Entscheidungsstichwort (Thema)
Kein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG bei Vermietung nur einzelner Räume eines Gebäudes lediglich an einzelnen Tagen
Leitsatz (redaktionell)
Der Gewinn aus der Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum ist auch dann nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG in vollem Umfang von der Besteuerung ausgenommen, wenn in den Jahren vor der Veräußerung wiederkehrend einzelne Räume des Gebäudes lediglich an einzelnen Tagen (konkret zwischen 12 und 25 Tagen pro Jahr) an Messegäste vermietet wurden.
Normenkette
EStG 2009 § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3, § 22 Nr. 2, §§ 4-5
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist der Ansatz von Einkünften aus einem privaten Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG für die Veräußerung eines Reihenhauses.
Die Kläger sind verheiratet und wurden im Streitjahr zusammen veranlagt. Sie schlossen am 12. April 2011 einen Kaufvertrag über die Immobilie A in H, die mit einem Reihenhaus (ca. 150 qm Wohnfläche) bebaut ist, und erwarben diese zu einem Kaufpreis von 141.000,00 Euro. Sie bewohnten die Immobilie mit ihren Kindern selbst.
In den Jahren 2012 bis 2017 vermieteten sie einzelne Zimmer im Dachgeschoss des Hauses daneben tageweise an Messegäste und erzielten daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Im Vermittlungsvertrag zwischen den Klägern und der C-OHG, die die Messegäste als Mieter an die Kläger vermittelte, wurde unter § 3 „Pflichten des Vermieters” dazu ausgeführt, dass bei einer Apartmentvermietung das Apartment der in der verbindlichen Buchungsbestätigung angegebenen und mitgeteilten Personenzahl zur alleinigen Nutzung zur Verfügung gestellt werde. Die Nutzung von elektrischen Geräten im Apartment stehe dem Mieter während der Mietdauer uneingeschränkt zur Verfügung. Die Nutzung des Apartments während des Buchungszeitraums durch den Vermieter sei nicht gestattet. Sollten sich dort trotzdem der Vermieter oder andere Personen aufhalten, so könne der Mieter die Buchung fristlos kündigen oder eine Minderung der Mietsumme verlangen. Der Vermieter sei verpflichtet, alle Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen, die von ihm im Vermittlungsvertrag aufgeführt worden seien.
Außerdem wurden sogenannte „Empfehlungen zum Miet- bzw. Beherbergungsvertrag” gegeben, wonach allein der Vermieter und der Mieter Vertragspartner des durch die Vermittlung abgeschlossenen Vertrags seien. Es werde dem Vermieter deshalb empfohlen, eigenständig einen schriftlichen Miet- bzw. Beherbergungsvertrag mit dem Mieter abzuschließen.
In den verbindlichen Buchungsbestätigungen, die für die vermieteten Zeiträume in den Jahren 2012 bis 2017 vollständig vorliegen, ist als Objekttyp „Haus” bzw. im Jahr 2012 „Haus ohne Vermieter” angegeben.
Im Rahmen der eigenständig abgeschlossen Miet- bzw. Beherbergungsverträge mit den Mietern einigten sich die Kläger mit den Messegästen aber jeweils darauf, dass nicht das gesamte Haus, sondern lediglich – je nach Anzahl der Gäste – ein bis zwei Zimmer im Dachgeschoss des Hauses vermietet wurden. Diese Zimmer wurden in der übrigen Zeit von den Klägern als Kinderzimmer genutzt. Im Einzelnen wurden die Zimmer an folgenden Tagen an Messegäste vermietet:
Anreise |
Abreise |
Tage |
Personen |
Einnahmen |
22.04.2012 |
25.04.2012 |
3 |
4 |
840,00 Euro |
17.09.2012 |
27.09.2012 |
10 |
5 |
2.750,00 Euro |
12.11.2012 |
16.11.2012 |
4 |
4 |
1.040,00 Euro |
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17 |
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4.630,00 Euro |
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04.03.2013 |
09.03.2013 |
5 |
5 |
1.600,00 Euro |
08.04.2013 |
12.04.2013 |
4 |
4 |
1.040,00 Euro |
04.05.2013 |
09.05.2013 |
5 |
1 |
325,00 Euro |
16.09.2013 |
22.09.2013 |
6 |
5 |
1.650,00 Euro |
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20 |
|
4.615,00 Euro |
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06.04.2014 |
11.04.2014 |
5 |
4 |
1.420,00 Euro |
24.09.2014 |
27.09.2014 |
3 |
5 |
825,00 Euro |
10.11.2014 |
14.11.2014 |
4 |
4 |
960,00 Euro |
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12 |
|
3.205,00 Euro |
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14.03.2015 |
20.03.2015 |
6 |
4 |
1.320,00 Euro |
11.04.2015 |
17.04.2015 |
6 |
4 |
1.380,00 Euro |
07.06.2015 |
14.06.2015 |
7 |
5 |
1.820,00 Euro |
|
|
19 |
|
4.520,00 Euro |
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13.03.2016 |
18.03.2016 |
5 |
4 |
1.420,00 Euro |
23.04.2016 |
30.04.2016 |
7 |
5 |
2.240,00 Euro |
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|
12 |
|
3.660,00 Euro |
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19.03.2017 |
24.03.2017 |
5 |
3 |
1.299,99 Euro |
22.04.2017 |
29.04.2017 |
7 |
6 |
2.842,00 Euro |
17.09.2017 |
21.09.2017 |
4 |
5 |
1.200,00 Euro |
10.11.2017 |
19.11.2017 |
9 |
3 |
2.336,50 Euro |
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25 |
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7.678,49 Euro |
Nachdem der Beklagte durch eine Kontrollmitteilung von den erzielten Einnahmen Kenntnis erlangt hatte, berücksichtigte er diese für die Jahre 2012 bis 2017 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Als Werbungskosten brachte der Beklagte insbesondere die Absetzung für Abnutzung (AfA) i.H.v. 36,10 Euro (2012), 34,76 Euro (2013), 16,04 Euro (2014), 25,40 Euro (2015), 22,76 Euro (2016) und 53,47 Euro (2017) in Abzug.
Mit notariellem Vertrag vom 16. November 2017 verkauften die Kläger die Immobilie zu einem Kaufpreis von 294.500,00 Euro. Der Kaufpreis war am 1. März 2018 zur Zahlung fällig und floss den Klägern auch im Jahr 2018 zu.
Der Beklagte ging wegen der zeitweise erfolgten Vermietung einzelner Zimmer des Hauses davon aus, dass durch die Veräußerung ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 ...