Verlustberücksichtigung unter Umständen auch bei Rückkaufsrechten

Kommentar

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überläßt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Die Absicht, einen Überschuß zu erzielen, fehlt dann, wenn der Steuerpflichtige sich noch nicht entschieden hat, ob er das Grundstück langfristig vermieten oder kurzfristig verkaufen will.

Als Indiz dafür wird die beim Erwerb getroffene Vereinbarung eines Rückkaufsrechts oder einer Rückkaufgarantie angesehen, wenn sie für den Zeitraum gilt, in dem planmäßig nur Werbungskostenüberschüsse erwirtschaftet werden und der vereinbarte Preis in etwa den Gesamtkosten entspricht oder sie sogar übersteigt.

Weitere Voraussetzung der Indizwirkung ist, daß das Recht auf Wunsch des Steuerpflichtigen eingeräumt wurde oder sonst erkennbar ist, daß die Einräumung dieses Rechts für die Erwerbsentscheidung bedeutsam war. Generell liegt die Feststellungslast für das Vorhandensein der Überschußerzielungsabsicht beim Steuerpflichtigen.

2. Wird dem Steuerpflichtigen nach Erwerb die Möglichkeit eingeräumt, sich ohne Schwierigkeiten und ohne größere Verluste innerhalb eines Zeitraums, in dem planmäßig nur Werbungskostenüberschüsse erzielt werden, wieder von der Immobilie zu trennen, spricht dies für den Wegfall seiner ursprünglichen Absicht. Es ist dann seine Sache, darzulegen und ggf. zu beweisen, daß er entgegen diesem Indiz das Objekt langfristig vermieten und positive Einkünfte erzielen wollte.

Läßt sich der Eigentümer einer Eigentumswohnung beim Erwerb einer zweiten Wohnung vom Verkäufer beider Wohnungen ein Rückverkaufsrecht hinsichtlich der ersten Wohnung einräumen, schließt dies die Absicht, aus beiden Wohnungen langfristig einen Überschuß zu erzielen, nicht aus, wenn feststeht, daß der Erwerber von dem Recht nur Gebrauch machen will, falls äußere Umstände ihn dazu zwingen.

Dies trifft zu, wenn die Steuerpflichtigen von dem Angebot nur Gebrauch gemacht hätten, falls sie die mit den zwei Eigentumswohnungen verbundene finanzielle Belastung nicht mehr tragen konnten, weil äußere Umstände sich änderten. Die Steuerpflichtigen mußten nämlich in den kommenden Jahren aus ganz konkreten Gründen mit einer Minderung des Gewinns aus ihrem Geschäft, wenn nicht gar mit einem Umsatzeinbruch, rechnen.

Im Rahmen der Gesamtwürdigung kann auch in Erwägung gezogen werden, daß die Steuerpflichtigen die Wohnung 12 Jahre nach ihrem Erwerb noch nicht veräußert haben.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 22.04.1997, IX R 17/96

Hinweise:

1. Die Steuerpflichtigen, zusammen veranlagte Eheleute, traten im Dezember 1983 vorbehaltlos einer Bauherrengemeinschaft bei, die Eigentumswohnungen errichtete. Das Objekt wurde Ende 1984 bezugsfertig. Anläßlich einer Außenprüfung wurde dem Finanzamt bekannt, daß der Geschäftsführer der Treuhänderin und eine weitere Person den Steuerpflichtigen am 17. 12. 1984 ein notariell beurkundetes und bis zum 31. 12. 1989 befristetes Kaufangebot gemacht haben. Darin verpflichteten sie sich, je zur Hälfte die den Steuerpflichtigen gehörende Eigentumswohnung nach Ablauf der fünfjährigen Mietzeit zu den beurkundeten Einstandskosten zu kaufen, falls die Kläger dies wünschten. Das Kaufangebot wurde anläßlich des Beitritts der Steuerpflichtigen zu einer weiteren Bauherrengemeinschaft gemacht.

Daher ging das Finanzamt davon aus, daß die Steuerpflichtigen vom Zeitpunkt des Kaufangebots an nicht mehr die Absicht gehabt hätten, aus der Eigentumswohnung langfristig Überschüsse zu erzielen. Es ließ daher die erklärten Werbungskostenüberschüsse in Höhe von rd. 24.000 DM für 1987 und 1988 außer Ansatz.

Dagegen gab das FG Köln, Urteil v. 30. 9. 1995, EFG 1996 S. 590, der Klage statt.

2. Die Revision des Finanzamts blieb ohne Erfolg. Der BFH schränkt seine Rechtsprechung zur Annahme von Liebhaberei bei Vereinbarung eines Rückkaufsrechts oder einer Rückkaufgarantie (vgl. insbesondere BFH, Urteil v. 14. 9. 1994, IX R 71/93, BStBl 1995 II S. 116) für Ausnahmefälle wie den vorliegenden zutreffend ein .