Allgemeines zur Abschreibung von Gebäuden / 2.2 Gebäude und Gebäudeteile

Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur

Unselbstständige Gebäudeteile sind zusammen mit der Gebäudeeinheit abzuschreiben, zu der sie gehören. Die Unterscheidung zwischen unselbstständigen und selbstständigen Gebäudeteilen wird nach dem Nutzungs- und Funktionszusammenhang getroffen. Unselbstständige Gebäudeteile sind solche Bestandteile des Gebäudes, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen.

Ein Gebäudeteil ist unselbstständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient.^{^[1]} Die Umzäunung oder die Garage bei einem Wohngebäude stellen z. B. unselbstständige Gebäudeteile dar.^{^[2]} Unselbstständige Gebäudeteile sind auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten, die in einem so engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, dass es ohne diese Baulichkeiten als unvollständig erscheint.^{^[3]}

Selbstständige Gebäudeteile stehen nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude. Sie können als selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter, sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter oder wiederum als Gebäude einzustufen sein.^{^[4]}

Bewegliche Wirtschaftsgüter sind anzunehmen, wenn es sich um Sachen i. S. d. § 90 BGB bzw. Scheinbestandteile^{^[5]} handelt.^{^[6]}
Betriebsvorrichtungen können zwar mit dem Grundstück fest verbunden und dessen wesentlicher Bestandteil sein, sind aber aufgrund des Funktionszusammenhangs mit dem Betrieb ebenfalls als selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter abzuschreiben.^{^[7]}
Sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind die Außenanlagen.^{^[8]}
Selbstständige Gebäudeteile sind diejenigen Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind.^{^[9]} Es kann sich um Ladeneinbauten, bestimmte Mietereinbauten, Schaufensteranlagen oder Gaststätteneinbauten handeln.^{^[10]}
Außerdem spricht man von selbstständigen Gebäudeteilen, wenn ein Gebäude unterschiedlich genutzt wird.^{^[11]} Es sind bis zu 4 unterschiedliche Nutzungen eines Gebäudes denkbar, nämlich teils zu eigenbetrieblichen und fremdbetrieblichen Zwecken und teils zu eigenen und fremden Wohnzwecken. In diesem Fall wird jeder der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile als ein eigenständiges Wirtschaftsgut behandelt, das jeweils unterschiedlich abgeschrieben werden kann.^{^[12]}

Die Unterscheidung in unterschiedlich genutzte, selbstständige Gebäudeteile hat auch Bedeutung für die Abschreibung von Ausbauten, Erweiterungen (Anbauten, Aufstockungen) und Umbauten. Die Aufwendungen für Arbeiten an bestehenden Gebäuden können – je nachdem, ob sich die Nutzung von der bisherigen Nutzung des Gebäudes unterscheidet – zu nachträglichen Herstellungskosten oder zu neuen Herstellungskosten eines selbstständigen Gebäudeteils führen.

Zu beachten ist, dass Eigentumswohnungen immer ein eigenständiges Wirtschaftsgut "Gebäude" sind. Auf einen Nutzungs- und Funktionszusammenhang kommt es hier nicht an.

[1] R 4.2 Abs. 5 Satz 1 EStR.

[2] Weitere Beispiele H 4.2 Abs. 5 EStH.

[3] R 4.2 Abs. 5 Satz 2 EStR.

[4] R 4.2 Abs. 3 EStR.

[5] § 95 BGB.

[6] R 7.1 Abs. 2 EStR.

[7] R 7.1 Abs. 3 EStR.

[8] H 7.1 EStH "Unbewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude oder Gebäudeteile sind".

[9] § 7 Abs. 5a EStG.

[10] R 7.1 Abs. 6 EStR.

[11]

S. Gemischt genutzte Gebäude.