Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

a) Dienstbarkeiten. Rn 16 Das im gemE stehende Grundstück kann zugunsten eines Wohnungseigentums (BGH NJW-RR 19, 914, Rz 27) oder eines Dritten mit einer Dienstbarkeit (§§ 1018 BGB ff) belastet werden (BGH NJW 89, 2391, 2392 [BGH 19.05.1989 - V ZR 182/87]; Oldbg Rpfleger 77, 22). Bsp: Duldungsverpflichtungen ggü Immissionen, Wegerechte am nicht überbauten Grundstück, Geh- und...mehr

a) Grundsatz. Rn 17 Die WEigtümer können eine Vereinbarung durch eine andere (BGH ZMR 18, 681 Rz 13), nicht aber durch einen Beschl ändern (BGH NZM 09, 866 Rz 7; BGHZ 145, 158 = ZMR 00, 771); etwas anderes gilt im Falle einer Öffnungsklausel (§ 23 Rn 1) und nach §§ 12 IV 1, 16 II 2. Der Beschl, der auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruht, muss für die Bindung eines Sond...mehr

a) Allgemeines. Rn 5 Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der WEigtümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene WEigtümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt (BGH NZG 21, 113 Rz 27; NZM 17, 37 [BGH 18.11.2016 - V ZR 221/15] Rz 18; NJW 95, 2036, 2037 [BGH 04.05.1995 - V ZB 5/95]). Der WEigtümer darf daher seinem Mieter nur einen Gebrauch ge...mehr

1. Gestattungsbeschl. Rn 2 Haben die WEigtümer die bauliche Veränderung gestattet, muss der begünstigte WEigtümer ihre Kosten tragen. Der Begriff ›Kosten‹ umfasst die Kosten der baulichen Veränderung selbst, aber auch ihre Erhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten (BRDrs 168/20, 74). Fallen beim begünstigten WEigtümer selbst Kosten an, muss er die damit verbundenen Verbind...mehr

1. Überblick. Rn 2 Nicht ggü Dritten (Vor §§ 1–49 Rn 25), aber im Verhältnis der WEigtümer untereinander sind Verfügungen sowohl über den Miteigentumsanteil allein als auch über das SonderE allein möglich, solange nicht eines der beiden Elemente ohne Verbindung bleibt. Zur Unterteilung von SonderE s § 2 Rn 11, zur Vereinigung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten § 2 Rn 14...mehr

I. Überblick. Rn 12 Die GdW wird ggü dem Verw durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschl dazu ermächtigten WEigtümer vertreten. § 9b II lehnt sich insoweit an § 46 Nr 8 GmbHG an (BTDrs. 19/18791, 49). II. Vorsitzender des Verwaltungsbeirats. 1. Allgemeines. Rn 13 Die Person des Vorsitzenden ergibt sich aus einem Beschl der WEigtümer oder der Verwaltung...mehr

Rn 2 Für die – idR aussichtlose – Mobiliarzwangsvollstreckung sind grds keine Besonderheiten zu beachten.mehr

1. Allgemeines. Rn 39 § 20 III regelt 2 Tatbestände. Zum einen geht es um eine bauliche Veränderung, die für einige oder alle WEigtümer zwar nachteilig ist, mit der diese aber einverstanden sind. Und zum anderen geht es um bauliche Veränderungen, die den anderen WEigtümern nicht iSv § 14 I Nr 2 nachteilig sind. 2. Nachteilige bauliche Veränderungen (§ 14 I Nr 2). Rn 40 Eine Bee...mehr

1. Überblick. Rn 3 Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags kann der Verw die GdW ausnw nur aufgrund eines Beschl der WEigtümer vertreten. Notwendig ist neben dem Beschl der WEigtümer, dass die GdW einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag schließen soll, eine ausdrückliche Ermächtigung. Die Vertretungsberechtigung des Verw aufgrund eines Ermächtigungsb...mehr

Rn 30 Übersteigen die auf einen WEigtümer umzulegenden Einnahmen die Ausgaben, sind die Vorschüsse anzupassen (Rn 41).mehr

