Kündigungsausschluss bei unwirksamer Befristung

Leitsatz

Enthält ein Wohnraummietvertrag eine unwirksame Befristung, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein für die Dauer der Befristung geltender beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen sein.

Sachverhalt

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung:

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Am 28.2.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011. Der Mieter akzeptiert die Kündigung nicht.

Die Kündigung ist unwirksam, denn für die Dauer der unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen.

Die Befristung des Mietvertrags war unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. Nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die Vertragsbestimmung unwirksam ist.

Da das beiderseitig verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 28.2.2011 ist daher unwirksam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12, Pressemitteilung des BGH v. 10.7.2013.