Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die Wohnungseigentümer lehnen den Antrag von Wohnungseigentümerin K ab, ihr eine Verbreiterung der Terrassenabtrennung zu gestatten. Ferner bestimmen sie, dass K die Kosten für die Neubepflanzung einer Grünanlage zu tragen hat, da diese Anlage vor der Wohnung der K liegt. Gegen die Beschlüsse erhebt K eine Anfechtungsklage.mehr

Mit Erfolg! Die Entscheidung widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Nach der bisherigen Regelung hätten sich die Kläger an den Erhaltungskosten i. H. v. 3.150 EUR beteiligen müssen. Durch die Änderung müssten sie hingegen ca. 22.000 EUR tragen. Diese Vervielfachung verletze das Gebot der Verteilungsgerechtigkeit. Außerdem sei ein bestehender Sanierungsstau zu beachte...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von ihrem ehemaligen Verwalter B ihr die von ihm für die Wohnungseigentumsanlage gespeicherten Buchführungsdaten in einem bearbeitungsfähigen Dateiformat zu übertragen. B weigert sich zunächst, übergibt dann aber einen USB-Stick. Dort sind alle elektronisch gespeicherten Daten inklusive aller verfügbaren Buchhaltungsunterlag...mehr

Bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist zu berücksichtigen, welche Kosten bis zur Beschlussfassung, mindestens aber bis zur Gesetzesänderung am 1.12.2020, für welchen Wohnungseigentümer angefallen wären.mehr

Problemüberblick Im Fall geht eine Klägerin, die sich einen schlechten Rechtsanwalt genommen hat, gegen einen Beschluss vor. Der Rechtsanwalt vergreift sich bei der Formulierung des Antrags, wobei klar ist, was er will. Die Entscheidung zeigt insoweit, wie es nicht sein sollte. Die Klägerin wollte der Sache nach offensichtlich rügen, dass die am 19.10.2021 gefassten Beschlüss...mehr

Das LG meint, es sei nicht von den Abrechnungsspitzen auszugehen! Eine derartige Streitwertberechnung werde der Streitigkeit nicht gerecht und führe zu einem unvertretbaren Aufwand bei der Streitwertfestsetzung. Bereits für die Interessenermittlung eines Klägers greife es zu kurz, auf die Abrechnungsspitze abzustellen, wenn diese beispielsweise ein Guthaben verspreche. Darüb...mehr

Ohne Erfolg! Für einen Innenausgleich, etwa als Gesamtschuldner gem. § 426 BGB, gebe es keine Grundlage. Auch eine entsprechende Anwendung des § 100 Abs. 4 ZPO komme nicht in Betracht (Hinweis auf BGH, Urteil v. 23.10.2015, V ZR 76/14, Rn. 22). Etwas anderes folge auch nicht aus § 16 Abs. 2 WEG a. F. Dies bereits deshalb nicht, weil die aufgewandten Mittel keine der Gemeinsc...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 4 Wohnungseigentumsrechte und ein Teileigentum (eine Garage). Auf das Teileigentum entfallen 25/1.000stel Miteigentumsanteile. In der Garage ist ein Wasseranschluss vorhanden, der aber schon seit Längerem nicht mehr funktioniert. Dennoch wird der Teileigentümer Z in Höhe seiner 25/1.000stel an den Wasserkosten des gemeinschaftlichen E...mehr

Wohnungseigentümer K vermietet sein Sondereigentum im Jahr 1981 an B. Dieser stattet im Jahr 1982 das ursprünglich mit Holzdielen ohne Fußbodenentwässerung versehene Badezimmer mit einem Fliesenfußboden nebst Bodenabfluss aus. Eine notwendige Dichtung unterhalb der Fliesen wird nicht erstellt. Im Jahr 2016 dringt in dem Badezimmer unter der vermieteten Wohnung schwallartig W...mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht Steuerschuldner nach § 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG, wenn sie empfangene Bauleistungen steuerfrei nach § 4 Nr. 13 UStG oder steuerpflichtig über eine Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG an die Wohnungseigentümer weitergeben.[1] Ist der Leistungsempfänger eine juristische Person des öffentlichen Rechts (z. B. Gemeinde), tritt § 13b UStG n...mehr

3.6.1.1 Wohnung Airbnb-Vermietung Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist zulässig. Wohnungseigentum dient im Unterschied zu Teileigentum Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an Feriengäste.[1] Evtl. Zweckentfremdungsverbot beachten! Auch wenn es Wohnungseigentümern grundsätzlich gestattet ist, ihre Wohnu...mehr

WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen Drittnutzern Neu: Duldungspflicht von Drittnutzern bzw. Mietern § 15 WEG n. F. regelt erstmals im Wohnungseigentumsgesetz eine Duldungspflicht von Drittnutzern einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflicht bezieht sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, also insbesondere Modernisierungsmaßnahmen...mehr

Zusammenfassung Überblick Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller "verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Bei der Abnahme handelt es sich also neben der Werklohnzahlung um eine Hauptpflicht des Vertragspartners des Bauträgers. Unter der...mehr