I. Sinn und Zweck und Rechtscharakter. Rn 2 Mit der Klagefrist soll nach hM erreicht werden, dass die übrigen WEigtümer möglichst rasch Klarheit darüber erlangen, welcher Beschl aus welchen Gründen angefochten werden soll (BGH ZMR 21, 132 Rz 11; ZWE 17, 99 Rz 16). Die Klagefrist wird von der ganz hM als materiell-rechtliche Frist verstanden (BGH ZMR 21, 132 Rz 11; NJW 11, 220...mehr

1. Grundsatz. Rn 18 Grds müssen alle WEigtümer sowohl der Beschl-Fassung nach § 23 III 1 (= der Verfahrensweise), als auch dem jeweiligen Beschl-Antrag jew in Textform zustimmen (LG München I ZMR 15, 799). In der Zustimmung zu einem Beschl-Antrag in Textform liegt idR zugleich die (konkludente) Zustimmung zum schriftlichen Verfahren; umgekehrt gilt dies nicht. Die Abstimmung ...mehr

I. Eigenes Grundbuchblatt (§ 7 I, II, V). Rn 2 Für jeden Miteigentumsanteil ist gem § 7 I 1 idR ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchblatt anzulegen. Gem § 7 V gelten für die Teileigentumsgrundbücher die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entspr. Miteigentumsanteile sind als zahlenmäßiger Bruchteil gem § 47 GBO zu bezeichnen (§ 3 I lit a WGV); zur Größe der Bru...mehr

1. Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Rn 10 Die Versammlung ist nicht öffentlich (LG Köln ZMR 13, 218; LG Karlsruhe ZMR 11, 588). Ein Verstoß ist zB anzunehmen, wenn die Versammlung im offenen Gastraum einer Gaststätte stattfindet, in dem sich weitere Gäste aufhalten, wenn ein nicht teilnahmeberechtigter Dritter (dazu Rn 10) anwesend ist oder wenn eine Versammlung mehrerer Ge...mehr

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1. Zeitlich. Rn 3 Eine Veräußerungsbeschränkung gilt – egal aus welcher Hand: § 46 – nach Entstehung der GdW (BGH NJW 91, 1613 [BGH 21.02.1991 - V ZB 13/90]), also bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a I 2). 2. Sachlich: Veräußerung (§ 12 I, III 2). Rn 4 Veräußerung iSd § 12 ist rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur...mehr

1. Überblick. Rn 14 Der Eintragungsbewilligung sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan beizufügen. Dies meint, sie müssen zur Eintragung vorgelegt, und die Zusammengehörigkeit mit der Eintragungsbewilligung (Rn 7) muss deutlich werden. Eine Mitbeurkundung iSd §§ 9 I 3, 44 BeurkG ist nicht erforderlich (Frankf ZWE 18, 160 Rz 27; KG NZM 16, 525 Rz 30)....mehr

1. Begriff. a) Definition. Rn 11 Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= grds ausgeschlo...mehr

aa) Allgemeines. Rn 28 Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, soweit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte A...mehr

I. Allgemeines. Rn 1 Wohnungs- und Teileigentum (zT als Oberbegriff ›Raumeigentum‹ genannt) werden in § 1 II, III jew legal definiert. Das Gesetz spricht in §§ 9 I Nr 2, 11 III 1 von Wohnungseigentumsrechten. Das WEG nutzt den Begriff ›Wohnungseigentum‹ neben § 1 II auch in umfassenderer Bedeutung – nämlich für Wohnungs- und Teileigentum – in § 2 (§ 2 Rn 2). Spricht das Geset...mehr

I. Übersicht. Rn 24 Soweit die Verwaltung des gemE und die Benutzung des gemE und des SonderE nicht durch eine Vereinbarung geregelt sind und der Verw nicht nach § 27 I allein handeln kann, beschließen die WEigtümer nach § 19 I über eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung (s.a. BGH ZMR 23, 55 Rz 8). Kommt es zu keinem Beschl, ist er aber notwendig, bedarf es einer Klage....mehr

