Dipl.-Finanzwirt (FH) Dieter Haderer
1 Allgemein
Rz. 203
Vermietungseinkünfte richtig erfassen
Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen:
- Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet.
- Sie sind Haus-/Wohnungseigentümer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden.
- Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten.
- Wenn Sie mehrere Objekte (Häuser, Eigentumswohnungen) haben, müssen Sie für jedes Objekt eine eigene Anlage V ausfüllen.
[Überblick]
| Im Bedarfsfall ausfüllen |
| Seite 1 |
Allgemeine Angaben zu Grundstück und Eigentümer (Zeilen 1–8) Einnahmen aus bebauten Grundstücken (Zeilen 9–21) Hier sind die Mieteinnahmen und Umlagen einzutragen. Anteile an Vermietungseinkünften (Zeilen 25–29) Eintragungen sind erforderlich bei Beteiligung an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaft(en) (eine Anlage V genügt), einer Erbengemeinschaft mit Grundbesitz oder einem Immobilienfonds. |
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Andere Vermietungseinkünfte (Zeilen 31, 32) Hierher gehört die Untervermietung von selbst angemieteten Räumen und Vermietung von unbebauten Grundstücken und (möblierten) Zimmern. Werbungskosten (Zeilen 33–53) Die Aufwendungen (z. B. Abschreibungen, Finanzierungskosten, Reparaturen, laufende Kosten) für das vermietete Objekt tragen Sie hier ein. |
[Eigengenutzte Wohnung]
Die Anlage V ist nur für vermietete Objekte vorgesehen.
Steuerermäßigung für haushaltsnahe Tätigkeiten i. Z. m. eigengenutztem Wohnraum
Sie können für bestimmte Aufwendungen (z. B. Gartenarbeiten, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) im eigengenutzten Haus bzw. Ihrer eigengenutzten Wohnung evtl. eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch nehmen (Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen) (→ Tz 47, → Tz 476). →Haushaltsnahe Tätigkeiten/Dienstleistungen/Handwerkerleistungen
Für energetische Maßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude(teil) kann auch die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beantragt werden (→ Tz 54). →Energetische Maßnahmen
2 Einnahmen
Rz. 204
[Einkünfte aus dem bebauten Grundstück → Zeilen 4–6]
Tragen Sie die Lage des Grundstücks, den Anschaffungszeitpunkt (= Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs) und/oder den Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) ein. Die Angaben haben Bedeutung für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Zeile 33). Außerdem übertragen Sie bitte aus dem Einheitswertbescheid für das Grundstück das Einheitswert-Aktenzeichen mit max. 17 Stellen (Zeile 6).
Rz. 205
[Ferienwohnung, kurzfristige Vermietung, Angehörigenvermietung, Gesamtwohnfläche → Zeilen 7–8 und Zeile 12]
Bei Ferienwohnungen wird das Finanzamt, insbesondere wenn Sie diese auch selbst nutzen, genau prüfen, ob tatsächlich die Absicht besteht, Mietüberschüsse zu erzielen. Nur dann sind die Ausgaben steuerlich abzugsfähig (→ Tz 827 ff.).
Liegt eine kurzfristige Vermietung von Wohnraum, z. B. über eine Internetplattform vor (→ Tz 838), ist dies in Zeile 7 zu vermerken.
Bei der Vermietung an Angehörige wird das Mietverhältnis daraufhin geprüft, ob es wie unter Fremden vereinbart und durchgeführt worden ist. Außerdem wird die verbilligte Überlassung (tatsächliche Miete < 50 % der ortsüblichen Miete) geprüft. Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortüblichen Marktmiete ist eine Totalüberschussprognose durchzuführen.
Soweit keine Mieteinnahmen vorliegen und auch nicht erkennbar sind oder es sich um eine verbilligte Überlassung handelt, können die Aufwendungen nicht oder nur teilweise als Werbungskosten geltend gemacht werden (→ Tz 839, → Tz 844). →Vermietung/Immobilien
Rz. 206
[Mieteinnahmen → Zeilen 9–14]
Geben Sie hier die Anzahl der Wohnungen, aufgeteilt auf die einzelnen Geschosse, die Wohnungsgrößen und die Ihnen tatsächlich zugeflossenen (Kalt-)Mieten an. Die vereinnahmten Umlagen für Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung, … (laufende und Nachzahlungen für Vorjahre) erfassen Sie in Zeile 13. Soweit Sie Umlagen (aus Vorjahren) an Mieter zurückgezahlt haben, kürzen Sie den Umlagebetrag entsprechend. Die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum an Angehörige müssen gesondert in Zeile 12, die von Angehörigen gezahlten Umlagen in Zeile 14 eingetragen werden (s. a. Zeile 8).
Rz. 207
[Mietnachzahlung → Zeile 15]
Mietnach- oder -vorauszahlungen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie zugeflossen sind.
Rz. 208
[Garagen und andere vermietete Grundstücksflächen → Zeile 16]
Hier tragen Sie die erhaltenen Garagenmieten und Entgelte z. B. für das Aufstellen von Reklameträgern, Automaten, Kiosken, Mobilfunkantennen oder Solaranlagen ein.
Rz. 209
[Umsatzsteuer → Zeilen 17–18]
Wenn Sie Ihr Grundstück umsatzsteuerpflichtig vermietet haben, gehören auch die vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlte Umsatzsteuer und die vom Finanzamt erstattete Vorsteuer i. Z. m. dem Grundstück zu den Einnahmen (→ Tz 849, → Tz 926).
Rz. 210
[Bausparzinsen, Zuschüsse → Zeile 19]
In die Zeile 19 sind Guthabenzinsen aus Bausparverträgen einzutragen...