Wie aufgezeigt, lässt sich eine Abnahme weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung vergemeinschaften. Konsequenterweise können die Wohnungseigentümer auch nicht beschließen oder vereinbaren, dass das gemeinschaftliche Eigentum durch den Verwalter abgenommen wird.mehr

Handelt ein Verwaltungsbeirat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, haftet diese für den Verwaltungsbeirat nach § 31 BGB.mehr

WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer Neu: Pflichten bestehen nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die G...mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seines Sondereigentums überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Hinsichtlich Gebrauch und Nutzung des So...mehr

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F. und inhaltsgleich nach § 9a Abs. 2 WEG n. F. übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (sog. "geborene" Wahrnehmungsbefugnis). Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt nach...mehr

Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist ...mehr

Bereits zu Beweiszwecken regeln Bau- bzw. Bauträgerverträge in Anlehnung an § 12 Nr. 4 VOB/B in aller Regel die sog. "förmliche Abnahme". Bauträger und Erwerber vereinbaren einen Termin zur gemeinsamen Abnahme. Das Ergebnis der Abnahme wird in einem Abnahmeprotokoll vermerkt, in dem etwaige vorhandene Mängel gelistet werden. Das Protokoll wird von Bauträger und Erwerber unte...mehr

Nach noch h. M. ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter berechtigt, als "Wohnungseigentümer" und nochmals als "Verwaltungsbeirat" zu unterschreiben.[1] Streitig ist nur, ob der jeweilige Verwaltungsbeirat klarstellen muss, in welcher "Funktion" er unterschreibt.[2] Hinweis Mehrere Unterschriften eines Beirats Das Kammergericht ist der h. M. entgegengetre...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, obliegt die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG zunächst dem Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung. Die Wohnungseigentümer können für diese Aufgabe auch einen anderen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss bestimmen. Soweit dieser entgegen seiner Pflicht die Beschluss-Sammlung nicht, unvollstä...mehr

Ein anderer Weg besteht darin, dass die Wohnungseigentümer eine Versicherung der Verwaltungsbeiräte durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Eine solche Versicherung entspricht in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Hinweis Selbstbehalt Streitig ist, ob ein Beschluss nur dann ord...mehr

Nach der vor Inkrafttreten des WEMoG geltenden Bestimmung des § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG a. F. konnte die Eigentümergemeinschaft sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ausüben, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden konnten oder zu erfüllen waren (sog. "gekorene" Wahrnehmungsbefugnis). In diesem Fall bestand ein Zugriffsermessen der Gemeinschaft,...mehr

1.1 Sondereigentum Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnu...mehr

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass eine Abnahme durch den Bauträger selbst ausscheidet und entsprechende Klauseln unwirksam sind.mehr

Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 war umstritten, ob die Abnahme durch Vereinbarung oder Beschluss vergemeinschaftet, also auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden kann. Diese Problematik stellt sich allerdings dann nicht, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits q...mehr

Für die Abnahme existieren keine Formvorschriften. Grundsätzlich würde es also ausreichen, dass der Besteller die Abnahme mündlich gegenüber dem Auftragnehmer erklärt. Hierbei müsste nicht einmal das Wort "Abnahme" verwendet werden.mehr

Mit dem seit 1. Januar 2018 in Kraft getretenen "Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung" hat der Gesetzgeber das bereits bislang gesetzlich geregelte Institut der fiktiven Abnahme modifiziert. Die entsprechende Bestimmung des § 640 Abs. 2 BGB gilt für alle Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. 3.6.1 Rec...mehr

Für den Fall, dass der Besteller an der Zustandsfeststellung nicht teilnimmt, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen. Allerdings gilt dies nicht, wenn der Besteller unverschuldet dem Termin fernbleibt. Der Besteller muss aber den Unternehmer hiervon unverzüglich unterrichten. Ist der Besteller dem Termin verschuldet ferngeblieben, nimmt der Unterne...mehr

Vor Abnahme trägt der Unternehmer gemäß § 644 Abs. 1 Satz 1 BGB die Vergütungsgefahr. Er erhält also für bisher erbrachte Leistungen keine Vergütung, wenn diese untergehen. Die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung der abgenommenen Bauleistung geht mit der Abnahme auf den Auftraggeber über. Nach Abnahme trägt also der Bauherr die Vergütungsgefahr. Dies g...mehr

Die Wohnungseigentümer können – ist nichts anderes vereinbart, z. B. ein wichtiger Grund – einen Verwaltungsbeirat jederzeit entsprechend § 671 Abs. 1 BGB nach freiem Ermessen abberufen.[1] Eine Verpflichtung, zugleich andere Verwaltungsbeiräte zu bestellen, besteht nicht. Die Abberufung bedarf keiner Angabe von Gründen, eines wichtigen Grundes bedarf es – ist nichts anderes...mehr