I. Grundsätze. 1. Ein Verw. Rn 1 Eine WE-Anlage kann immer nur einen Verw haben. Mehrere Verw nebeneinander sind unzulässig (LG Nürnberg-Fürth ZMR 10, 315; LG Düsseldorf NZM 10, 288), auch in Mehrhausanlagen (AG Heilbronn ZMR 10, 484). 2. Amtsträger. Rn 2 Der Verw ist Träger eines privaten Amtes (BGH ZMR 18, 777 Rz 2). Er schuldet nach § 280 I 1 BGB der GdW eine pflichtgemäße Ve...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 25 § 18 II Nr 2 gibt den WEigtümern einen Anspruch gegen die GdW, gegen den störenden WEigtümer oder einen Drittnutzer vorzugehen. Das Vorgehen selbst vollzieht sich nach § 14 I Nr 1 bzw § 9a II iVm § 1004 I BGB, aber ggf auch nach §§ 677 ff., 812 ff., 823 ff., 985 ff. BGB. II. Anwendungsbereich. Rn 26 § 18 II Nr 2 ist anwendbar, wenn es um die Benutzung d...mehr

1. Größe. Rn 8 Die Größe des den jeweiligen Wohnungseigentumsrechten (Vor §§ 1–49 Rn 9) zwingend (§ 6 I) zugeordneten Miteigentumsanteils iSv § 47 GBO bestimmen die Vertragschließenden nach billigem Ermessen (BGH ZMR 86, 365; Ddorf ZMR 04, 613). Die Summe der Anteile kann ein Ganzes nicht übersteigen (KG ZMR 22, 908). Wie das Verhältnis zwischen SonderE und Miteigentumsanteil...mehr

I. Vertretungsmacht. Rn 1 Für die Mobiliar- und Immobiliarzwangsvollstreckung ist der Verw nach § 9b I 1 vertretungsbefugt. Nach § 27 I Nr 1 ist er grds auch berechtigt, den Willen der GdW zu bilden. II. Mobiliarzwangsvollstreckung. Rn 2 Für die – idR aussichtlose – Mobiliarzwangsvollstreckung sind grds keine Besonderheiten zu beachten. III. Immobiliarzwangsvollstreckung. 1. Sich...mehr

I. Überblick. Rn 38 § 20 III begründet für jeden WEigtümer unter seinen Tatbestandsvoraussetzungen einen Anspruch auf Gestattung einer ganz konkreten baulichen Veränderung. Der Anspruch besteht ›unbeschadet‹ des Anspruchs aus § 20 II. Zu einer Anspruchskonkurrenz kann es kommen, wenn eine privilegierte Maßnahme keine relevante Beeinträchtigung auslöst oder ein Einverständnis ...mehr

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I. Abberufungsbeschl (§ 26 III 1). 1. Allgemeines. Rn 31 Über die Abberufung ist gem §§ 19 I, 26 I, III 1 zu beschließen. Eine Abbestellung kann schlüssig in der Bestellung eines anderen gesehen werden (KG ZMR 04, 858, 859; LG Düsseldorf ZMR 11, 898, 899). Der Verw darf nicht – auch nicht als Vertreter anderer – abstimmen (BGH ZMR 02, 935), wenn es um eine Abberufung aus wicht...mehr

I. Sinn und Zweck. Rn 10 § 8 III definiert, welche Personen als werdende WEigtümer anzusehen sind und welche Folgen das hat. II. Tatbestandsvoraussetzungen. Rn 11 Werdender WEigtümer ist, wer 1. gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat, 2. durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und dem 3. der Besitz an den zum SonderE gehörende...mehr

