Dr. Matthias Michael Nelde, Prof. Dr. Reinhold Hölscher
Die Hypothek ist eine Grundstücksbelastung, die der Sicherung einer bestehenden Forderung des Hypothekengläubigers dient. Die Hypothek ist in § 1113 BGB definiert. Das wesentliche Kennzeichen einer Hypothek ist ihre Akzessorität, d. h., sie kann nur entstehen oder bestehen, wenn sie der Sicherung einer Geldforderung dient. Existiert diese Forderung noch nicht, existiert auch die Hypothek nicht. Darüber hinaus belastet die Hypothek das Grundstück nur so lange, wie die Forderung vorhanden ist. Sie ist also untrennbar mit dem Bestehen der Forderung verbunden. Die Hypothek entsteht durch
- Einigung zwischen dem Kreditgeber und dem Grundstückseigentümer und
- Eintragung der Hypothek in das Grundbuch unter Nennung
- des Gläubigers,
- des Geldbetrags der Forderung,
- des Zinssatzes und
- etwaiger Nebenleistungen.
Das Entstehen einer Hypothek setzt somit zum einen die Einigung zwischen dem Hypothekengläubiger und dem Grundstückseigentümer und zum anderen die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch voraus. Die Hypothek muss vor einem Notar bestellt werden. Damit die Hypothek in das Grundbuch eingetragen werden kann, muss ein Eintragungsantrag gestellt sowie die Eintragung durch den Grundstückseigentümer bewilligt werden.
Der Gläubiger ist erst nach der Auszahlung des Kredites Besitzer der Hypothek. Wurde die Grundbucheintragung vor der Darlehensauszahlung vorgenommen, steht die Hypothek dem Grundstückseigentümer bis zu dem Auszahlungszeitpunkt als Eigentümergrundschuld zur Verfügung. Diese Eigentümergrundschuld wird durch die Auszahlung des Darlehens zur Hypothek. Daraus wird ersichtlich, dass die Hypothek auch für künftige oder bedingte Forderungen bestellt werden kann.
Der Gläubiger besitzt durch die Hypothek einen persönlichen Haftungsanspruch gegen den Schuldner und einen dinglichen Haftungsanspruch gegenüber dem Grundstück. Begleicht der Schuldner die an ihn gestellten Forderungen nicht, kann der Gläubiger aufgrund seines dinglichen Anspruches seine Forderungen aus dem Grundstück befriedigen.
Die Hypothek kann durch Abtretung der Forderung oder Eintragung im Grundbuch bzw. Übergabe des Hypothekenbriefes übertragen werden. Wird die ausstehende Forderung auf einen Dritten übertragen, geht die Hypothek auf den neuen Gläubiger über. Die Hypothek kann auch mehrfach übertragen werden.
Die Hypothek erlischt durch vertragliche Aufhebung, durch Befriedigung der Ansprüche des Gläubigers durch eine Zwangsvollstreckung oder durch einen Ausfall in der Zwangsvollstreckung. Die Zwangsvollstreckung erfolgt i. d. R. durch einen Pfändungs- oder Überweisungsbeschluss mit der Briefübergabe bzw. dem Eintrag in das Grundbuch. Fällt die durch die Hypothek gesicherte persönliche Forderung weg, erlischt die Hypothek nicht, sondern geht in eine Eigentümergrundschuld oder Eigentümerhypothek über.
Es lassen sich nach Abb. 16 verschiedene Arten von Hypotheken unterscheiden, deren Besonderheiten für den Erwerb, die Übertragbarkeit und die Verwertung der Rechtsansprüche von Bedeutung sind:
Abb. 16: Arten der Hypothek
Die Grundform einer Hypothek ist die Verkehrshypothek, die durch eine öffentliche Urkunde, den so genannten Hypothekenbrief, bestätigt wird. Bei der Verkehrshypothek erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit dem Entstehen der Forderung und der Übergabe des Hypothekenbriefs. Dadurch kann der Hypothekenbrief abgetreten und verpfändet werden, ohne dass eine Eintragung im Grundbuch notwendig ist. Bei der Verkehrshypothek muss der Gläubiger die Höhe seiner Forderung nicht gesondert nachweisen, wenn er seine Forderung geltend machen will.
Die Verkehrshypothek kann im Grundbuch als Buch- oder Briefhypothek eingetragen werden. Die rechtliche Grundlage der Briefhypothek bilden §§ 1116 f. BGB. Bei der Eintragung der Hypothek in das Grundbuch wird zusätzlich ein so genannter Hypothekenbrief ausgestellt und dem Hypothekengläubiger ausgehändigt. Die Briefhypothek besitzt eine hohe Verkehrsfähigkeit, da sie durch Einigung, Zession und Übergabe übertragen werden kann. Darüber hinaus ist sie durch eine mündliche Übertragung, Übergabe und Eintrag ins Grundbuch ebenfalls übertragbar. Zur Ausübung der Rechte aus der Hypothek genügt der Besitz des Hypothekenbriefes.
Bei der Buchhypothek (rechtliche Grundlage ist ebenfalls § 1116 BGB) wird kein Hypothekenbrief ausgestellt. Um die Buchhypothek übertragen zu können, muss ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Daher besitzt sie im Vergleich zur Briefhypothek eine geringere Verkehrsfähigkeit.
Der Hypothekengläubiger der Verkehrshypothek ist durch den Grundbucheintrag geschützt. Er kann sich bei der Übertragung der Hypothek auf diesen Eintrag berufen und die Höhe der Forderung ist durch den im Grundbuch eingetragenen Betrag festgelegt. Verringert sich die Forderungshöhe, befindet sich der Schuldner in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass die tatsächliche Höhe der eingetragenen Höhe nicht mehr entspricht. Erlischt die Forderung, verwandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld. Es ist nicht m...