3.1 Ladung zur Eigentümerversammlung 3.1.1 Überblick Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als sol...mehr

1.1 Überblick Soweit die Verwaltungsbeiräte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters gemeinsam handeln, sind sie ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Umstritten ist, ob dies auch dort gilt, wo nicht alle Verwaltungsbeiräte handeln können. Nach hier vertretener Ansicht sind dann nur die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der ...mehr

2.7.1 Untereinander Wohnungseigentümer haben gegenüber anderen Wohnungseigentümern für Pflichtwidrigkeiten der Verwaltungsbeiräte nicht einzustehen. Die Verwaltungsbeiräte sind im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne des § 278 BGB weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe im Sinne des § 831 BGB.[1] 2.7.2 Gegenüber Dritten Treten die Verwaltungsbeiräte gegen...mehr

3.2.1 Erhaltungspflicht Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Pflicht zur Erhaltung besteht unabhängig ...mehr

Zur Abnahme sind also in erster Linie die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Bauträgers berufen. Sie können die Abnahme persönlich erklären oder sich auch vertreten lassen. Wichtig Abnahmeerklärung eines Wohnungseigentümers: Bindung nur zwischen ihm und Bauträger Die von einem Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf seinen Miteige...mehr

Eine sukzessive Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der einzelnen Erwerber ist selbstverständlich nicht im Sinne des Bauträgers. Zwischen der Abnahme des Ersterwerbers und des letzten Erwerbers können Jahre liegen. Da grundsätzlich ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf mängelfreies Gemeinschaftseigentum hat, kann der Bauträger daher selbst dann noch Mängelansprüch...mehr

Grundsätzlich bezieht sich die Verpflichtung des Bauträgers in den jeweiligen Erwerberverträgen nicht nur auf die Errichtung der einzelnen Wohnung bzw. Sondereigentumseinheit und das im Bereich dieser Sondereigentumseinheit vorhandene Gemeinschaftseigentum, sondern auf die Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums insgesamt. Insofern bezieht sich die Abnahme auch nicht nur...mehr

Höchst umstritten ist, ob die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Abnahme vereinbaren können. Gerade im Hinblick auf den "Nachzüglererwerb" ist es für den Bauträger von größtem Interesse, auch Erwerber an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu binden, die ihre Sondereigentumseinheit ggf. erst nach vielen Monaten od...mehr

3.3.1 Mitteilungspflichten Für eine möglichst reibungslose Verwaltung dürfte es nicht nur im Interesse des Verwalters, sondern eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass der Verwalter stets über Adressänderungen, Vermietung und Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht derartige Pflichten nicht vor. Durch bloßen Beschluss können den Wohnu...mehr

2.1 Überblick Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen), gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung, d...mehr

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat. Bauträger ist Verwalter Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.[1] Bauträger entscheidet ...mehr

Auch eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen zu erfolgen hat, ist unwirksam. Dies auch dann, wenn die Abnahme auf Kosten des Bauträgers erfolgen soll.[1] Der Grund ist ebenso plausibel wie beim vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter: Auch auf den Sachverständigen kann der Bauträger maßgeblich Einflus...mehr

Findet eine förmliche Abnahme nicht statt, kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten und somit konkludent seitens der einzelnen Erwerber erfolgen: Durch Einzug in seine Wohnung nimmt der jeweilige Wohnungseigentümer die Werkleistung des Unternehmers körperlich entgegen. Weiterer Bestandteil der Abnahme ist die Billigung des Werks durch den Wohnungseigentümer. Eine k...mehr

Egal, ob die Zustandsfeststellung gemeinsam oder einseitig durch den Auftragnehmer erfolgt ist, ihre Rechtswirkungen sind in beiden Fällen gleich: Entsprechend ihrem Zweck soll die Zustandsfeststellung den Unternehmer davor schützen, für Mängel einstehen zu müssen, die nicht aus seiner Sphäre stammen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf offenkundige Mängel, die unschwer l...mehr

Überblick Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller "verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Bei der Abnahme handelt es sich also neben der Werklohnzahlung um eine Hauptpflicht des Vertragspartners des Bauträgers. Unter der Abnahme wird "...mehr

Bis zum Zeitpunkt der Abnahme trägt der Auftragnehmer die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass seine Werkleistung mängelfrei ist. Mit der Abnahme geht eine Umkehr der Beweislast einher: Der Auftraggeber trägt die Beweislast für die Mangelhaftigkeit der Werkleistung.[1] Bereits aus diesem Grund sind alle erkennbaren Mängel im Abnahmeprotokoll aufzuführen. Allerdings ist es ...mehr

Hat der Auftragnehmer die Abnahme erklärt oder ist die Abnahmefiktion eingetreten, endet das vertragliche Erfüllungsstadium. Die eigentliche Vertragspflicht, nämlich die Errichtung der Wohnung bzw. Wohnanlage, gilt dann als erfüllt. Hinsichtlich etwaiger Mängel ist der Erwerber dann auf die Mängelrechte des § 634 BGB verwiesen. Hierbei handelt es sich um den Anspruch auf Nach...mehr