1. Allgemeines. Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft. 2. Erforderliche Nachrichten. Rn 51 Die GdW – vertreten durch den Verw – hat aktiv solche Nachrichten zu geben, welche die WEigtümer benötigen, um das gemE sachgerecht zu verwalten (dazu Riecke ...mehr

aa) Vorrang der Auslegung. Rn 19 Eine (ggf ergänzende) Auslegung (allg § 157 BGB Rn 15 ff) hat nach hM Vorrang vor einer Anpassung gem § 10 II (BGH ZMR 19, 518 Rz 8; NZM 16, 727 Rz 18). bb) Anwendungsbereich. Rn 20 § 10 II bezweckt es, unbillige Härten zu beseitigen (BGH ZMR 18, 242 Rz 11; ZMR 16, 713 Rz 11). Nach § 10 II kann verlangt werden: eine vom Gesetz abweichende schuld...mehr

1. Allgemeines. Rn 33 Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemE gehören wenigstens die angemessene Versicherung des gemE zum Neuwert sowie der WEigtümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die Höhe dieser und anderer Versicherungen (Rn 36) richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbes. nach Lage, Zustand, Größe und Alter der WE-Anlage, ist in regelmäßigen A...mehr

aa) Überblick. Rn 8 Die WEigtümer können zum gemE und/oder zum SonderE nicht nur Zweckbestimmungen iwS (§ 1 Rn 4 ff), sondern zum gemE und/oder zum SonderE – idR zur Konkretisierung von § 1 III – beliebige, bloß schuldrechtliche Benutzungsvereinbarungen treffen (Zweckbestimmungen ieS). Die hM spricht von ›Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter‹. Die Benutzungsvereinbaru...mehr

1. Überblick. Rn 22 § 14 I Nr 1 berechtigt allein die GdW, und zwar grds in Bezug auf das SonderE (Rn 10), aber auch das gemE, die schuldrechtlichen Unterlassungs- und/oder Beseitigungs- und/oder Leistungsansprüche durchzusetzen (BGH ZMR 22, 487 Rz 22 ff; 22, 230 Rz 5; NJW-RR 21, 1239 Rz 13). Das Gesetz sieht die Durchsetzung dieser Rechte als Teil der Verwaltung an, die nach...mehr

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I. Überblick. Rn 8 Hat die GdW keinen Verw, wird sie nach § 9b I 2 durch die WEigtümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfanges auch der Vertretungsmacht ist Dritten ggü unwirksam. II. Tatbestandsvoraussetzung: Fehlender Verw. Rn 9 Die GdW hat keinen Verw, wenn keiner bestellt ist. Ferner dann, wenn seine Amtszeit abgelaufen ist, der Verw das Amt niedergelegt ...mehr

Rn 25 Der WEigtümer muss ggü der GdW das Verlangen aussprechen, an den Nutzungen einer baulichen Veränderung teilzuhaben. Einer besonderen Form bedarf es nicht.mehr

1. Maßgebender Zeitpunkt und Allgemeines. Rn 54 Schuldner iSv § 16 II ist nach ganz hM die natürliche oder juristische Person(en), die bei Fälligkeit (BGH V ZR 180/21 Rz 17; WuM 21, 55 Rz 23; ZMR 18, 527 Rz 8) WEigtümer ist (Vor §§ 1–49 Rn 1) – ›Fälligkeitstheorie‹. Überzeugender ist demgegenüber eine Anknüpfung an die Entstehung der Hausgeldschuld (Elzer ZWE 18, 153, 156). E...mehr

I. Allgemeines. Rn 23 Abgeschlossenheit bedeutet dauerhafte räumliche Abgrenzung und Abschließbarkeit von Wohnungen oder sonstigen Räumen. Sie soll gewährleisten, dass jede Wohnung abgegrenzt ist bzw sonstige Räume eindeutig abgegrenzt sind (BGH NJW 90, 1111, 1112). Streitigkeiten, wie sie unter der Geltung des früheren Stockwerkseigentums als Folge unklarer Verhältnisse ents...mehr

I. Begriff der Kosten. Rn 42 § 16 II 1 betrifft mit Ausnahme der Kosten bei baulichen Veränderungen – dort gilt nach § 16 III der § 21 – sämtliche Kosten der GdW (s.a. BGH ZMR 16, 476 Rz 41). Kosten idS sind auch solche, die von der GdW für das SonderE aufgebracht wurden, zB für eine Erhaltung. Kosten sind insb die Kosten der Erhaltung (zum Begriff § 13 Rn 16 und § 555a BGB R...mehr

