Leitsatz
Aufwendungen für ein Schadstoff-Gutachten, das der Feststellung der durch einen Mieter verursachten Untergrund- und Boden-Verunreinigungen dient, können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein.
Normenkette
§ 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 EStG
Sachverhalt
Das bis 1953 als Firmensitz einer Bauunternehmung dienende und anschließend als betriebseigener Bauhof genutzte Grundstück der Klägerin und der Beigeladenen wurde ab 1969 an einen Kfz-Zubehörhandel mit Werkstatt und an ein Geschäft für Kleinkrafträder, Rasenmäher und Sägen vermietet, das auch Reparaturen durchführte. Die Mieter nutzten auch die auf dem Grundstück befindliche Tankstelle, wodurch das Grundstück teilweise mit Öl und Benzin verunreinigt worden war.
1993 ließ die Klägerin das Grundstück durch ein – 1994 bezahltes – Schadstoff-Gutachten (Kosten ca. 50 000 DM) auf mögliche Kontaminationen des Bodens und der Bausubstanz untersuchen. Nachdem der letzte Mieter das bestehende Mietverhältnis zu Ende Januar 1995 gekündigt hatte, stand das Gebäude bis zu dessen Verkauf im Jahr 2000 leer, obwohl sich die Klägerin noch in den Jahren 1995 und 1996 bemüht hatte, das Geschäftsgrundstück nach durchzuführender Sanierung mit vollständiger Neubebauung über einen Makler langfristig zu vermieten.
Die in der Feststellungserklärung 1994 (Streitjahr) als Werbungskosten geltend gemachten Aufwendungen für das Schadstoff-Gutachten erkannten FA und FG (EFG 2005, 873) nicht an. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin und der Beigeladenen.
Entscheidung
Der BFH hat das FG-Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Die Aufwendungen für das Schadstoff-Gutachten seien den Werbungskosten bei der Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, weil die durch das Gutachten belegten Bodenverunreinigungen nach den bindenden tatsächlichen Feststellungen des FG (vgl. § 118 Abs. 2 FGO) durch die nutzenden Mieter und damit durch die Vermietungstätigkeit verursacht worden seien, ohne dass es auf eine Mietminderung, angedrohte Kündigung oder einen avisierten Schadensersatzprozess ankomme.
Die spätere Grundstücksveräußerung habe die nutzungsbedingte Veranlassung der Aufwendungen nicht verdrängt oder überlagert (vgl. dazu BFH, Urteil vom 14.12.2004, IX R 34/03, BFH-PR 2005, 170). Denn die Klägerin habe sich nicht nur um die Veräußerung, sondern nach den Feststellungen des FG jedenfalls im Streitzeitraum ernsthaft und nachhaltig um die Vermietung der Immobilie bemüht.
Hinweis
Werbungskosten sind gem. § 9 Abs. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung demnach grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden (vgl. BFH, Urteil vom 18.12.2001, IX R 24/98, BFH/NV 2002, 904); eine mittelbare Veranlassung genügt (vgl. Kreft in Herrmann/Heuer/Raupach, EStG § 9 Rz 152).
Dazu gehören grundsätzlich auch Aufwendungen, die den Grund und Boden betreffen; denn bei der Vermietung von Gebäuden gehört die damit verbundene Nutzungsüberlassung des Grund und Bodens zum Einkünftetatbestand des § 21 Abs. 1 EStG. Die Aufwendungen dürfen allerdings nicht als (nachträgliche) Anschaffungskosten auf den Grund und Boden anzusehen sein; diese Voraussetzung ist zu bejahen, wenn der Grund und Boden – wie im Streitfall – durch die Maßnahme ungeachtet einer möglichen Werterhöhung nicht in seiner Substanz oder seinem Wesen verändert wird (vgl. BFH, Urteil vom 02.05.1990, VIII R 198/85, BStBl II 1991, 448).
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