Dipl.-Finanzwirt (FH) Dieter Haderer
Rz. 222
[Werbungskosten → Zeilen 33–87]
Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruflichen oder betrieblichen Zwecken nutzen, können Sie keine Werbungskosten aus V+V geltend machen (→ Tz 862 ff.).
Nur bei entgeltlicher Vermietung sind die Aufwendungen als Werbungskosten (Anlage V) abziehbar.
Rz. 223
[Gemischt genutzte Grundstücke]
Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die Ausgaben erst insgesamt ermittelt und anschließend, soweit möglich, den einzelnen Nutzungen zugeordnet werden. Die Zuordnung erfolgt entweder direkt auf die jeweilige Nutzung oder, soweit dies nicht möglich ist, flächenmäßig nach der Nutzfläche. In der neu gestalteten Anlage V 2023 sind bei fast allen Aufwendungen (ab Zeile 33) dafür unterschiedliche Zeilen vorgesehen. Der als Werbungskosten abzugsfähige Teil der Aufwendungen gehört jeweils in eine gesonderte Zeile.
Ausgaben i. Z. m. beruflich genutzten Räumen (häusliches Arbeitszimmer, Praxis, Kanzlei, Lagerraum, Büro …) werden grds. bei der jeweiligen Einkunftsart berücksichtigt (Anlage N: Werbungskosten; Anlagen G und S: Betriebsausgaben). Ist das gesamte Objekt vermietet, reicht es aus, die Eintragungen in der jeweils dritten Zeile vorzunehmen.
Rz. 224
[Absetzung für Abnutzung (AfA)/Abschreibung → Zeilen 33–44]
Die Zeilen sind für die AfA vorgesehen, die sich aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes und anderer Wirtschaftsgüter ermittelt. Soweit Sie erstmals AfA geltend machen, müssen Sie eine Aufstellung der entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Art und Betrag) sowie die von Ihnen vorgenommene AfA-Berechnung auf einem gesonderten Blatt beifügen. Das Finanzamt wird in vielen Fällen auf die Vorlage der Einzelbelege (Bauordner) verzichten.
Rz. 225
[Normale Gebäude-AfA → Zeilen 33–35]
In Zeile 33 tragen Sie die "normale" lineare oder degressive Gebäude-AfA ein. Diese werden durch Eintragung einer "1" oder "2" gekennzeichnet. In einer weiteren Unterscheidung teilen Sie dem Finanzamt mit, ob die AfA wie im Vorjahr angesetzt wurde oder ob diese neu berechnet ist. Die Berechnung fügen Sie der Anlage V gesondert hinzu. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung mit Vorsteuerabzug gehört die gezahlte Umsatzsteuer nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (→ Tz 880).
Rz. 226
[Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG → Zeilen 36–38]
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann für Baumaßnahmen zur Herstellung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung in Anspruch genommen werden. Die Wohnung muss aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer entsprechenden Bauanzeige geschaffen und nach der Fertigstellung zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Soweit Bauantrag bzw. Bauanzeige im Jahr 2022 erfolgt sind, ist eine Sonderabschreibung nicht möglich.
Im Jahr 2023 wurde die Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau für Wohnungen, deren Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt werden und die die Kriterien eines "Effizienzhauses 40" erfüllen, wieder aufgenommen.
Wegen weiterer Voraussetzungen sowie der Berechnung siehe → ab Tz 873.
Rz. 227
[Baudenkmäler/Gebäude in Sanierungsgebieten → Zeilen 39–41]
Für Baudenkmäler und Häuser in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen sind erhöhte Abschreibungen möglich (→ Tz 902).
Rz. 228
[AfA für andere Wirtschaftsgüter → Zeilen 42–44]
Haben Sie zusammen mit einem Haus oder einer Wohnung andere Wirtschaftsgüter (z. B. Einbauküche/Möbel, Rasenmäher, Mülltonnen oder Gartengeräte) mitvermietet, können Sie die Brutto-Anschaffungskosten dieser Wirtschaftsgüter (netto höchstens 800 EUR) im Jahr der Anschaffung sofort als Werbungskosten abziehen. Betragen die Anschaffungskosten einschließlich Umsatzsteuer mehr als 952 EUR je Wirtschaftsgut, ist der Kostenabzug nur im Wege der AfA, verteilt auf die individuelle Nutzungsdauer, möglich (→ Tz 903).
Rz. 229
[Schuldzinsen Geldbeschaffungskosten → Zeilen 45–50]
Zu den Schuldzinsen gehören auch von der Bank einbehaltene Zinsvorauszahlungen (Damnum, Disagio) und zu zahlende Erbbauzinsen, nicht jedoch von Ihnen geleistete Darlehensrückzahlungen (Tilgung). Stellen Sie die einzelnen Beträge auf einem gesonderten Blatt zusammen.
Geldbeschaffungskosten sind z. B. Bankgebühren, Fahrtkosten, Porto i. Z. m. der Kreditaufnahme, Notar- und Grundbuchgebühren i. Z. m. der Bestellung und Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek (→ Tz 905).
Rz. 230
[Renten/dauernde Lasten → Zeilen 51–53]
Haben Sie das vermietete Grundstück gegen Zahlung einer Rente oder dauernden Last erworben, ist der Rentenbetrag zum Teil (Barwert der Verpflichtung) als Anschaffungskosten des Grundstücks und zum Teil (Zinsanteil) als Werbungskosten zu behandeln. Wenn Sie erstmals derartige Aufwendungen geltend machen, benötigt das Finanzamt zur Prüfung/Ermittlung des Zinsanteils den Vertrag (→ Tz 914).
Rz. 231
[Reparaturen/Erhaltungsaufwendungen → Zeilen 54–5...