I. Grundsatz. Rn 26 § 1 IV stellt klar, dass das SonderE nur mit Miteigentum an einem Grundstück (vgl § 873 BGB Rn 2) verbunden werden kann. Grundstück idS ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt allein oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nr im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist (RG...mehr

1. Überblick. Rn 9 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, haben die WEigtümer die Möglichkeit, zur Benutzung des gemE und zur Benutzung des SonderE einen Beschl zu fassen. Bei der Beschl-Fassung entscheidet nach § 25 I die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, soweit nichts anderes vereinbart ist (Hamm NZM 09, 163 [OLG Hamm 19.08.2008 - 15 Wx 89/08]). Der Beschl muss eine ord...mehr

Rn 29 Endet die Bestellung, endet idR auch der Verw-Vertrag (Rn 49).mehr

Wächteramt 1666 1 Waffen Verkehrspflichten 823 164 Waffen; Verkehrspflichten 832 10 Wahlrecht 262 4 Wahlschuld 243 5; 245 14; 262 1; 2154 1 Wahlvermächtnis 262 3; 2154 1; 2184 1; 2185 1 Wahrscheinlichkeit und Schadensersatz 249 52 Währung 245 12 CISG 245 17 Ersetzungsbefugnis 245 14 stillschweigende Rechtswahl Art 3 ROM I 16 Währungsrecht 245 1, 5; Art 9 ROM I 11, 48 Annahmezwang 245 3 Ges...mehr

Rn 1 § 43 II regelt die ausschließliche örtliche Zuständigkeit für WEG-Streitigkeiten. Für Verfahren, die Bezug auf eine WEG-Streitigkeit haben, kann das entspr gelten, zB für §§ 916 ff ZPO eine subjektive oder objektive Klagehäufung, für selbständige Beweis- (§§ 485 ff ZPO) oder Zwangsvollstreckungsverfahren. Die Zuständigkeit ist jew weit (BGH ZMR 16, 382 Rz 5; NJW 10, 181...mehr

Rn 8 Nach §§ 242, 313 BGB iVm dem Gemeinschaftsverhältnis (Vor §§ 1–49 Rn 16) gibt es einen einklagbaren Anspruch auf Abänderung (va der Größe der Miteigentumsanteile), wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße (BGH NJW-RR 17, 712 [BGH 21.10.2016 - V ZR 78/16] Rz 30; NJW ...mehr

Rn 1 Der Verw führt die Geschäfte der GdW als deren Organ. Für die Erfüllung seiner Organaufgaben räumt ihm das WEG nach § 9b I grds umfassend Vertretungsmacht ein. Die Willensbildung der GdW obliegt grds den WEigtümern nach § 19 I. Etwas anderes folgt aus § 27 I Nr 1 und Nr 2 (dazu Rn 2 ff und Rn 7 ff) und nach Bestimmung der WEigtümer durch Beschl (dazu Rn 11) und/oder dur...mehr

(1) 1Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. 2Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) 1Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufg...mehr

Rn 21 Ein Beschl ist nichtig, wenn er gegen Vorschriften des WEG verstößt, auf deren Einhaltung nicht ›verzichtet‹ werden kann. Nichtigkeit kann sich auch daraus ergeben, dass ein Beschl seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder gegen die guten Sitten verstößt, das Gesetz oder eine Vereinbarung dauerhaft ändern will, in den ›Kernbereich des Wohnungseigentum...mehr

Rn 4 Der Verw ist Organ der GdW und ihr primärer Vertreter (§ 9b I 1). Eine Vertretungsmacht für die WEigtümer hat er nach dem WEG nicht; er ist auch nicht ihr Organ. Ferner hat der Verw grds keine eigenen Aufgaben. Anders ist es aber, wenn eine Vereinbarung ausdrücklich ihn dazu bestimmt, selbst zu handeln, etwa eine Zustimmung nach § 12 I zu erteilen (str).mehr