ der GdW (§ 9a Rn 12) grds der gesetzliche Vertreter der GdW. Eine Beschränkung des Umfanges seiner Vertretungsmacht wäre Dritten ggü gem § 9b I 3 unwirksam. Für die Wirksamkeit kommt es nach hM nicht darauf an, ob der Verw handeln darf, ob also ein Beschl vorliegt oder §...mehr

1. Überblick. Rn 21 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 2 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Soweit für das Laden keine bauliche Veränderung erforderlich ist, sondern lediglich die Nutzung des bestehenden gemE, ist § 20 II 1 Nr 2 nicht anwendbar (BRDrs 168/20, 69). Nach § 554 I BGB kann der Mieter eines WEig...mehr

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I. Baumaßnahmen für einen barrierefreien/barrierereduzierten Zugang (Nr 1). 1. Überblick. Rn 17 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 1 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. § 20 II 1 Nr 1 bezieht sich sowohl auf das gemE, das sich im Bereich der Wohnung eines WEigtümers befindet, als auch auf das übrige gemE (...mehr

Rn 33 Nach hM ist die Abgrenzung zwischen Vereinbarung und (allstimmigem) Beschl vom Gegenstand her vorzunehmen (Rn 16).mehr